朝阳四大神盘也扛不住,北京学区房跳水了?!

什么叫奇迹？

在历史中，人类成功登陆月球，叫奇迹。

在人生中，你长得丑还没钱却娶了富家千金，叫奇迹。

在楼市中，北京学区房降温，也叫奇迹。

是的，继深圳出现学区房狂降662万后，北京也跟着去了。

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但是，北京倒没有深圳这么夸张。

北京学区房这一轮降温，是从朝阳的“四大神盘”开始的。

根据当地媒体消息，5月太阳公元、火星园、红玺台、丰和园的二手房源都出现了不同程度的下跌。

例如太阳公元5月挂牌均价环比下降约6％，而3月到5月的成交量分别是7套、8套、1套。

按照惯例，我也问了下该项目的中介，得到的回复是：太阳公元5月只卖了3套，相比之前成交节奏确实在放缓。

而火星园、红玺台、丰和园挂牌均价分别环比下降了：约3％、4.5％、2.6％。

你没看错，朝阳四大神盘，开始跌落神坛。

当然，除了朝阳之外，海淀和西城也出现了价格下跌、涨幅放缓的现象。

例如海淀的蜂鸟社群，对口的是海淀最牛逼的中关村三小，但现在业主心态没这么硬气了，大部分在售房源都能讨价还价，空间大概是3％-5％。

而另外一个对口中关村三小的楼盘，在未占用学位名额的情况下，三套50平左右的二手房源，先后成交价为960万、950万、939万，每次价格降幅大概在10万左右。

在西城区，曾被称为“北京鸡窝”的荣丰2008，以前因为是小户型学区房而封神，现在涨幅也变慢了，例如400万的二手房源，5月才涨了约2％。

当然，从今年70城房价中北京的二手房价格走势来看，也跟这些现象有一定的关系。

根据国家统计局数据显示，2021年1-4月，北京二手房价格环比涨幅分别是0.9％、1.2％、1.4％、1.2％。

可见，第一季度涨幅不断扩大，4月涨幅开始收缩，我估计接下来5月甚至整个二季度，涨幅应该会继续收缩。

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北京学区房出现降温，不是没理由的。

主要有俩：学区房新政＋中央政治局会议。

就拿海淀来说，在4月23日的学区新政里，就有这么一条规定：

自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。

说人话就是，从明年开始，就算你是买房落户到海淀，你的娃也不一定能读牛校，反而很有可能被调配到很远、很渣的垃圾学校。

我当时的判断是，很多人会因为这种不确定性而提前上车，倒逼海淀学区房价格上涨。

但是从目前市场的情况来看，政策似乎抑制了学区房的热度，购房者的需求开始下降。

当然，把学区房上涨预期打趴在地的，还是4月30日的中央政治局会议。

毕竟，这是首次提及“防止以学区房等名义炒作房价”，也意味着后续还会有针对学区房的调控政策。

如此一来，房东心里肯定是慌的，为了防止被调控打死，只能降价让利，而购房者也开始观望，等待学区房降温的时机到来。

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那么，北京后续二手房价格走势会如何？

其实，从这一轮上涨的原因里面，也许就能找答案。

1、这一轮北京二手房上涨，主要是以学区房为代表，在疫情之下没法出国留学，只能转内需，由此导致需求增加，供需失衡进一步加剧，学区房上涨。

2、北京二手房近几年处于阴跌状态，也累积了不少购房需求，一旦北京房价出现上涨，购房者就会加快入市，刺激房价上涨。

3、从去年到现在，北京房价在一线城市中的涨幅，远没有深圳、上海涨得那么猛，所以相对而言，北京反倒成为了“洼地”，但随着板块轮动，逐渐被拉升。

4、另外，还有一些就是为了抗通胀进行资产配置，这部分的投资需求在一定程度上也拉动了北京的房价。

可以看到，这些上涨因素基本都是短期的，并不具备可持续性，没法长期支撑北京房价上涨。

经过了半年左右的上涨，其实北京楼市这一轮也差不多到顶了，而且集中供地限价太厉害，而且大多都在偏远郊区，没法对二手房产生太大刺激作用。

所以，接下来北京二手房短期之内不会再有太大涨幅了，应该会像深圳那样，随着学位需求的消化逐步降温。

对了，今天还是六一儿童节，在这里我也祝各位小朋友节日快乐！

而宝爸宝妈们，你们又遇到什么逗逼事儿？也欢迎留言分享～

部分资料来源：米宅北京、90度地产

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