北京楼市两级分化,学区房会暴跌吗

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2020年9月份，本公号提出北京楼市开始出现分化行情。在整个北京楼市圈里，也是首次有人提出楼市分化的概念。在当时，所谓的楼市分化，主要体现为热点学区房和非学区房的分化。当时，中关村一小、二小、三小、上地实验等海淀地区优质小学对口的小区，房价开始出现快速上涨的苗头，并在接下来的三个月里，一步步成为现实，涨幅30%左右。

不只是这几个小学对口的学区房，从整体上看，东西海朝四个区域，只要是实力强的小学对应的学区房，价格都出现了不同幅度的上涨。比如朝阳外国语对应的慧忠里那一片小区，价格同样快速上涨。

2020年下半年，北京楼市分化比较厉害，尤其是优质学区、非优质学区的分化，更加明显。

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站在2021年的起点，北京楼市行情走向如何呢？答案是整体向上。

2021年，北京楼市的分化，不仅体现为优质学区、非优质学区的分化，也将体现为优质次新品质小区和非品质小区的分化。从2020年第四季度开始，优质次新品质小区的成交价格也开始逐步上涨，这些小区，有的对应优质的小学，有的对口学校一般，但是小区品质比较好，所以房价也快速攀升。这一点，在海淀、朝阳等各个区都体现的非常明显。

2021年，优质小学对口的学区房还会继续上涨吗？2020年，已经大涨过一波的三小、一小、二小、上地实验、朝外等对口的小区，一度处于无房可卖的状态，只要有诚心卖的房源，多数都会飞速成交。经过去年下半年的快速上涨，优质学区房现在处于高价横盘期，一方面很多对口小区的可售房源大幅度减少；另一方面，新挂牌的房子价格普遍比之前高出来一大截，价格热的烫手，买家被热度隔开了，下不去手，处于高价横盘阶段，买卖双方在博弈。

概括的说，2021年，北京房产市场上，优质学区房、市区品质次新房依然会走俏，价格烫手。如果有想买学区房、次新房的筒子们，自己可以在一线实际跑跑看看，体验下楼市的实际温度，天天在网上看空军和多军争辩来争辩去，只会耽误了买房，没有实际意义。

市区优质学区房、次新房价格会烫手，老破大、非优质学区房还有前途吗？答案是行情也会有，但会在学区房、次新品质房之后，即楼市的板块轮动。与2017年相比，目前不管是学区房也好、品质次新房也罢，价格基本回到甚至大幅度超过了17年3月份的价格高点，而学区差、品质差的小区，价格基本还在17年3月份的价格高点之下，或者在价格高点上下震荡。板块轮动已经在北京楼市的不同阶段，都得到了验证。2021年，板块轮动是否依然奏效，需要大家拭目以待了。

上面说的都是二手房，2021年，北京的新房市场走向如何呢？2021年，不限价商品房成为北京楼市新房供应的主流。2020年，北京楼市供应的新房还是以限竞房为主，消化的基本都是此前三年积累的限竞房库存。然而，2020年，北京土地拍卖市场开始出现大幅度调整，不限价商品房供地的占比超过了80%，北京又回到了不限价商品房占主流的时代。所以，在2021年，新房的主力产品将变成不限价商品房。去年，限竞房的土地拍卖价格和房子限价，都在上涨，何况不限价商品房呢？可以想象，今年上市的不限价商品房的价格，比起往年的限竞房，价格显然只会更高，不会更低。

2020年第四季度，北京楼市刚刚有点起色，准备继深圳、上海之后，接过楼市的接力棒，不曾想，一下子几个巴掌拍过来，住建部、银保监纷纷出手，要将这一波北京楼市行情扼杀在起步状态。经过去年全国楼市的变化，北京楼市价格在一线城市里垫底，已经成为价值洼地。水往低处流，价值洼地迟早被填满。

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