北京“最严学区房”政策，“鸡娃爸妈”何去何从？

最近，稳居C位的电视剧《小舍得》频上热搜，引发人们热议不断。“孩子教育”、“学区房”等话题都与人们生活息息相关，引起强烈共鸣。不乏许多“鸡娃爸妈”为孩子的教育愿意倾尽所有。

近期，各大城市出台调控政策，打压学区房跳涨的疯狂局面。北京出台了号称“史上最严学区房”政策，有媒体评论，接下来大概率会有不少城市来“抄作业”。

乱象：学区房溢价严重，老破小万人争抢

“手握千万，难买北京一套学区房？”学区房作为楼市硬通货，一直是顶流般的存在。想必天价学区房的案例大家都耳熟能详，西城区文昌胡同一个过道，创下了单价46万/m²的记录，不夸张地说，一个平米足以买下三四线城市一套房！天价学区房背后的支撑就是北京实验二小名额，可直升北师大附中。

学区房跳涨的消息也屡现各大媒体头条，海淀一套学区一夜跳涨40万霸屏朋友圈！比父母年龄都老、充满时代印记的老破小，能卖出天价。鸡娃家长们为了学区房也是拼尽全力，正是因为鸡妈鸡爸前仆后继，学区房不愁没人接盘，结果成了中产最大的泡沫。

学区房之所以能卖出天价，主要支撑点是背后附带的顶级教育资源。正是因为房产与稀缺教育资源绑定，才造就了时代的特有产物——学区房。而国家主张房住不炒，就是让房子回归居住属性，褪去金融属性。

学区房遭重创，刹车迹象明显

为了稳楼市，给学区房降温，4月22日，北京市住建委发文，坚决贯彻落实调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。其中，重点提出了严禁学区房炒作，严查经营贷进入楼市，确保房地产市场平稳健康发展。

次日，东、西、海三大主流学区的教育招生考试中心发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，其中，东西城变动有限，以多校划片为主。而海淀的政策被吐槽为“史上最狠”学区房政策。

海淀区《实施意见》细则：

1. 自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。

2. 自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

很直观可以看出，六年一位变成九年一位，大大降低了学区房的流通价值。另外，混片学区制，电脑派位，降低了顶级学区房的价值，因为你花15万/m²、20万/m²买的学区房，和别人5万/m²、8万/m²买的房子混抽，最后可能上同一所学校。最狠的是1911变成2211，外地户口以及非海淀区的外区户口，在2022年1月1日以后迁入海淀，要进行区域协调解决。

政策的出台，学区房缩水可能性增加。由于北京规定当年学区房落户须在5月1日前，才能赶上入学申请，所以3、4月份一向都是购买学区房的小高峰。从今年数据看，近期北京学区房确实出现了一定“退烧”现象。从严调控政策下，学区房刹车迹象明显。

学区房抗跌性 PK 法拍房抗跌性

海淀学区新政可简单解读为，海淀“锁区”了。只有海淀户籍的孩子，才能在海淀入学时多片划区。即使是拥有海淀户籍的孩子，初中转学回海淀，也只能接受全区调剂。

而全区范围内调剂则意味着学区房要“失效”了，因为全区调剂的背后就是不确定性，由于海淀的学区本身分化严重，好的学区如中关村、万柳，是教育高地。而西三旗、花园路等，表现平庸。全区调剂，大大增加了学区房的风险性，这也让凑上了父母养老钱的鸡妈鸡爸打了退堂鼓。

如果学区房最重要的学区属性弱化了，举重金购入天价学区房的家长，高位站岗的可能性增加，没有了抗跌性的学区房将逐渐失去吸引力。在政策的重压之下，越来越多的购房者开始调整买房策略向法拍房倾斜。

据瀚海数据研究院统计，法拍房的竞拍人数呈现递增趋势，第一季度共计5363人参拍，同比增长113.24%，平均8.02人争抢1套法拍房，成交量连续4周突破50%大关。其中因学区房购置因素占比近六成。瀚海数据研究院高级数据分析师凌丽媛表示：“由于法拍房溢价空间大，保值、增值属性强。一般成交价以低于市场价的20-30%，加之其政策红利成为了大众购房置业的优选通道。”

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