广州土拍：冷遇、流拍与央企回归 | 拆解二轮集中供地⑤

　　第一轮土拍的火热情形犹在眼前，不到半年广州土地市场就已发生反转。

　　9月26-27日，广州第二轮土拍拉开帷幕，与其他城市一样，广州土地市场遇冷，第一日就有三分之一的土地遭遇流拍，同时整体溢价率仅2.2%。第二天更加惨淡，24宗地块仅7宗地成交，流拍率高达70%。

　　两日土拍收官，48宗地仅成交23宗，过半流拍，广州共揽金569亿元。

　　在开发商资金链紧张，拿地收缩之际，越秀地产、中海地产以及粤海等央企国企成为此轮土拍的大赢家。相较于越秀地产在第一轮广州土拍市场的突出表现，央企中海成为广州第二轮土拍的“黑马”，首日以近百亿总价拿下位于荔湾区广钢新城、海珠区的3宗地块，一举打破其多年在广州市场的颓势，逆市回归。

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　　遇冷过半地块流拍

　　5个月前，广州经历第一轮土拍盛宴，两日吸金超900亿元，华润置地以高达4.2万元/平方米的楼面价拿下白云金沙洲地块，刷新片区楼面价，同时南沙楼面地价被建发刷新，高溢价率、高楼面价让不少房企铩羽而归。

　　9月26-27日，广州第二轮土拍的48宗地却迎来了截然不同的命运。

　　26日，南沙、番禺、白云以及增城四个外围区域土地遭遇流拍，增城更是重灾区，4宗地块流拍。其中，南沙横沥岛作为第一轮土拍的热门片区，在26日的土拍中遇冷遭遇流拍。

　　27日上午，番禺大石街两宗宅地因无人报价而流拍，总起拍价超104亿元，起拍楼面价2.3万元/平方米。

　　从位置上看，大石地块紧邻中心区海珠，附近二手房价格在3-4万元/平方米，且楼龄较老，地块起拍价格看并非高位，流拍有点意外，但结合目前市场大环境，也能理解，业内人士表示。

　　同时，27日出让的24宗地块中增城就有11宗地流拍，而27日增城出让的地块一共为14宗。加上26日流拍的土地，两日增城共有15宗地流拍，仅成交7宗。意味着原本还是东部潜力区域的供地大户增城瞬间被市场抛弃了。

　　近期，由于部分房企暴雷，行业融资持续收紧之下，越来越多的房企陷入资金链困境，房企勒紧裤腰带过日子，大幅减少在土地投资端的支出，以缓解流动性压力。随着8月开始房企整体销售下滑，资金链压力越来越大。

　　表现在广州第二轮土拍上，除了大量地块流拍，民营企业亦鲜少露脸拿地了，远洋、绿城、碧桂园等稳健民营房企通过第二轮土拍加码在广州市场的布局。

　　针对此次土拍，业内人士指出，虽然预见到整体市场变冷，但大面积的流拍却始料未及，可以看出市场下行超出想象，同时房企的资金链压力相当大。

　　从政策和市场层面看，广州在二手房限价以及严控新房备案价之下，市场已经出现不同程度的降温，同时房价出现下降。

　　以南沙阳光城(000671,股吧)丽景半岛项目为例，据销售人员介绍，高位的时候项目单价在3.3-3.5万元/平方米，而目前在售的户型均价约为2.8万元/平方米，降幅超15%。

　　中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析指出，在政策调控频繁加码以及房企资金持续承压下，房企拿地积极性明显下降，拿地趋于谨慎，尤其在广州新房市场成交自6月以来持续下滑的预期下，以及第一批次供地将带来大量供应的压力之下，开发商拿地迫切性大大降低。

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　　央企国企主场中海逆市回归

　　民营房企势弱，而具备资金优势的央企和国企成为广州第二轮土拍市场的主角。

　　以越秀地产为例，延续第一轮土拍的强劲势头，于26日一举拿下番禺创新城两宗宅地，成交总价接近103亿元，折合楼面价2.6万元/平方米。两轮土拍下来，越秀地产共支出土地款约270亿元，成为两轮土拍的最大赢家。

　　同时中海地产、粤海、葛洲坝(600068,股吧)、珠江实业(600684,股吧)、南投、电建等企业纷纷出手，皆有斩获。尤其是中海地产，于26日上午拿下荔湾广钢新城地块，下午拿下海珠区江泰路以及石溪村两宗地块，总土地资金接近100亿元。

　　中海地产此次斩获的土地皆为中心区地块，据了解，中海在广钢新城早有布局，拿下广钢新城最后一宗宅地可实现片区持续深耕。

　　需要注意的是，虽然表现上看广钢地块是以低溢价率成交，楼面价约为2.87万元/平方米，但综合考虑严苛的出让条件，配建中央公园、学校以及城市道路等，实际楼面地价或去到3.5万元/平方米，该楼面地价较中海2019年拿下广钢地块基本持平。市场数据显示，目前广钢新城新房价格大约在5万元/平方左右。

　　一举拿下广州中心区三宗地块，中海有回归广州市场的势头，业内人士指出。

　　据了解，中海在广州市场深耕近30年时间，开发了中海花城湾以及广钢新城花湾一号等项目，但在过去几年，广州土拍市场竞争激烈，且外围区域成为供地主力之下，中海鲜少在广州土地市场收获新地块。

　　拿地减少，成熟项目入市销售，中海在广州市场的布局减少，市场占有率大幅下降。据克尔瑞数据显示，2020年广州房企权益销售排行榜中，中海地产以79.61亿元位列第8名，不敌时代中国与融创中国。进入2021年，中海在广州市场的销售有所改善，上半年实现权益销售金额111.3亿元，仅次于越秀地产和保利发展，位列第3名。

　　从2021年中海在广州市场的销售表现看，整体呈现强势的上升趋势，同时在民营企业资金链紧张之际，拥有资金优势的中海将有望获得更多优质地块，巩固其在一线城市核心地段的布局，业内人士指出。

　　同时，从机构和资本市场表现看，外界普遍看好拥有资金实力的央企和国企，认为这些企业将有望成为这一轮市场深度调整的获益方。

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