万盈服务赴港IPO 万物云：战略合作一直在进行

  在物管板块行业估值回调、赴港上市潮退热的当口。9月21日,万盈服务集团（以下简称“万盈服务”）向港交所完成递表。

  主要为升龙集团提供物业管理服务的万盈服务，相对于其他中型物管企业，此前备受行业关注的原因是与万物云的特殊关系。该公司最终实际控制人是升龙集团创始人林亿，升龙集团依靠旧改发家，被业界称作“旧改大户”。

  去年10月底，万物云CEO朱保全宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，并宣布联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。在万科的媒体交流会上，朱保全曾透露已与升龙投资集团达成战略合作。彼时，朱保全表示，作为万物云睿联盟平台的成员企业，未来万盈服务上市，万物云是它的战略股东和科技服务商。

  不过，当万盈服务终于有了实质性的上市进展时，招股书中却并没有万物云的“身影”。在其招股书上“主要股东”一栏用“编纂”代替，这让“万物云”与万盈服务的关系显得扑朔迷离。

  9月23日，万物云方面的相关负责人向中国房地产报记者透露，他们与万盈服务一直在进行战略合作。

  主要股东尚留悬念  

  招股书显示，从股权架构来看，万盈服务的股权分配比较简单，分别由创始人林亿的直接持股公司ALPontos（简称“AL”）和其家族信托PontosNominee（简称“PN”）持股99.9%和1%。

  据招股书显示，和其他物企不同，万盈服务在 “主要股东”一栏用“编纂”代替，也就是其主要股东尚未确定。万物云是否会入股，也留给了业界更多想象空间。

  据中国房地产报记者获悉，事实上，万物云和万盈服务的合作已经有了实质性的进展。

  朱保全说过的话也在一步步落地。他曾经表示，升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。他们会帮升龙梳理全套物业管理流程，帮它找总经理。

  值得关注的是，万盈服务共有7名董事，其中担任非执行董事的施剑锋，曾于2009年8月至2013年8月任职于上海万科，随后来到升龙集团，先后在升龙投资和万盈服务工作。  

  万物云的考量

  资料显示，万物云未来的发展定位为空间科技服务，其名下拥有万科物业、万物梁行、万睿科技三大品牌。

  睿联盟就属于万睿科技板块。截至6月30日，睿联盟已拥有108家成员企业。“睿联盟”合作平台成立的初衷在于联手价值观一致的合作伙伴，万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。

  朱保全表示，万物云从一个物业公司变成了一个平台公司，未来的发展方向不是ToC而是ToB。

  朱保全解释：“我们会给万盈服务提供科技服务，包括正在谈的一些还未公开的公司，我们在投资它的情况下，都会有一个提供科技服务的约定。”

  今年5月，朱保全在杭州接受媒体采访时表示：万物云在选择公司的时候会有三个标准：第一，有一定规模；第二，有成长性；第三，有特色。

  万物云方面提供的相关资料显示，以升龙为例，就规模而言，升龙集团本身在郑州、上海、在南京、福州还是有一定体量的，过去项目很分散，目前他们很多自持物业都在往回收。

  “现在万盈服务的总经理是万物云派过去的，郑州这市场已经有了起色，客户满意度提升。除了一定的体量，更重要的是成长性，升龙未来差不多接近上亿元货值的货可能会上市，所以它的成长性一定是有的，比一般的开发商（物业产业）成长性要好。最后，就是它的特点。现在升龙集团已经成了广州市旧改第一人了，手里面差不多有9条村。这9条村改造完之后，哪些是回迁，哪些市场化，哪些是商业，这是很多物企都不具备的特色。”

  八成收益来自城市更新

  截至2021年6月30日，万盈服务拥有63个在管项目，总在管面积1126.7万平方米。

  诚然，单就规模而言，万盈服务在上市物企中处于下游水平。

  2021年半年报中,有47家物业企业披露在管面积,总在管面积达到52.40亿平方米;平均在管面积为1.12亿平方米。

  不过，万盈服务的特色不言而喻，就是城市更新。

  值得一提的是，万盈服务拥有的63个在管项目中58个为城市更新项目，在管建筑面积合计1040万平方米，占其在管总建筑面积的92.5%。

  资料显示，2018年至2020年，该公司的物业管理服务中有8成左右的收益来自城市更新项目，分别为80.3%、80.7%、79.3%。

  在商言商。万物云除了助力万盈服务外，当然也看中了万盈服务在城市更新的经验。

  2017年，万科物业就开启城市服务计划，开始与地方政府合作。2018年在珠海横琴正式起步，随后相继在雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都等地落地“物业城市”管理模式；进入2020年之后，万科物业又将厦门鼓浪屿、武汉汉江老城区等城市服务收入囊中。2020年10月，万科物业推出“万物云城”，未来三年,万物云城希望能有机会将服务文化注入100个城市服务项目。

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