禹洲的“安全感”：三道红线年内达标，稳健经营逆势上扬

  2021年早已过半，地产商们的经营节奏也陆续回复正轨。在刚刚拉开序幕的中报季里，能够看到不少令人欣喜的正向“成绩单”，禹洲便是其中一位。

  截至2021年6月30日止六个月期间，禹洲集团累积实现合约销售金额527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%。收入恢复，上半年录得120.81亿元，较去年同期实现大幅增长。

  与此同时，禹洲集团上半年期内溢利12.18亿元，实现核心利润约为11.36亿元；母公司拥有人应占核心利润实现7.91亿元。

  从数据上看，禹洲这半年来快速恢复到了以往平稳发展的态势。

  同时，禹洲没有忘记与投资人一起分享这份业绩。在业绩报告中，禹洲宣布中期股息每股派发5.3港仙，占母公司拥有人应占核心利润的35%。

  疫情所带来的阴霾在时间流逝中渐渐淡去，给地产商们留下了对于“安全”的思考。行业的变化加上“三道红线”和“两集中”等多项调控政策的出台，一个新的地产时期已然到来。

  “房地产短期看金融，长期看人口。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不复返了。”对于下一阶段，禹洲已经有了颇为精准的判断。在刚刚结束的禹洲半年度业绩会上，“稳健”是被提及最多的一个关键词。

  如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远，又如何在行业“减速”的大背景下寻求到新的增长点，这是摆在所有地产商面前的一道难题。

  幸好，禹洲已经在不断反思中付诸行动。

  “0商票”背后的安全感

  “在地产百强企业中，禹洲算是少有的没有发行过一分钱商票的地产企业了。”管理层在业绩会上简简单单的一句话，将禹洲骨子里的“求稳”心态展现得淋漓尽致。

  所谓的“商票”类似于“欠条”，是指房企以票据来支付供应商款项，从而达到延缓各类资金支付，降低企业资金压力效果的一种形式。

  不过，禹洲在供应商管理上向来信奉共同成长的“双向原则”。在其看来，供需双方是一个利益的共同体，在市场竞争加剧的情形下，双方更应该加大合作意识、实现共赢。因此，过去这风风雨雨的二十多年来，禹洲从未开出过一张商票。

  由于商票具有隐蔽性，不少房企对此颇为青睐。然而，今年以来已经不止一家房企出现商票兑付逾期的情况。不久前也有消息传出，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

  偶然中往往蕴藏着必然，禹洲多年来的坚持，让其在当前融资监管越发严格的情况下，收获了多一分优势和安全。

  对于禹洲而言，“0商票”背后一方面是对供应商的责任心，另一方面，则是稳健的现金流和债务结构带来了充足的底气。

  数据显示，截至今年上半年，禹洲的美元债平均还债年期是3.12年，今年内所有到期美元债务均已偿清，债务结构长期保持着平稳状态。融资成本方面，禹洲的加权利息成本持续下降，从去年全年的7.19%下降了0.06个百分点至今年上半年的7.13%。

  于2021年6月30日，禹洲集团的现金及现金等价物及初始期限超过三个月无抵押定期存款约为280.72亿元，足以覆盖其短期债务。据管理层介绍，禹洲目前手上的美元债额度还有3亿美金。“我们会视乎市场的情况再考虑什么时候进行融资。”

  现金流充足的同时，禹洲集团的负债方面也在持续优化。截至2021年6月底，禹洲集团总有息负债合共602亿元，比2020年减少了37亿。

  截至上半年，禹洲的净负债比率约为80.42%，较去年末的85.80%下降5.38个百分点。现金短债比则是从去年末的1.83倍提升到1.85倍，两项指标均大大优于监管要求。三道红线中唯一“踩线”的剔除预收款后资产负债率，也从去年末的78%下降到了今年上半年的74%。

  为了提升“安全感”，禹洲上半年还在担保金额方面进一步做了“减法”。截至今年中期，禹洲集团的担保金额剩下63亿元，较去年年底减少了约14亿元。

  今年完成三道红线“转绿”

  对于禹洲而言，稳健并不只是一时追求，而是一个长期的结果。债务结构持续改善之下，管理层也在业绩会上承诺，要在今年年底前将“三道红线”指标全部“转绿”。

  “禹洲是一家以量入为出、稳健为主的内房股稳健型地产商。”

  对于公司的发展理念，在以林龙安为首的管理层们心中一直都有着颇为清晰的一个定位。具体到措施来看，禹洲在上半年进一步完善了财务体系化建设。以财务指标为根本线索，贯穿到投资、营销、成本、回款、盈利等各个指标和节点上，确保决不允许再出现任何过失。

  “我们每两个月会有一个高层会议，旨在推动公司更加完善的举措和存在问题的修正。”据管理层介绍，禹洲如今以深圳为中心的总部已经基本全面落地，下半年还将持续强化公司的管理体系。

  基于稳健管控的要求，禹洲上半年在运营提升方面做了一些细化调整，同时加大了对一线以项目为单位的管控力度，以便确保各个节点的准确率能够进一步提高。

  很多时候，房企们的安全感往往是来自于“如期进行”这四个字，不管是项目进展、融资进度，还是偿债节奏，环环相扣的流程中很容易牵一发而动全身。

  值得一提的是，在今年上半年，禹洲计划内的各个节点实现了“零延误”，运营效率得以进一步的提升。

  与此同时，禹洲的这种“精准把控”也体现在了拿地策略上。于今年上半年，禹洲只新增了4个土地项目，总面积约为55万平方米，总货值超过110亿。其中有两个项目位于苏州，另外两个项目分别位于大湾区和郑州。

  “关于今年会花多少钱拿地我们有很明确的导向，就是总负债不能增加。”

  在上半年土地市场火热之时，禹洲也曾参与过一些地块的竞拍，但最终因为“算不过账”而选择了有所保留。在其看来，“为了拿地而拿地”显然与自身稳健的经营风格不符。

  “目前禹洲追求以利润为导向的有质量的增长，我们对每一块地都会研判得更深。”

  千亿之后，利润才是禹洲所追求的核心指标。管理层对投资者们坦言，禹洲希望做到有质量的增长，现如今更多是追求盈利、追求权益比的上升。至于规模和总量会不会上升，管理层给出的答案是每年实现5%-10%左右的增长幅度。

  去化45%就能完成年度目标

  “要回归到以前的高盈利、高毛利是绝不可能的。我们会做好盈利导向，也有信心盈利可以做到行业平均水平或者之上。”

  禹洲深深明白，金融红利已经褪去，经营红利才是房企未来争夺市场的硬实力。因此，在拿地端的支撑上，禹洲明确了依靠销售去化来强化拿地的策略。

  而良好去化的底层逻辑在于优质的土储，也正因为此，禹洲长期坚持着深耕一二线城市，在其现有的2200万平方米土地储备和4400亿的货值中，有90%以上位于一二线。

  截至6月30日，禹洲共在39个城市拥有179个地产项目，土地成本约6854元/平方米，土地储备足够支撑其未来三到四年的发展需求。

  与土地成本形成对比的是，禹洲今年上半年的销售均价已经突破了1.8万元，达到每平方米18526元。其中，禹洲在上半年的个别月份销售单价还一度突破2万元。一定程度上，这也反映出了禹洲投资一二线城市的策略迎来了良好回报。

  今年下半年，禹洲整体可售货值约为1300亿元，供货量较前两年同期增长了15%。其中，有91%位于一二线城市和准二线城市。

  截至7月，禹洲实现总销售额约623亿。按照推货计划和1100亿的年度目标来计算，禹洲下半年只需完成45%的去化便能够完成年度任务。

  高质量拿地得益于布局策的正确，坚持区域深耕也不仅仅是句“空话”。对于下一阶段的发展，禹洲已经明确不会再进一步扩大城市布局的版图，而是会在每个已经进入的城市里提高产能。

  其中，合肥区域和杭州区域的表现无疑是对此最好的印证。今年上半年，禹洲合肥公司凭借着产品力、品牌等各方面的优势，在当地实现了销售金额、销售面积和套数都位列前三名的成绩。

  另一边，杭州公司同样亮眼。据介绍，杭州公司将大概率会成为继苏州和合肥之后，禹洲版图内第三个突破“百亿”销售额的城市。其中，位于杭州萧山区的泊朗廷项目上半年取得了合约销售份额、套数和面积“三冠王”的良好成绩。

  长三角以外，大湾区是禹洲深耕的又一个重头区域。除了招拍挂，禹洲也在大湾区积极寻觅着合适的城市更新项目。据了解，目前禹洲在广州、深圳、东莞和珠海等城市已经陆续有城市更新项目布局落地。

  “房住不炒”已经常态化，相比起“走得更快”，地产商们更关注的是如何“走得更远”。而始终追求稳健的禹洲，如今正走在了正确的道路上。

相关知识

“三条红线”年内全面达标 禹洲坚持审慎投资、以利润为导向
禹洲集团稳健发展 多家投行看好维持“买入”评级
中报解读|禹洲集团：“三条红线”全面达标在望
高盛：禹洲集团业绩符合预期，“三条红线”达标在望
“三道红线”达标经营增效 中骏集团净负债率降至59.2%
“三道红线”下的房企众生相
禹洲集团销售额、利润率优于预期  系列管控增信心
国泰君安：预计禹洲集团（01628.HK）未来几年盈利将取得稳健表现
财务结构稳健，禹洲集团（01628）逆势成长或迎价值重估
财务稳健评级提升 龙光集团全面达标“三道红线”