一线投拓人对国内市场趋势的5个判断

周璐总从事投拓工作多年，身在一线，对市场变化有最切身的感受。这种感受真实具象，与基于数据分析的报告一起，为投拓人提供更为立体的认识市场的视角。

不给铺垫，直奔主题

一、各地城市化对房产的支持已基本结束

所谓城市化，在房地产行业的视角，就是农民进城买房，农民变市民。

但是农民变市民的前提，是农民得有钱买房。

在房地产行业高速发展的20年里，能买的起房的农民应该都上车了吧

那些有点能力但还差一点够到买房门槛的农民，在棚改的大力带动下，也上车了，棚改的都还是市区范围内或近市区范围最有购买力的农民

剩下的差不多就是永远买不起的，你总不能指望月收入1000元的农民，去买动辄50、100万的房产吧

也许有各种原因下的漏网之鱼，但是基数并不会太大，难以维系天量的新增成交。

未来城市化还是个趋势，但是对于农民进城，大概率会以保障房形式予以支持，比如说那些扶贫搬迁。嗯，对开发商卖房无关的城市化，其实就是无效城市化

有空的时候，大家去看看各自城市楼盘成交中的乡镇客户成交比例，是不是也越来越少？在后城市化时代，依靠城市化支撑的新区开发们，是不是需要越来越谨慎

二、改善周期到来

所谓改善，有两类，一类是刚改，一类是终改

刚改的年龄段是30-40岁，往往是蜗居改舒适、一孩配置改二孩配置、白板房改学区房，只是在生活中挣扎出一丝希望

终改的年龄段是55岁以后，往往是人生最后一套房，楼梯房改电梯房、高层改洋房、洋房改别墅，做最后一次人生体验

这两类人群现在在人口的占比是非常大的

这些人都不缺房，但相对而言，生活负担并不算重、有一定财富积累、相对购买力充足，让他们对改善有一定的热情

简而言之，他们是现在这个行情下，能够为高房价付费的一个人群，没有刚刚刚刚需们对价格那么敏感，也没有顶豪们对产品那么挑剔

现在的行情下，改善盘比刚需盘好卖多了。而且在能看得到的半年到一年内，改善还是比刚需好走。

三、房价洗牌时代到来

有一个段子，做一级土地整理的也欠了很多钱，卖房子的开发商也欠了很多钱，买房子的业主也欠了很多钱。嗯，都是欠银行的。

所谓放水，大概率就是让所有人背上了贷款。

所以，你还能再加负债吗？

一个人和一家公司一样，负债率到了70%就已经摇摇欲坠了。

要化解负债率，唯一的办法，就是不断产生利润，或引入外部股本金来稀释负债率。

作为个人也是一样，收入高，负债率再高也不怕，但是低收入人群，一旦加了负债，就陷入了泥沼。

你所在的城市，如果“穷”，收入低，那么大部分人买了一套房，背了贷款之后，大概率都是出不来的，未来就是在泥沼中挣扎，为了挣脱就是卖房、连资产带负债都扔出表；如果“富”，那么大部分人的负债率都不高、或者能被长辈们“注资”之后，再往上加杠杆，去置换、去投资。

房价洗牌，说的就是这个情况，有钱的城市挺得住，稳中有涨，没钱的城市挺不住，直接崩。

有钱，没钱，就是看经济，经济好，收入高、居民财富积累多，你就稳。不要说觉得三四线四五千的房价就很便宜，要知道他们2014年才二三千，2014年的基本面和2020年相比，你觉得除了GDP按部就班得涨，其他的都有本质的变化吗？

四、学区、地铁等硬通货越来越值钱

上海最最难过的2018-2019年，学区房还是不跌，非但不跌，还涨了。

的确，房产的本质就是住人。

但房产，在中国，还捆绑了诸多社会服务，比如学校。

学区总是值钱的，因为稀缺，一个100万的县级市，好学校也就1、2所，100万人的娃都想读这两所好学校，但这两所县里面的好学校放在地级市区，却又往往被碾压成渣。

需求是急迫的，能上学的房产供应是稀缺的，这种供应是狭义供应，在房产供应中打了个括号、限定了范围。

学区，就是有钱者得之。因为他很扛跌易涨，反过来又吸引了很多投资需求。越来越值钱，在教育公平化实质完成之前，还是一个长期的惯性及趋势。

五、外部不确定性增加

经济好，则房价涨

但现在的危机来源于外部

封锁制裁、乃至战争，虽然是小概率，但谁都怕“意料之外、情理之中”

一旦战时管制，一切都很难说

希望世界和平，一切安好

(本文转自周璐的笔记公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)

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