央企国企拿地忙 拍地出现“随机值”

上海今日土拍进入“正餐”阶段。有2幅土地有直播，这2幅地块的结果是这样滴。上午青浦区华新镇华腾路北侧21-08地块被上海城开以11.78亿拿下，成交楼面价26135.1元/平方米，溢价率8.9%。下午，奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块被中铁置业以14.48亿拿下，成交楼面价2.14万元/平方米，溢价率9.5%。

青浦地块周边配套成熟，本身就处于华新镇核心区域。紧邻地块就是一个商业广场，周边其他配套，比如银行、医院、图书馆等。整个居住氛围已经非常成熟。相对不足则是缺少轨道配套。因此更适合区域内部购买客群消化。

从技术参数来看，地块面积不大，容积率1.5，总建筑面积不超过5万平方米，比较适合做多层电梯房或者花园洋房这样的产品。一般来说，一次开盘能全部去化。基于此，对房企资金投入要求不高，但也正是施展空间不大，更适合中小房企拿地。

从拍卖场面来看，大家报价还是比较积极，毕竟地块总投入量不大，最后也进入到一次性书面报价阶段。比较有意思的是，进入一次性报价阶段有房企没有报价，这个现象在第一次土地拍卖中没有出现。不排除房企基于风险考虑，不再加价出手。

从拍买的技术角度来看，大家依然想办法围绕中止价和最高报价的平均价做文章，这一价格是117920.5万元，当然，所有房企都采取保守策略，都往低于这一价格报价。因此最后上海城开报价最接近4家房企的平均价格，获得最后胜利。

上午这些房企的表现来看，都比较保守，或许也预示，这次拍卖过程不一定会向第一轮土拍那样。有的房企可能出于捡漏心态，能在最初阶，不触及一次性报价时期拿到土地最好。以往可能只要拿到地就好，现在可能出发点不同，要求以最低的成本拿下地块，如果不是则尽可能的低，甚至宁可能放弃一些机会。

奉贤地块位于奉贤新城比较核心的位置，离开地标景观“上海之鱼”不远，周边还有轨道交通5号线奉贤新城站，周边医院、商业广场等一应俱全，同时还有多个新建商业项目在建，等到交房，生活便利度还会显著提升。加之奉贤新城是5大新城之一，不仅是外区导入人口的需求，一些本地改善客户也会有对居住升级要求，因此需求不用担心。

从地块技术指标来看，总计容面积7万多平方米，不算大。一般开盘2次就可以全部清盘，相对而言资金压力也不会过高，因此吸引6家房企参与。有意思的是，参与者不是国企就是央企。

这次进入最后报价环节触发“随机值”，说明有2家参拍者出现相同报价。因此实际参与计算平均价格的有7个，“猜”平均值的难度增加。从技术角度来看，中止价到最高报价的中间值是144792.5万元，理论上大家都会往这个价格靠，但是从规则来看，报价会有意比这一价格低一些，所以有3个报价是1447**万元。按理说已经很接近了，如果没有随机值干扰，这3家拿地的概率都很高。但是随机值的报价为145216万元，明显高出“中间值”，因此受到干扰，最后的平均值出现上移，因此最后反而是报价稍高的参拍者有利。可见，拿地的难度瞬间大很多。

从参两幅地块与拍卖的几家房企来看，出现大量国企、央企的身影，其实在其他第二批集中开拍的城市中不乏央企国企不断拿地的案例。在综合实力比较强的背景下，不排除这类房企开始逆势加仓，在下一轮行情中迎来企业再一次壮大。

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