中报解读|禹洲集团：“三条红线”全面达标在望

  8月12日，禹洲集团控股有限公司（01628.HK）发布了2021年中期业绩公告。

  中报显示，期内禹洲集团累积合约销售金额人民币527.14亿元，同比上升23.02%；实现收入120.08亿元，同比上升494.86%，毛利率约22%；期内盈利增加至人民币12.02亿元；核心利润为人民币11.36亿元，母公司拥有人应占核心利润为人民币7.91亿元。

  通过追求以利润为导向有质量的增长，以及对长三角区域等一二线城市的重点布局，禹洲集团在2021年半年成功实现了对周期的穿越。

  深耕六大都市圈，业绩再创佳绩

  2021年上半年，禹洲集团秉承“区域深耕，全国领先”的发展战略，积极深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈，销售再创佳绩。通过加强深耕力度，以产品力带动规模效应，以多年累积的规模优势带动品牌及口碑的提升，实现区域深耕的良性循环，期内累积合约销售面积为284.53万平方米，合约销售金额约为人民币527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%。中报对此称，“集团非常有信心完成今年1100亿元的销售目标。”

  在土储方面，在贯彻“进入一座城，深耕一座城”的发展原则下，上半年禹洲在苏州、郑州和江门继续布局，期内土地储备总可供销售建筑面积约2200万平方米，179个项目，分别分布于六大都市圈共39个城市，平均楼面成本约为每平方米6854元，足够未来三至四年的开发需求。

  财务稳健，三条红线全面达标指日可待

  在监管层加大对房地产金融的管控、融资环境全面收紧的环境下，稳健的财务指标对房地产企业显得尤为重要。

  中报数据显示，截至2021年6月30日，禹洲集团的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为人民币601.86亿元，较上年末减少5.81%。在现金流方面，集团在手现金约为280.72亿元，足以覆盖短期债务；现金短债比达1.85倍，流动性非常充裕。

  此外，净负债比率也得到有效地控制，较去年年底的85.80%下降5.38个百分点至80.42%。在融资成本方面，上半年的加权平均融资成本为7.13%，较去年同期的7.22%下降0.09个百分点，持续在合理的水平内实现稳中有降。

  这些成绩得益于禹洲集团一直采用审慎的财务政策，通过积极主动进行债务管理，优化债务结构，从而平衡财务风险及降低资金成本。禹洲集团表示，目前净负债率和现金短债比都大幅优于监管所需要求，稳居绿色档，仅剔除预收款之后的资产负债率处于黄档，为73.98%，但已较上年末下降3.94个百分点，随着集团继续坚定不移的控总债、去杠杆，“三条红线”全部达标指日可待。 

  多元化布局，新赛道带来新增长点

  在地产板块之外，禹洲集团在物业服务、商业服务方面进行的多元化创新业务也正在崛起，成为集团新的增长发力点。

  期内，禹洲集团的物业管理业务规模不断扩大，录得物业管理费收入2.27亿元；在管项目总建筑面积超过2000万平方米，总合约面积超过2700万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过14%。在管项目中（按建筑面积计）长三角地区占比超过55%，海西经济区占比超过26%。

  来自物业投资的总收入约为9692万元，物业投资板块覆盖多种商业物业形态，包括购物中心、商业街及写字楼。其中，禹洲商业已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，业务主要集中在海西经济区、长三角地区和大湾区等都市圈，拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，共39个项目，打造商业面积超152万平方米，其中购物中心、写字楼及小区商业业态的占比分别为61%、23%及16%，合作品牌超1000个、战略联盟品牌约1600个。

  与其他单一物管或商业平台不同，禹州集团将物业管理服务和商业运营服务统一放在旗下的禹佳生活服务平台进行运营，并已于6月中向港交所递交招股书。据了解，禹佳生活服务这一多元业务有望在年内正式登陆资本市场，成为禹洲的新窗口平台和增长点。

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