二手房交易期间存在的潜在风险讲解,深入浅出分享干货

如今的房地产市场，虽然新房市场日渐成熟，但是还有很多人因为种种原因，对于二手房情有独钟。但是二手房的交易没有新房那么简单，房屋权属 、房款交割、连环单交易等方面日趋复杂，今天小编房产房谈给大家讲下房产交易中期间存在的潜在风险，针对二手房交易的特点，为您介绍讲解风险的那些“干货”。

一、房屋查封风险

用购房人首付款帮出售方解查封的约定，对买方是完全不负责任的。很可能购买的房屋查封没有解除，钱款也收不回来了。

房主存在债务纠纷、替他人担保、家庭矛盾等因素都会造成房屋被查封，而且一个房屋有可能被多个司法部门查封。

同时，签定合同、网签、交税、贷款等操作，都不能制约房屋被司法查封，也就是说，在房屋过户前，都不能避免交易房屋被查封的风险房屋在被查封的过程中，也会严重影响买卖交易的履行。

因此在签约前务必进行权属查档！

二、房屋处于抵押状态

在二手房交易中，处于抵押状态的房屋是无法进行过户的，需要产权人在过户前解除抵押才能正常过户。在签约前与出售方核实房屋抵押情况并要求出售方在买卖合同中明确填写。房屋抵押情况可通过不动产登记证来辨别。亦可通过查档明确房屋抵押、查封等情况；如出售方房屋有抵押，同时又需要买受方出资进行还款时，小编建议买卖双方提前与第三方担保机构签署协议，由第三方机构进行担保还款，确保房款安全及合同的正常履行。

三、房款交接

先过户后给钱?还是先交接大额房款，后续再办理过户手续?是一个两难的选择，都存在重大风险：

在此小编房产房谈诚挚的提示您，要成功地控制资金交接风险

交易双方都应该要求资金存管或者资金监管，二手房因司法查封、冻结、抵押、债务纠纷、贷款等因素影响，都会造成买卖合同无法履行，所以为确保房屋交易顺利，资金安全，建议交易双方采取资金存管或监管的方式进行房款交接。

资金监管与资金存管业务的区别？

资金监管

有些地区房屋管理行政机关为保障交易双方资金安全，交易过程中的资金划转可选择通过其设立的专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。监管主体是当地房屋管理局，其在银行开立监管账户。

资金存管

为确保交易资金安全，交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配，待满足解冻条件后资金解冻。存管的款项有定金，首付，物业保证金，户口保证金。

资金存管办理的基本流程如图；

四、连环单风险

所谓连环单是客户在买房的同时，也在卖房，涉及两笔或多笔交易，房产房谈温馨提示您：

签约及后续履约过程一定注意房款支付时间，网签时间，过户时间等约定及履行，连环单操作过程中，一旦一笔出现履约延迟，将可能连带另外一笔或多笔合同，导致出现违约的情形；

五、明确房屋共有权情况

出售房屋必须要共有权人书面同意，否则签署了合同也可能被认定无效，还有可能承担违约责任。

房屋共有权人是指，多人共同拥有对房屋出售的权利。较为常见的有，夫妻共有。只要出售方已婚，一般默认出售方配偶为房屋共有权人。

另外，继承、多人集资购房、职工和单位共有等，也可以认定为共有权人。法律规定，一套房屋，必须所有共有权人同意才能出售。如房屋有共有权人，要求所有共有权人必须到场签署合同。如共有权人不能到场的，出售方需要提供相应授权委托书、公证书；配偶不能到场的，要提供配偶同意出售证明；卖方为单身的，核对单身证明或其他证明婚姻状况的资料。

六、户口及物业交验

标的房屋户口：二手房屋交易不同于一手房，往往会出现标的房屋存在现业主及家人，甚至以前的业主及家人户口未迁出的情况，因此对于购买房屋是否存在未迁出户口，建议您在签约前到房屋所在地派出所户籍科进行查询；如签约前无法迁出户口的，请在买卖合同及补充协议中进行约定迁出时间。

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