炸锅！深圳一学区房狂降662万！“史上最严调控”发威，炒房不香了？

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记者：程鹏

23日，据中国证券报消息，深圳一套国城花园的学区房房源，在阿里拍卖网上，经过147次出价后，最终以2206万的价格卖出。相较2月份时一套同样户型的房子的成交价，狂泄了662万！

随后，该话题冲上了热搜。

深圳一学区房中的“爱马仕”

狂降662万元！

据中国证券报，“最坚挺”的深圳学区房价格松动了！

一场法拍，让学区房中的“爱马仕”——国城花园跌落神坛。

近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。

即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。

国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。

但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。

今年1月，有中介表示，该楼盘一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。

彼时，有网友调侃：“这是能学出诺贝尔奖？”

截图来源：微博

热点片区报价一周猛降10%

顶级学区房作为深圳楼市的风向标，其走向一直是市场瞩目的焦点。

从近期市场情况看，这些顶级学区房的房源不仅拍卖价降了，连业主放盘价也开始下跌。

在南山，一个名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。

图片来源：网络

位于南山中心区的海印长城也有降价情况，该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。

贝壳网显示，该楼盘一74平米房源近两周降价两次，降价64万。

截图来源：贝壳

此外，莱蒙水榭春天5期、中海阳光玫瑰园、八卦岭片区等分布于龙华、南山、福田等区的学区房均有业主降低放盘价。

特别是前期涨幅较大的学区房，在“2·8”楼市新政后，有不同幅度的回落。以去年涨幅靠前的八卦岭片区为例，因2019 年初传出要建设一所名校，该片区去年房价一路上行。

但深圳中原监测的数据显示，4月18日-24日的一周内，八卦岭片区报价下跌10%。

学区房被“定向爆破”

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

图片来源：视觉中国

随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成。

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

学区房还被高层政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

事实上，今年以来，各城市密集出台学区房调控政策。

4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。业内人士指出， 多校划片是指一个小区对应多个学校，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，从而缓解教育资源集中问题。

上海在学区改革上则出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。

京沪之外，其他热点城市也调控频频。5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。

目前，深圳学区房在史上最严调控政策下已有松动迹象，这能否持续，是否会蔓延至其他城市，值得市场关注。

多家银行集体行动

深圳房贷全面涨价

5月19日，融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为 5.33%，环比上涨 2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

一线城市中，北京和上海地区继续维持原来的水平不变，广州和深圳地区上调房贷利率水平。其中，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，平均水平为4.98%，5月各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.10%，平均水平上涨至5.03%。

建行深圳分行在5月上旬首先上调房贷利率水平，其中首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%（LPR+95BP）。

在5月22日，《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解到，中、农、工、交四大行深圳分行均已上调房贷利率。招商银行(600036,股吧)也表示，已执行新的调价方案。意味着，包括建行这个深圳房贷市场份额“一哥”在内，深圳六家银行都有了明确态度。

此外，六家银行新的利率标准基本相同，首套房为5.1%，二套房为5.6%。但平安银行(000001,股吧)方面表示，暂时没有跟进。另据财联社，邮储、民生等银行深圳分行也暂时“按兵不动”。

不过，有银行人士表示，此次深圳多家银行上调房贷利率是市场行为，并非接到监管针对楼市调控的相关指导。

据融360大数据研究院统计，目前深圳地区已有近10家银行分支行执行首套5.1%，二套5.6%的利率水平。这意味着，深圳市场上便宜房贷已是稀缺资源。

广州地区房贷利率已连续4期上涨房贷利率，首套房贷平均水平由上期的5.26%涨至本期的 5.35%。4月底5月初，广州地区包括国有大行在内的多家银行，再度上调房贷利率。首套房贷利率调整为最低5.40%（LPR+75BP），二套房最低5.6%（LPR+95BP） ，均较之前上调 10BP。

个贷市场对房地产融资收紧的反应亦十分明显。具体表现为，房贷利率持续上涨，贷款额度紧张，个人按揭获批难度大为增加，放款流程十分漫长。

据深圳特区报报道， 自3月中旬深圳开始严查经营贷资金违规流入房市后，银行对房贷的首付款来源核查非常严格，在审查银行流水时要求，半年内活跃资金要达到首付款的80%，因此，即使银行贷款额度充足，但审批门槛的提高拉长了排队的时间。

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