二手房交易如何规避风险?

“房子不光是房子，也承载着这一家人一辈子的幸福。”这是电视剧《安家》中的经典台词。而在房子变为“家”之前，它的一端，是人们对于未来美好生活的期盼，另一端则是动辄上百万甚至上千万的交易。

　　对于二手房买家来说，把房子变为“家”还存在一些交易风险。在二手房实际交易过程中，由于房屋签合同后查封、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割、恶意违约等原因，导致客户买房没成、资金遭受损失的现象并不少见。如何在买房过程中确保资金安全、房产成功过户，就成为供求交易双方期待解决的难题。

　　保障房产交易安全

　　今年4月，刘先生就遭遇了戏剧化一幕。他和郑州南区某门店签署了二手房合同，那套房子位于富田商圈，满五唯一，装修风格也不错，刘先生很中意。起初，一切进展很顺利。

　　然而，经纪人带业主去总部核房时，竟然发现房屋已被查封。“听到消息，我当时被吓了一跳。还好门店经纪人按照平台要求，建议我办理了资金存管，不然我可赔惨了。”谈及此事，刘先生仍心有余悸。所幸贝壳找房平台推出了资金存管业务，经纪人按照平台要求，核房后再让刘先生支付定金，并约定剩余的所有首付款，均通过资金存管方式来支付，有效保障了资金安全。

　　负责该业务的经纪人也大舒一口气，“如果没有资金存管，这笔业务单将成为今年店里最大的痛楚。”要知道，一旦交易资金出现问题，经纪公司除了需要投入大量资金赔付成本外，还会失去客户对品牌的信任，经纪人也会陷入纠纷处理当中。

　　众所周知，二手房买卖流程复杂、周期长且涉及到的金额大，一旦出现什么问题，给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来的损失难以估量。在实际交易过程中，由于抵押或查封隐瞒、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割、恶意违约等原因导致买房没成，资金遭受损失的现象并不少见。由于这些潜在的风险很多，会导致买方不放心直接交付房款给业主；卖方也担心房子卖出之后不能及时拿到钱。

　　“二手房买卖流程复杂、周期长且涉及到的金额大，一旦出现什么问题，给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来的损失都是难以估量的”，贝壳交易平台总经理伊凯表示，在房产交易过程中引入资金存管，将成为保障房产交易安全的有力抓手。

　　规范行业健康发展

　　受疫情影响，今年房产交易线上化加速，对交易安全提出了更高要求。2020年3月，住房和城乡建设部印发《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度，商品房预售资金应当用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。

　　关于资金存管，政府部门此前也有明确的导向。近5年，从住建部到地方政府部门，都在不断出台意见要求。2019年起，包括贝壳找房平台在内的诸多规模型居住服务平台企业，致力于推动存管落地，并优化存管流程。

　　此前，资金存管模式办理存管繁琐，需要线下签订协议、去银行开账户、材料领取递交等多个线下流程。“贝壳希望用技术推动线上化建设，在和银行合作的基础上，推出‘贝壳-银行资金存管’。”贝壳找房交易平台总经理伊凯介绍，消费者可以在APP上完成资金存管签订，通过线上转账或线下刷pose机完成资金存管。

　　新的资金存管模式不仅提高了消费者体验，也大大降低了交易风险。据伊凯介绍，“实名认证、资金存管协议的签署、资金转入、资金解冻的申请与审核等所有流程都可以随时随地线上完成，有的业主甚至在路边停车就把业务办理了。”

　　同时，房款做完资金存管后，部分城市的客户、业主可以借助于贝壳找房APP了解整个资金架构、每一笔资金的动向与状态，并可以对资金金额状态进行反馈、确认，确保心中有数、安全无忧。

　　资金存管最大的特点就是安全和透明。资金存管将客户房款放在第三方存管机构中存管，待交易成功后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户，保障了买卖双方交易资金的安全。同时有了第三方机构中的这笔资金，业主也不用担心买方拖欠房款。做资金存管虽然在前期比较麻烦，但在整个交易过程中可以充分保障交易资金的安全，减少客户和业主对资金安全的担忧，也帮助经纪人为客户提供了更加优质的服务，促进成交。

　　业内人士表示，“资金存管也规范了行业交易流程，提供了安全的市场交易环境，有效确保监管范围内的交易资金安全，有力地维护了房地产金融秩序，促进房地产经纪行业的健康发展。”

　　谈及未来计划，伊凯指出，“我们希望从自身开始，把资金存管做扎实，从而带动整个行业发展。希望行业从业者把资金监管作为自身的行业基本素质和基本要求，希望每一笔交易资金都能够被很好保护起来，顺畅安全。”

（责任编辑：施晓娟）

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