突发！深圳22宗地重新入市，土拍规则释放新信号！

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继上次突然中止土拍之后,今天上午，深圳重新公布了今年第二次集中土拍的时间为9月28号，并且同时公布了土拍最新调整之后的出让规则。

这次公布的规则主要优化的有以下几个重点：

1.同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买

2.同一企业及其控股的各个公司，竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)

3.限地价，溢价率上限从45%调整为15%，达到上限后竞自持租赁住房或者摇号

4.进一步限房价，普通商品住房销售限价在原限价基础上继续下调3%-9.2%

5.强化企业信用约束，购地资金严格审查

这次调整有几个信号还是比较明显的：

1.稳房价继续加码

这一次限价的幅度在加大，普通的商品住房销售限价在原限价基础上继续下调了3%-9.2%。

这也就意味着，后续出来的新房价格会更低，新房和二手房之间的价差会进一步拉大。

一方面，这是深圳展现了自己的觉悟和稳定房价的决心，严格落实了上头的意愿，打击了那些对调控依然存有侥幸心理的人的预期。

从政策角度来讲，新房价格作为政府能直接插手的价格体系，未来会继续成为官方调节市场的工具。

另一方面，整个市场的预期也会受影响，毕竟新房的供应量、价格都是相对公开的，

供应量这么大、价格这么低，这对深圳的二手房的冲击巨大，市场选择必然会进一步倒向新房.

接下来，深圳业主们的楼市预期恐怕得继续下调，稳房价、稳预期的目的也就达到了。

2.稳地价成为当下土拍的重中之重

这一次调整规定地块溢价率上限从45%调整为15%，超过就摇号。说白了，就是限制这“面粉”继续涨价。

这是一个很大的变化，因为某种程度上这是地方政府通过减少自身的地价收入，以换取地价的稳定。当然，深圳是一个不那么依赖土地财政的城市，推进这一套是比较容易的。

从价格角度看，地价过高，是房价难以控制的根源，所以限制地价本身是稳定房价的重要的一步。

其他一些地价一直在飙升、土拍及其火热的城市，比如东莞、惠州，完全可以直接抄作业了。

另外一方面，规定地价溢价率上限，其实也是在避免房企的恶性竞争，降低房企的拿地成本，可以让房企的利益空间有一定的保障。

而且你也可以注意到，这次降地价的力度比降房价的幅度更大，说明政府还是想尽可能的激发房企的拿地积极性。

3. 对房企的限制还在增加

除了稳地价、稳房价之外，对于房企而言，这一次土拍规则的限制依然不少。

首先这次给房企的马甲们也设置了准入门槛，规定同一个房企最多只能竞买三宗土地，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。

本质上这样做还是想避免房企一次性拿太多地，导致资金出现问题或者是部分地块开发不足的情况。

此外，严格审查购地资金，强化房企的信用约束，就相当于是把那些有资金问题，有信用问题、触犯三道红线的那些房企被拒之门外。部分房企拿地越来越难、部分资质良好的房企会成为拿地主力。

此消彼长之下，接下来恐怕也会出现房企之间的分化，而那些有实力、资金相对雄厚的大房企，尤其是国企，会在深圳土拍中更有优势。

最后，附上本次公告原文：

一是调整竞买人资质条件和准入要求，健全市场准入机制。本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质)；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

二是优化土地竞价方式，合理限定土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)，进一步落实中央经济工作会议关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求，拓宽租赁住房供给渠道。

三是强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

四是严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

五是强化企业信用约束。竞买人的开发资质、购地资金、企业关联性等必须符合出让公告要求，并对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺，对是否参与现场摇号进行确认。审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

本次调整严格坚持“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，保障房地产市场平稳健康发展，全面提升群众幸福感、获得感。

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