干货!二手房这5大坑,看完可少走弯路

二手房非常容易踩坑

其实每个人都是有“初房情结”的，在可以买新房的情况下，绝不愿意去买二手房。但一线城市逐渐成为存量房市场之下，越来越多人为了地段、学位而买二手房。

“住新房”是什么感觉？不好意思，没住过。

越来越多人住上了楼龄 >自己年龄二手房。而二手房房源复杂、买房手续繁琐之下，普通人是很容易踩坑的。

今天我们就来聊聊二手房交易中的那些大坑。

所有的坑，都需要在买房签合同、下定金前，尽量去避免，否则踩了其中哪一个，都是灾难。

二手房最容易踩的5大坑

1. 房子产权问题

产权没有问题，确定产权证上的房主与卖房人是否同一个人。这应该作为二手房交易中最重要。

如果买了二手房产权有问题的，就像买新房买了五证不全的，接下来会有一大堆糟心事，小的是损失定金，大的是闹到打官司，错过了买房时机，还让自己的生活陷入崩溃之中。

所以买二手房，一定要查册，没有看到查册，坚决不能签合同付钱。

特别是对于急售房源，这种房产虽然价格比较笋，但要明确产权是否明晰无纠纷。（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）

尽量找满五唯一、红本在手的房子，可以让你省了很多烦心事。

2. 中介费的坑&被吃差价

一个专业的中介关键是能买你挑到满意的房子，以及在谈价过程中能帮你压价。所以最好还是选全国品牌连锁中介。

一线城市房子总价高，一般是0.8-1.8%，像链家1000万以下的房子是1.5-1.8%，1000万以上的房子是1.2-1.5%，有些小中介相对比较便宜一点。

因为“佣金”的差异，客户很容易被撬走，链家越来越趋向于成为看房员，然后就被隔壁的小中介飞单。

虽然明面上，好像在中介费少了，但是小中介的按揭服务费收到5000元以上，价格又没有差多少。

正是因为很多人想省中介费，反而可能会吃大亏。

我一个朋友是找了小中介看房，最后反而被吃了差价，报价520万的房子，业主实收500万，中介吃了20万的差价。

最后又不得不签字，白纸黑字签下的合同。

深圳的房子是最容易被吃差价的，房价差个十几二十万，都不会很明显，而很多急买的买家就很容易被吃差价。

原则上，在交易过程中，所有的钱都不要过中介的手，中介费坚持打回中介公司的对公账户，并且索要发票，首付款尽量走资金监管程序。

中介两边的钱都收了，一方面使劲给卖家压价，各种制造卖不出去的手段等等，另一方面使劲给买家降低心理预期，告诉你这就是最低了，错过了就买不到了云云。

对于一些小中介，他们很鬼的，路子很野，在遇到笋盘时，变相加价。所以千万不要一个中介费因小失大，不要赌小中介的职业道德。

3. 占用户口和学位

现在全国大多数城市都是实行积分入学政策，所以买房前一定要问清业主是否占用了户口和学位，如果是占用了学位，房子一般都要折价10%左右来卖。

因为深圳学位6年一锁定，如果占用了学位不解除，以后你的孩子就上不了学。

所以在签合同时，就要约定好：原业主必须要在什么期限内迁出户口和学位。

因为深圳好一点的学位，出租20万，差一点的学位，出租也要5-10万左右，所以很多业主在用完学位之后会选择出租。但其实等到房子出售时，是不大划算的。

4. 房子产权时间问题

“囤地”几乎是每个城市都非常普遍的问题，原本80、90年代拿的地，却等到最近几年才建，新房只剩下40年、50年的产权。

新房一买过手，产权时间就剩下不多，二手房买过手，再减5年。

这种问题，在小城市最普遍，此处点名中山。

中山的很多地块就是被地头蛇囤地多年，但是又不开发，活生生拖了几十年，虽然房子还很新，但是产权时间已经过了很多年。

这种房源，头几拨业主的贷款不成问题，但是再过几波客户就不好说，因为产权时间剩余不多，会影响银行的评估价。

这种房源，还是尽量避开比较好，尽量找正常产权时间的二手房。

5. 没有明确违约责任

现在的二手房纠纷越来越多，无非在合同中的违约赔偿责任不明晰。像现在深圳西部房子还在缓涨，业主钓鱼惜售非常严重，唯恐卖了房子之后，房价上涨。

所以西部陷入了一种怪圈，原本买家卖家谈价，主要是买家砍价的。现在演变成了业主反价的主场。而且遇到明星项目跳涨，业主违约也是常理之中。

所以最好预防业主反价、违约的方式，就是明确违约赔偿、交房时间。

最普遍的是适当提高定金，增加业主的违约成本，一般是付5-10%的定金。

在楼市静淡市，付5%的定金无可厚非，但是在火爆时期，最好还是用更多钱锁定房源。

比起买新房，可以在售楼部里，听着美女置业顾问和风细雨地讲区位图、讲沙盘，买一套二手房，要做的功夫真的太多太多。

一不小心踩坑，就会被按在地上狠狠摩擦。

但钱不是大风刮来的，谨慎一点好。

来源：楼面

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