又是因为学区房！这座大城祭出“最严楼市调控”！二线城市风向也变了？

导读：4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，成为合肥版的“史上最严调控”。

来? ?源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记? ?者丨张敏

编? ?辑丨包芳鸣

一度因学区房过热而引发关注的合肥，忽然升级楼市调控政策。4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”。

《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

同时，限制合肥市2套住房以上的户籍家庭认购二手房；暂停企业购房资格；将司法拍卖房纳入限购范围。这些做法既有较强的针对性，也修补了原有的政策漏洞。

合肥新政颇受外界关注，因其既体现了因城施策的个案价值，又具有一定的普遍意义。

近几个月来，针对部分区域的市场异动，监管层频繁对楼市调控。在去年的中央经济工作会议和今年的政府工作报告连续提及后，“大城市住房突出问题”成为今年政策的重点之一。

作为一个东部二线城市，合肥楼市的升温，被认为是供应不足、学区房周期、人才新政刺激、炒作氛围浓厚等多个因素叠加的结果。有分析人士认为，随着一线城市在年初启动楼市调控并产生效果，市场热点正在向二线城市转移，合肥正是表现活跃的二线城市之一。

在调控路径和调控手段上，二线城市均紧随一线城市。在合肥此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。其中，部分二线城市的一些条款，力度甚至超过了一线城市。

合肥楼市异动始末

合肥楼市的异动，从去年四季度就已出现。合肥当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，在合肥滨湖、高新区等热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生，其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响，部分楼盘的价格快速上涨，一些人通过倒卖房号获利。

在此之前，合肥房价已维持连3年多的平稳。一些购房者认为，随着上海、南京、苏州等长三角城市房价上涨，作为安徽省“单核城市”的合肥，很可能紧随其后，并进入一个新的上涨周期。

图 / 图虫

进入2021年，随着学区房周期到来，恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。前述人士表示，除了占学位外，购房者还带着资产保值的诉求，提前入手学区房，这也导致学区房供需关系骤然紧张。他表示，在一些热门学区房小区，已经出现坐地起价的现象。

为此，3月以来，合肥已经多次出手打击楼市乱象。3月2日，合肥出台二手房网签新规，意在避免虚假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多卖的现象发生；3月11日，合肥多部门对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人进行约谈；3月18日，合肥市房地产中介协会发布“关于不得参与炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次约谈了恶意炒房的业主。

此次出台的新政，带有极强的针对性。合肥对二手房划定限购范围，包含了滨湖新区、政务文化新区、高新区等近期的热点区域，同时还将几乎所有热门学区的二手房纳入限购。

新政还涉及了价格限制、住房贷款管理、打击乱象等方面，均被认为是切中当下热点的措施。

另一个值得注意的措施是增加供应。按照计划，合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，并单列租赁住房用地900亩。

前述人士表示，这一措施十分重要，因为合肥楼市的土地开发速度和库存规模均不足，难以消化骤然释放的需求。尤其是在大量引进人才后，这种缺口显得更为凸显。

图 / 图虫

去年9月，合肥发布人才引进政策，对于重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，让各类人才“边安居、边就业”。其中，租赁补贴、购房补贴和首套房不限购等优惠政策，在吸引人才落户的同时，也对楼市形成了刺激。

根据上海易居研究院的统计，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月，在全国100个热点城市中，仅高于浙江湖州。

二线城市全面加码调控

合肥楼市的上涨轨迹，颇能代表二线城市的一些共同特征。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，近期很多二线楼市的升温，都有着长期平稳后的看涨心态、信贷资金大量进入楼市、学区房交易周期到来等因素，部分城市还有着人才新政的刺激。

他还表示，在此之前，不少二线城市的库存偏低，供需基本面较为紧张。

贝壳研究院则认为，随着一线城市调控的效果逐步显现，楼市热点正在向重点二线城市转移。其中，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。

市场热点从一线城市向二三线城市蔓延，从东部城市向中西部城市蔓延，历来是楼市上涨周期中的共同特征。楼市调控政策的出台，也大多沿着这一路线。

今年以来，上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞，给予炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。

图 / 图虫

二线城市的调控热潮，则出现在今年3月，并在全国“两会”结束后持续升温。在合肥推出此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。

从住建部的督导路线上，也不难看出这种趋势。今年1月下旬至2月，住建部副部长倪虹带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。“两会”刚结束，督导组奔赴成都、西安。3月末，住建部又督导了南昌的房地产调控。

从调控内容上，二线城市也在向一线城市全面看齐，在某些方面甚至有过之而无不及。比如，合肥对新出让的土地实施住房均价控制，与部分一线城市实施的“限房价、竞地价”政策有相似之处。而对于二手房的“定向限购”，则属于合肥首创。

多数分析人士指出，随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。

尽管合肥的调控政策有着因城施策的个案性质，但仍然不会突破大城市调控的总体框架。国务院参事特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源近日表示，目前房地产领域存在着一些深层次的问题，比如炒作，金融属性越炒越强，房价涨幅过高过快。而“大城市住房突出问题”有两个，一是房价过高，二是还有相当数量的人买不起房子。

他在“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，针对这些问题，过去更多是从需求角度来解决，比如限购、限贷等，下一步要在供给侧上想办法。一方面要加大供给，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障体系。

本期编辑 陈思 实习生 陈希元

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