顶级学区房，狂降400万也没人买，北京楼市怎么了？海淀区刚放大招

国庆假期前的最后一天，北京楼市调控再出“大杀器”……

据北京日报报道，近日，北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

看看深圳、广州实行二手房交易指导参考价之后的楼市，不少今年年初高位接盘的投资客傻眼了。

29个热门小区被“针对性”指导

顶级学区直接打八折

实际上，早在“靴子”落地之前，关于北京二手房指导价的消息已经开始传播。

“海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考的名单，但并没有对外官方公布。”万柳地区的一位中介对基金君表示。

根据此前，一份网传名单显示，海淀对29个重点小区均出台了挂牌指导价，包括热点小区蜂鸟家园、科育小区、黄庄小区等，其中多数小区指导价与实际价格变动不大，有的打了八折。

据某业内爆料，具体指导价会根据60平米以下的小户型、60-90平米的中户型，以及90平米及以上的大户型，设置不同的指导价上限。因此，在这份名单中，每个小区都有三列价格档。

此外，业内人还爆料称：

1.超过挂牌指导价1％的房源，不得在外网展示；

2.不符合条件的新挂牌房子，整个行业不得接受登记委托，否则吊销执照；

3.10月8日开始执行，从海淀29个小区开始试点，一定时间后其他区域也将会执行。

值得注意的是，上述表格中的蜂鸟家园，因为对口海淀顶级名校中关村三小，而且户型小，单价高而被视为海淀区二手房的“天花板”。目前，蜂鸟家园在某平台的平均报价17.8万元／平方米左右，按照上述指导价价格14.6万元／平方米计算，相当于直接打了八折。

多校划片

海淀顶级学位房

房价回到一年前

即使在教育资源相对充足且均衡的北京，不少中产、精英阶层的父母们仍然迷恋“学位房”魅力。

作为全宇宙的顶级学区房中心，位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，一直被视为海淀学区房的“晴雨表”。

根据某机构的数据显示，蜂鸟家园的房价去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万～15万元／平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万～20万元／平方米的高点。近期已经回到了去年同期的水平。

60平米以上最惨

值得注意的是，根据上述海淀的二手房指导价，蜂鸟家园的房子在60平米以下的指导价格是17万元，比目前17.8万元的价格还要低。

而60平米以上的房子指导价格则直接降到14.6万元，在目前的价格上直接打了接近8折，较今年的高位更是降了27％。

更有意思的是，刚刚过60平米临界线的房子最惨。

以某平台上一套62平米的房子为例，目前总报价1100万元，折合每平米17.6万元。

如果按照上述二手房指导价格，这套房子的总价最高不能超过911万元，一夜之间，较目前的价格降了近200万元，相对于今年的高位更是降了337万元。

而据第一财经报道，今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”，进入7月之后，小区挂售房源单价却从高位回落，业主心态也出现松动：一套建筑面积约62平方米的一居室，挂牌价820万元，单价约13.5万元／平方米，并最终以降价20万元成交。

“这一轮跌幅大致与去年下半年以来的涨幅相当。从总体上来看，房价跌回一年前水平。”海淀万柳片区房产经理人称，以相同户型的房源为例，去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万～15万元／平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万～20万元／平方米的高点。与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。

学位房”神话“破灭

今年上半年，西城区德胜学区的房子因为“7.31”新政（指的是2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学）之后暴跌，引发全国关注。

同样的情况，今年也发生在了海淀。

7月初，在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式”，并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学”。

随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象。

据第一财经报道，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长称，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”

各地二手房调控效果显著

虽然北京目前的二手房指导价还是犹抱琵琶半遮面的样子，但是仍然在投资客心中惊起了不少涟漪。

反观已经出台了二手房指导价政策的深圳、上海和广州。

2021年2月率先出台二手房官方指导价的深圳，在发布政策后，二手住宅市场被“速冻”，成交量一跌再跌。数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比大跌超八成，创下了近10年新低。

7月19日，上海市房地产交易中心开始实施对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

机构监测数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24％，同比下降40％，为今年以来最大降幅，已跌至疫情前的月均成交水平。

8月31日，广州住建局发布消息，官宣建立二手住房交易参考价格发布机制，并同步公布全市96个小区楼盘的参考价。

参考价机制落地一个月来，按照广州市房地产中介协会监测的数据，参考价发布当周（8月30日-9月5日），全市网签宗数为1588宗，环比参考价发布前一周下跌14.62％。

某机构监测数据显示，2021年第37周，广州受二手住宅指导价机制出台的影响，市场热度回落，市场均价为34272元／平方米，环比下跌2.36％，位居全国百城跌幅首位；第38周，市场均价持续环比下降0.95％。

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