上海二轮土拍预转冷｜拆解二轮集中供地③

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-23 07:40

　　22城重启第二轮集中供地，土地市场的热度在逐渐消退。在已完成第二轮集中土拍的城市中，多城土地流拍率上升。

　　在销售端和土地端双双转冷的趋势下，刚刚公布第二轮土拍计划的上海亦不被市场看好。有观点认为上海整体会比第一轮转冷，但不会出现流拍现象，也有观点认为城市出让价不便宜，流拍风险肯能存在。

　　90度地产梳理上海土地市场网站公布的第二批集中供应住宅用地信息发现，“房住不炒”、“稳地价”、“稳房价”依然是第二轮土拍的核心概念。从出让地块信息来看，土地质量偏优，五大新城和临港新城依然是主要供地区域。

　　值得一提的是竞拍规则中新增“随机值”，在增加房企拿地公平性的同时，拿地不确定性进一步加大。

　　可以确定的是，在第一轮供地中，上海凭借22城排名后序第二的溢价率成为业内公认的“模范生”，随着第二批集中供地的到来，上海维“稳”的模范带头作用有望得到延续。

　　成交价格可控土地市场转冷

　　不同于目前已流拍城市，上海作为长三角龙头城市，人才吸引力、城市红利、抗风险能力等一直全国领先，上海土地成为房企兵家必争之地。有房企内部投拓人士表示，上海毕竟不同于其他二三线城市，不太可能发生流拍的情况，但整体会比第一批次转冷，上海转冷很可怕，恐怕全国无一幸免。

　　另有房企投拓人士认为，上海出让价并不便宜，叠加整体环境导致的房企土拍市场躺平，不排除上海出现流拍风险。

　　资料显示，上海第二轮集中供地共出让48宗地块，其中涉及商品住宅用地有27宗，总建筑面积达340.73万平方米，起始总价574.57亿元，以此计算楼面均价，27幅涉宅用地平均楼面价约16862.91元/平方米；同时从溢价率看，地块起始价和最高限价之间的溢价大约在8-10%之间。

　　上海土拍机制严控溢价率，并采取房地价联动举措，从上海第二轮集中供地的平均楼面价看，料最终成交价平均楼面价与上海第一轮土拍相差不大。从同区域地块价格看，第二批与第一批同区域地块价格基本持平。地块价格最高的预计为杨浦区江浦社区地块、徐汇区康健街道地块、杨浦区定海社区地块，3幅地块楼面价均超过10万元/平方米，分别为16.5万元/平方米、12.98万元/平方米、14.5万元/平方米，其余地块楼面均价在10万以下。

　　土地端调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着接下来上海成交价格可控，实际地价会保持平稳。

　　值得注意的是，第二轮集中供地已开始供应土地的22城市中，有10座城市已出现流拍现象，在业内人士看来，集中供地热度全国变冷已成大趋势。民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，集中供地没有增加土地供应的总量，没能增加开发商的盈利边际，反而增加开发商项目操作的风险，土地集中供地政策恐难以持久。

　　五大新城有望成“香饽饽”

　　“面粉的质量还是不错的。”业内人士评价到。上海十四五规划倾斜的五大新城和重点建设的自贸区临港新城涉宅供地比例占总建筑面积约30%。

　　先具体从五大新城来看，在拟出让的居住用地中，起始价最高的地块为青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，起始价达58亿元，容积率2.2，土地面积约7.74万平方米。该地块位于大虹桥的核心区，北邻国家会计学院，与国家会展中心距离仅1.6公里，环境较为幽静。地块靠近在建中的地铁2号线西延伸段蟠祥路站，周边基础配套较为完善。板块内的中核锦悦府，蟠龙天地等项目均为此前热卖项目。

　　自贸区临港新城为上海第二批供地大户，共推出了5宗涉宅地。其中，预计楼面价最高的为PDC1-0103单元的三幅地块，均在3万元以上。土地出让公告显示，PDC1-0103单元A01-02地块、A05-04地块、A03-02地块土地出让面积超40万平方米，最高起始价超16亿。

　　该地块位于105社区，位于TOD中央商务区内，社区服务设施、基础教育设施完善且离两港快线不远。资料显示，未来105区域将成为新型服务贸易与制度创新的境内关外示范区，实现15分钟衔接浦东综合交通枢纽，30分钟通达上海中心城区，兼具国际空港和自由贸易的双重难得机遇。因此，这些地块被誉为临港新城的“王炸”地块。中原市场分析师卢文曦表示，自贸区临港新城自成一派的格局越发明显。

　　考虑到市场对于中高端产品的需求度，对于市中心土地仍有少量供应。作为唯一一块内环内的宅地，杨浦江浦地块给出的房地联动价为109900元/平方米，与去年入市、距离约150米的保利天汇前期均价相同。

　　卢文曦表示，市中心区域成熟，板块内部就有不少改善需求，加上区域内土地供应有限，预计这些地块是市场追逐热点。

　　“随机值”土拍新规增添不可预测性

　　得益于土拍规则，第一次上海土拍成为众集中供地城市中的模范生。第二轮集中供地上海整体上沿用第一次土拍规则，仅作出部分优化。最值得一提的是在书面报价环节中新增“随机值”。

　　业内人士表示，“随机值”是出价共识的破坏者，也是书面报价公平守护者。

　　90度地产翻阅官方文件，总结得出“随机值”是指，在书面报价阶段，两个竞买人报价相同，会自动生成一个“随机值”，并纳入平均价的计算过程中，“随机值”产生自中止价和最高价区间内的任意数字。

　　由于随机值由机器给出，竞拍人难以预测偏离值，难以摸清机器逻辑，因此相对抽象的随机值给平均值的计算增加难度。

　　正是因为数值的不确定性，一方面增加了土地最终归属的不确定性，另一方面也更有利于不同规模房企竞拍的公平性。

　　卢文曦认为，“随机值”的出现，原本4个人拍，现在可能出现5个价格，而这个价格是随机值，可能高，也可能低，以前可以通过计算得出最大概率，现在完全靠猜测。

　　“随机值”的出现是基于上海第一轮土拍规则的完善。在第一次竞拍中，竞拍人通过书面报价，离平均值最近者获得土地。但拍卖的不断进行，部分房企得以揣摩平均值大小，报价往“封顶价”和“中止价”两个价格的平均数靠。另一个漏洞是，如果两家企业合作报价，所报价格占市场权重最大，平均数自然会向两家合作的企业靠近。

　　现在将平均值交由机器改写，如此一来，技术层面的考验缩小，运气值反而增加。关于新规的出台对房企战略的改变，房企内部投拓表示，正在研究中。

　　不过由于其他城市土地竞拍时没有平均值和中间值规则，故上海新增的竞拍规则对其他城市没有参考意义，卢文曦表示。

　　上海热门优质地块一览

　　杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）

　　地块位置：内环内，东至居民小区,南至辽源西路,西至打虎山路,北至居民小区

　　容积率：2.5

　　周边项目：保利天汇前期10.99万/平方米