入学政策调整，北京海淀区学区房现末班车行情

辛女士刚办好离婚准备在合适的时机买入学区房，就看到了海淀区新颁布的入学政策，然后有点坐不住了。

4月23日，海淀区发布2021年义务教育阶段入学工作的实施意见，今年的政策仍坚持多校划片，但是其中一条较为重磅，成为众多准购房人心里的一根刺。

这条新规定显示，自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。这被称作海淀2211新政。

这项政策意味着，辛女士即便买了房子，也未必能入读对口的学校。

而市场上，第一财经经过几日走访发现，为避免遭遇2211新政限制，提前抢购学区房的现象已然出现。市场人士称，长远来看学区房的价值在弱化，但短期的脉冲行情仍将出现。

末班车效应显现

海淀区面积广阔，教育水平参差不齐，教育高地万柳、中关村(000931,股吧)、上地是全国的风向标，而洼地海淀北部地区的教育发展程度，尚且不如北京市内其他区的水平。一旦实行全区划片，则意味着学区房价值的失效。

辛女士离婚是为了获得一个首套房资格，而在北京，离婚后一年才能买房，也就意味着她计划中的学区房只能在2022年4月后购买，即不符合划片登记入学的政策。这意味着，她离婚争取到的一个购房资格，到最后是没有意义的。

此际，手握购房资格者，却开始变得活跃。海淀学区新政颁布已经4天，其中有1天为法定假日。第一财经联系了海淀学区高地上地片区的中介门店，其中一位专做学区房的中介对第一财经表示，带看量有明显上升，业主最在意的还是2211政策。

他展示了三套房源的成交情况。一套是新政之前，春晖园两居，挂牌销售周期为35天；另一套是新政之后，春晖园一居，挂牌成交周期为22天，成交价590万元；第三套同样是春晖园一居，新政前成交，成交价为567万元。

该中介人士对第一财经表示，虽然这其中涉及不同的税费价格，但是从个人直观感受来看，这几天购房人的心态确实有所变化，带看量也在提升。

中原地产首席分析师张大伟表示，新政的出台将刺激海淀在今年的成交放量，未来8个月海淀市场成交会出现末班车效应，大量的要入学家庭，会抓紧最后窗口期成交。

中原地产数据显示，2020年11月之前，海淀区二手房成交套数维持在月均2000套上下，但2020年12月-2021年3月，区域内二手房成交月均套数达到了3000套。

海淀区二手房短期放量的行情早有先例可循，去年北京西城已经出现过典型的末班车效应。2020年4月，北京西城区公布多校划片政策，规定2020年7月31日后落户西城的将采取多校划片方式登记入学。从5月到7月，西城区二手房成交明显放量，中原地产数据显示，这三个月月均成交1500套，而4月仅成交878套。

放量或是短期现象

在海淀区入学政策调整之前，北京针对学区房炒作给予了重拳打击。4月2日，北京市住建委发布了学区房炒作专项检查治理工作的进度与执行情况，其中，6家中介门店停业整改、立案处罚17起。

4月19日，北京市教委发布了《关于2021年义务教育阶段学校招生工作的意见》，明确今年本市将进一步加大多校划片，稳妥地推进多校划片为主、单校划片为辅的招生办法，这一政策的出台也将对学区房市场产生一定的影响。

不过，学区房作为刚需中的刚需，市场需求依旧旺盛，热度很难得到根本遏制。合硕机构首席分析师郭毅表示，无论哪个城市，目前的政策均要看执行力度，以今年海淀2211新政为例，虽然要求全区派位，但是大前提仍然是就近入学，“把中关村的学生派位去温泉镇，这个可能性太小了。”而一旦市场观察到执行力度不够大，那么后续必然会出现反弹。

据悉，目前针对学区房的调控主要有四种调控手段，即校额分配、公民同招、六年一学位、多校划片。

郭毅表示，无论是六年一学位还是九年一学位，实际上都是降低了学区房的周转率，加重了市场供不应求的局面。而校额分配和多校划片虽然能在短时间内抑制房价的上涨，然而毕竟不是根本性手段。

公民同招也是一样，加剧了民办校的不确定性，会有更多家长涌入购买公办校学区房行列之中。

对于学区房而言，之所以经久不衰能一直火爆，根源还是在于优质教育资源的稀缺，即便利用种种手段做到尽力公平，但仍然有大范围学生不能享受到优质教育资源。“因此目前的种种调控可能只是解决一时的问题，而更本质的问题还有待解决。”一位市场分析人士表示。

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