多地二次集中供地流拍 土拍市场一城更比一城凉？

第二轮集中供地陆续开启，土地市场寒意十足。

杭州连续卖地4年，首次在土拍市场遭遇冷遇。截至15日中午12时，杭州第二批集中供地10块优质地块报名截止日期，9块地块报名不达标，相当于提前宣布拍卖。

沈阳和合肥两个省会城市第二次集中供地，也有一半以上的地块提前拍卖。15日下午，沈阳46块地块报名也截止，24块地块被宣布提前停止交易；合肥还宣布，原定于9月17日开拍的17块地块将如期出售。

今天，成都经历了历史上成交速度最快的土拍，共卖地19块，其中15块没有竞价过程，直接零溢价成交，不再是第一轮集中供地时70多家房企抢地的火热场面。嘉兴海宁是近三年来第一个涉宅流拍地块诞生的。

虽然8月份自然资源部召开闭门会议，要求各城市第二次集中供地的宅地溢价率不得超过15％，且不得提高起拍价，被视为地方政府的利润，但在严格调控大环境下的房企，大多还是选择了躺平。

去年，全国卖地总收入高达8.4万亿元，同比增长16％，土地出让金收入超过1000亿元的城市达到14个。然而，各种迹象表明，地方政府对土地财政的依赖可能会发生变化。

现房销售门槛高

8月26日，杭州再次上架第二批集中出让宅地，总出让地块31块，此外，杭州10个行政区每区派出一块代表性地块，试水竞品质。

而且现在，很不受开发商欢迎的就是这10块竞品质地块。尽管杭州在第二次上架土地之前，将这10块土地的溢价上限从10％调整为5％，还降低了3块土地的起始价，但是报名者很少。

最大的问题在于现房销售。杭州是一个薄利多销的流量市场。房地产企业感兴趣的是去转化快，资金周转快。竞争优质地块需要现房销售，这是大多数房地产企业无法承受的。杭州一位房地产行业人士表示。

过去，房地产行业存在许多质量问题，维权频对现房销售的呼声很高，杭州也想通过这次试点现房销售竞品质，找出整顿房地产乱象的办法。然而，房地产企业的反应非常冷淡。

按照参拍细则，房企需要先提供施工方案，方案通过后才能进入投标环节，投标后房产需要通过验收，然后现房出售。

据浙报传媒房地产研究院介绍，经过对10个竞品质地块的初步计算，即使房企以底价拿地，仍有5个地块存在亏损风险，其余地块利润最高不超过4％。

不但利润低，现房销售也足以拖垮房企的现金流。在此之前，我们可以在杭州拿到一些看似利润微薄的地块，因为杭州的市场很热。征地后，我们可以快速开工、取证、预售，资金可以流动，快速投资下一个项目。现房销售完全打破了这个逻辑，预计会拍卖。一家华东房地产企业的内部人士说。

房地产企业对现房销售缺乏热情，但杭州也为这10块地设定了更高的门槛。一般地块上市，如果有一家企业报名，可以直接底价竞得，而这些竞品质地块，则要求报名的房企达到3家，才能进入后续环节，否则就取消出让。

杭州的自信源于过去土地拍卖的火爆。杭州一直是卖地大户，曾经是房企非常愿意重仓的城市。2018年，杭州卖地2440亿元，超过北上广深；2019年，全年卖地2840亿元，居全国第一；2020年，全年卖地收入2500亿元，仅次于上海，是深圳的5倍；直到今年上半年，其卖地收入仍超过2000亿元，回归全国第一。

杭州地价上涨，今年7月今年7月退地，揭开了房企亏本抢地的内幕。宋都宁可损失5000万保证金也要坚决退地，甚至把与祥生、宝龙的纠纷吵到台面上。事件反映了中小房地产企业资金压力的紧张地价创新高背后的无利可图。

一家华东大型房地产企业没有在上一轮杭州土地供应中获得份额。内部人士透露：滨江董事长表示，杭州项目利润率为1％-2％。根据我们的内部计算，一些地块损失了10％以上。因此他认为这次杭州10个竞品质地块凉凉也在意料之中。

一城更比一城凉

不仅杭州，沈阳和合肥第二批集中供地的报名情况也更加冷清。

15日下午2时，沈阳46块宅地报名截止，只有14块地块有房企报名。沈阳不得不宣布，原定于9月17日开拍的24块地块将停止交易。

新乐地块在沈阳报名最多，也只有4家房企报名，其余大部分地块只有1家房企报名。

由于沈阳新的土地出让规定特别要求投标人缴纳的土地购买资金必须是自有资金，中小房企在此次注册中消失了。参与房企多为央企，包括华润、中海、欢乐城、华发、金地、中铁等。

同日，合肥还宣布，原定于9月17日开拍的17块地块将如期出售8块。

另一方面，成都在15日进行了第二轮集中土拍第一天的出让，共卖地19块，其中15块没有竞价过程，直接零溢价成交，还有4块卖出溢价，位于天府新区和高新区，溢价率在9.6％-10.3％之间，没有一块触及15％的红线。土拍第一天，成都最终总收入207亿元。

这次成都供地，征地开发商多为本地国企和央企，如成都市金牛国投产业投资开发有限公司、成都城投置地、成都轨交、中铁建设、首开、华发、欢乐城等，民营企业只看到龙湖、复地。

没有参与集中供地的城市，土地拍卖市场也很冷。15日，嘉兴海宁出让重点涉宅，最终因无房企竞价拍卖。嘉兴海宁在全国百强县中排名第17位，经济基础好，楼市劲。这是海宁近三年来第一次涉及住宅的拍卖，最后一次拍卖可以追溯到2018年第三季度。

业内人士认为，在土地拍卖市场，房地产企业的平躺现象值得关注。最近，房地产企业债务和经营压力大的案例越来越多，房地产企业的各种担忧增加，征地意愿减弱，对城市土地供应目标构成了巨大挑战。

根据国家统计局今天发布的8月份经济数据，1-8月全国房地产企业土地购置面积同比增长-10.2％，在一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。

国家统计局很少解读一些大型房地产企业面临的困难。一些大型房地产企业在生产经营过程中存在困难，需要观察整个行业发展的影响。从房地产市场的运行来看，今年以来，随着各地区、各部门坚持房无投机的原则，房价、地价、预期不断稳定，整体运行保持稳定。国家统计局发言人付凌晖说。

总体而言，楼市、地市下行，房企承受的压力，都在这次调控挤泡沫的预期范围内。据统计局统计，到今年8月，全国连续16个月房价上涨终于停止，70个大中城市二手房价格环比上涨首次为0，新建商品房价格上涨持续收窄。

过去，地方政府过度依赖土地出让收入来弥补收支缺口。根据官方数据，地方土地出让收入从1998年的507亿元飙升至2020年的8.4万亿元，增长了165倍。

今年6月，财政部等四部门发布通知，决定将四个政府非税收入征收机构改为税务机关，包括国有土地使用权出让收入。这一职责转移备受关注，被视为中央政府在土地出让过程中引导地方政府更加谨慎合理，卖地收入将透明化，地方政府需要积极减少对土地财政的依赖。

8月，自然资源部再次召开会议，要求城市第二次集中供地的宅基地溢价率不得超过15％，不得提高起拍价，继续压制地方政府对土地财政的依赖。

从过去的经验来看，每次楼市下跌，都伴随着土地市场的冷清和部分土地拍卖。但这种集中供地大规模拍卖从未发生过，土地拍卖规则的巨大变化、对地方土地财政依赖的制约等宏观背景也是第一次出现。

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