下跌城市增多 市场酝酿拐点

国家统计局今日发布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。

数据分析： 

特点1、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。随着信贷等政策持续发挥效应，叠加淡季效应，楼市成交进一步降温，房价涨幅收窄。

特点2：34个城市下跌，最大跌幅增加。8月二手房价格环比下跌的城市有34个，比前期增加7个。8月最大跌幅为06%，比7月扩大0.1个百分点。可以看出，在调控不断升级加码的背后，楼市不断降温，市场情绪也在悄然发生转变。虽然从下跌城市来看，主要是三、四线城市。但一些二线城市上涨动力也在减弱，比如杭州只上涨0.2%，涨幅比7月减少0.3个百分点。合肥、武汉出现停涨。

特点3：深圳环比涨幅领跑一线城市。一线城市中新房涨幅最多的是深圳，环比上涨1个百分点。上海涨幅排名第二，上涨0.4个百分点。一线城市中环比下跌的城市是广州，下跌0.1个百分点。从最近几个月来看，广州、深圳都出现过环比下跌的现象，虽然不连续，但从趋势来看，短期做头部的可能性非常高。北京和上海虽然没有出现环比下跌的时期，但上涨动能在减弱。

上海市场分析：调控剑指存量市场  市场酝酿拐点

相对7月，8月上海新房成交量上有所增加，达到90万平方米，但总体来看还处于合理区间。周度成交量最高达到18万平方米，最低只有12万平方米，月末的翘尾效应也比较“马虎”。一方面第三批集中供应房源已经进入尾声，供应不足无法支撑销售。另一方面，接连调控政策落地，市场需要时间消化。虽然8月房价指数环比还出现上涨，但是上涨动力进一步削弱，涨速没有加快。

8月上海针对二手房贷款出台“三价就低”政策。在政策持续并且密集的“轰炸”下，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。这是今年以来最低的成交量。杠杆是买房重要支撑，在“三价就低”背景下，买家普遍面临首付要比原定计划多2成的现实情况，而这些资金短期根本无法筹集，因此不仅制约成交，还使得已经在市场中的买家打消买房计划。在政策影响下，二手房降温明显，价格涨幅大大缩小，环比仅上涨0.2个百分点，涨幅比前期减少0.5个百分点。

后市展望：新房尚能支撑 存量市场提前入冬

新房市场在供应的支撑下尚能稳定表现，从日前入市的部分第四批供应楼盘来看，去化都不错，仍有触发积分制可能，说明新房有很大吸引力。同时，由于二手房市场出现多个调控举措，买家观望气氛抬头。相对而言，新房市场面临的信贷问题比二手房要好一些，所以一些区域内有新盘入市会吸引二手房买家介入。因此，不排除这种可能性即上海楼市出现二手房温度骤降，今年甚至可以看到价格拐点，而新房还能维持相对稳定的局面。

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