北京海淀出台史上“最狠”学区房政策！房价会暴跌吗？

每年入学政策基本都会在4月下半月发布，大部分政策都是顺延，所以市场只是消化吸收，因为当年落户必须在5月1日前才能赶上入学申请，所以学区房每年都是在春节后到4月份会非常热，当然，有时候也有政策会带来末班车效应，比如2020年的西城731政策。

西城的学区房是2020年4月30日出台，多校划片，随后在市场上明显的出现了一轮井喷末班车：

4月份出台政策之前西城网签单月二手房800套，之后井喷到了1600套-1900套。随后成交量开始萎缩，但到了2020年12月开始，成交量继续放大，3月份成交量达到了1600套。可见，西城的学区内多校划片，对于市场来说，并没有太大的影响。

所以重磅来了，西城在2021年的入学政策中并没有什么加码政策，所以万众瞩目，海淀这次的政策其中有一条的确可以说是历史最狠！

4月23日，北京西城区和海淀区分别公布了《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，这两个区今年的入学政策对北京楼市的影响是非常重要的。

从目前公布的政策看，虽然都在强调“多校划片”，但西城的政策基本保持稳定，海淀变化比较大，这的确可能会直接改变未来北京学区的基本格局。

西城的政策内容可以说老生常谈，对于市场来说，毫无影响。

但海淀的政策内容中有一条非常关键：

自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。

众所周知，海淀区的教育属于北京的丘陵分布，高的万柳、中关村(000931,股吧)、上地，三片区可以说是全北京最好，但低的海淀山后几个区域甚至可以说非常差。

如果真的按照政策落地执行，未来再想买海淀学区房就必须是孩子未落户才有可能享受片区内入学。这对于市场来说，将出现非常非常大的影响。

所以分析这个政策的影响，必须看两点：

1：政策会落地吗？

综合来说，全区统筹这一条很难执行，游戏规则一旦复杂，背后的猫腻就可能很多，全区统筹的差距太大，海淀区域横跨几十公里，如果买房在万寿路，统筹到海淀温泉就学肯定不现实。所以这一条政策其实最后如果落地会带来巨大的社会问题。

2：如果真落地影响会有多大？

如果真落地，首先2021年未来8个月海淀市场成交肯定会出现末班车效应，大量的子女要入学家庭，会抓紧最后窗口期成交。

整体看，海淀区的二手房成交量在最近几个月明显放大，去年基本在2000套，当下单月基本在3000套，但值得注意的是，最近经营贷严管下，海淀二手房成交量4月份已经出现了下调。

教委的政策，很可能推动年内海淀区二手房成交量继续明显放大。

毕竟对于大部分家庭来说，学区房是刚需，所以分析海淀区新政策的影响要分拆两部分看，2021年年内，海淀区的学区房大概率会继续高位，因为教委的末班车效应，成交量会持续放大。大部分家庭会赶在这个末班车前交易。

而判断2022年之后市场会如何，还需要看这个政策的落地执行力度！

但需要注意的：学区房的出现是教育不均衡导致的，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然在那里，这种情况下，教委的政策只能是给建委添堵。起码在年内因为教委这个政策，会导致海淀区二手房成交量持续高位。

学区房这个话题可以说是2021年最热的话题：不仅仅是民生话题，更跨界到了教育、房地产。

学区房是如何产生的？当下的学区房调控政策真能打击学区房价格吗？学区房还值得买(300785,股吧)吗？希望这篇文章能给你一点有用的建议！

第一：了解一下学区房这个概念：

百度关键词过亿的收纳，可见这个事物的确全民关注，学区房是房地产市场的衍生品，教育资源垄断导致阶层固化的结果，也是现代教育改革的主要阻碍。

学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

第二：学区房也是房，学区房只是房产中的一类。

学区房也是房子，大部分时候都是房子都涨的时候，学区房多涨一点，大部分房子都跌的时候，学区房少跌一点。房地产调控也影响学区房，学区房的价格也看银行信贷，

而且相比普通房产，学区房基本都属于改善型刚需，在当下按揭贷款的政策里，学区房受到的影响最大，二套房贷款大部分一二线城市都比刚需首套房贷款要严格很多，为什么还能火？

很简单，经营贷推动了学区房的需求，而且相比其他物业，针对学区房刚需，更意愿承担贷款。所以2020年来的这一轮学区房高峰，是出现在房地产调控未宽松，但经营贷入楼非常宽松的大背景下。

这一点如果抑制不住，学区房会继续涨价。

第三：学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡让优质资源增加。

当下教育的改革方向是错误的。

大部分学区房都分布在高校或者政府部门周围。

学区房！中国式中产家庭不得不接受的一个泡沫。学区房现在已经变成了全国中产家庭的标配，可以没有LV新款包，有这个城市的户口，而没有一个在这个城市数得上的学区房，这大概率是代表在这个城市混的不咋地。

学区房变成了面子工程！所以每年都有两次学区房爆炒热：

1：每年入学的时间，基本都在3-4月前后。动辄爆发出天价也基本在这个时间。因为如果不在5月1日前办好手续落户，当年是肯定不能入学了。

2：中高考时间，考好了，学区房涨价，考砸了学区房跌价。

过去对于中产家庭还有一个高考教育的替代品，走海外教育。但众所周知的疫情，起码在未来几年，肯定有大量的家庭会回归国内高考。这种情况下，高考很大程度上就成了是否成才的唯一标准。

武功再高，也怕菜刀；素质再高，还得高考！高考就是应试教育的终极考验，你素质教育搞得再好，最后还得在应试教育独木桥上走一遭。这就是矛盾的地方。

全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。

学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，从全国看的确存在非常明显的高考下的不均衡现象。

学区房的出现，其实是在不增加教育资源的情况下的一个公平游戏规则。教育焦虑产生的很大一个原因是我们不喜欢和变化相处。

大家最喜欢的就是，告诉我这么做，我孩子这个问题就解决了；告诉我买下这个学区房，我孩子上好学校问题就解决了；告诉我进入这个好学校，就能直升高中部。用不变的思维去应对变化的日常，那么我们势必就会焦虑。

价格是筛选人群的最好工具，学区房和教育是中国如何资源配置的问题。

学区房的改革当下并不是做大蛋糕，而是想办法让买不起学区房的人不要骂。这其实方向错误了。

第四：未来20年解决不了学区房的问题

只要高考，那么升学就是战斗，全程不敢松懈。家长们都希望自己的孩子能够考到好的学校去，否则去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的压力，家长的压力是完全不可同日而语的。

各大城市对于学区房的调控手段，主流有四种：「多校划片」「名额分配」和「公民同招」「六年一位」。实际教育部门做不到稀释优质教育资源，或者做到多增加优质资源。所以措施只能治标不治本。

没有变的最大原则“就近入学”

入学公平性其实只有2个办法，要么是只看分数，要么是只看房本。

小学阶段是不可能只看分数，这就必然会出现房本价值提高，所以从先天看，学区房就必然存在。

学区房的问题核心是教育资源不富裕，导致房价上涨过程中，学区房成为龙头，这些学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，但很难影响根本

最近一年多的特殊情况加速了学区房的上涨

1：疫情导致的教育需求回流，出国难度加大，使得大部分家庭考虑国内教育，这部分基本都属于学区房的意向购房者。不论是北京的西城海淀还是上海深圳，大学区房新购房者中很大部分比例是过去考虑出国上学人群。

2：二胎导致的教育资源紧张，对于独生子女，一个孩子，大部分二胎家庭，认为2个孩子享受教育资源，相当于20万一平米的房价变成了10万一平米。这几年井喷入学，放大了市场需求。

3：教育资源不均衡在放大，相比过去几年各种名校分校遍地开花，在经过几年运转后，市场发现，这些所谓的名校都是假的，不论是生源还是教育资源都非常差，只有一个牌子，导致了市场需求的回流，开始集中抢优质资源，名校本校。最典型的比如全国遍地的人大附之类分校。

4：社会发展的原因，阶层分层，过去的扩招发展到今天，普通学历价值不高，而很多之前通过考试进入城市的人群成为学区房的主流需求，对知识定价更看重。

5：整体信贷市场的宽松，也导致了学区房贷款的难度降低。击鼓传花，文化传统，都让买了学区房将来再变现非常容易，所以相当于1000万一套的学区房并不是消费品，成了中产阶层标配。

6：买学区房的人没亏过，示范效应

买了学区房用1000万给子女成才多1%的可能性，非常值。将来还能变成1200万。

聊了这么多，其实结论很简单，犹豫买不买学区房的人，都是买不起的。

这一轮政策的最重磅是2022年后海淀非出生就读，身份证号不是110108很可能就要摇号入学。

110101 东城区

110102 西城区

110103 崇文区

110104 宣武区

110105 朝阳区

110106 丰台区

110107 石景山区

110108 海淀区

110109 门头沟区

110111 房山区

110112 通州区

110113 顺义区

110114 昌平区

110115 大兴区

110116 怀柔区

110117 平谷区

但需要注意的是虽然海淀不承诺“就近上学”，但估计真正实施起来，还是会“就近上学”，毕竟这是国家政策，教育部多次强调的政策，所以就算是2022年以后迁入海淀，肯定也会实施“就近原则”的。

学区房的出现是教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然在那里，这种情况下，教委的政策只能是给建委添堵。

其实北京教委的所有公务员公布一下自己子女入学情况，就可以知道学区房的价值。

起码在年内因为教委这个政策，会导致海淀区二手房成交量持续高位。可怜的建委领导又要因为教委的政策而忙碌了。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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