土拍新规下项目利润被释放，重点城市进入“拿地摇号”时代

  8月6日，深圳成为首个中止第二批集中供地的城市，随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日，杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后，已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。

  第二轮土拍“变局”背后，与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中，对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看，调整内容集中于房企资质审查、资金来源，调整土拍规则及溢价上限。

  新的土拍机制已陆续呈现，多个城市的调整，印证了此前自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。一个大的趋势是，未来重点城市土拍将进入摇号时代。

  值得注意的是，竞配建的土拍规则被更完善的制度所替代，未来在不竞配建，加上溢价率15%上限约束，房地产企业不断被压缩的项目利润空间也有望回归合理水平，不同城市而言，此前被明显压制的深圳和杭州值得期许。

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  高比例配建大幅抬升实际地价

  随着22个重点城市首轮集中土拍结束，一些变相抬高地价不稳定因素被放大。

  据CRIC梳理发现，首轮集中土拍的22城中，大部分城市土地竞拍方式均采取了“限地价+竞配建（自持）”，其中，仅北京、合肥和广州三城对竞配建做了明确的上限要求。对于土拍竞争激烈的城市而言，竞配建比例甚至高达30%，高比例的配建压缩了项目可售住宅面积，也变相太高了土地成交实际地价，房企的生存空间被挤压。

  杭州、成都等热点二线城市最为典型，已成交地块中大部分项目到了竞配建的要求，配建比例在30%以上的地块不在少数。而杭州首轮集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30%以上。

  高比例配建或自持地块，其名义地价与实际地价拉开较大差距，项目利润空间遭明显压缩。以杭州拱墅祥符单元宅地为例，该宗地成交楼板价为17816元/平方米，名义地价看似不高，但该项目还有38%的自持要求，实际可售楼板价接近2.9万元/平方米。

  CRIC进一步对22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价比对，发现深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门这7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。而大部分城市首轮集中土拍成交均价超过2020年宅地成交价格，部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，这明显有悖于稳地价、稳房价、稳预期的要求。

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  溢价率15%+不设配建，拿地摇号成主流

  目前来看，这些中止或暂缓第二轮土地出让的城市中，已有城市明确的新的土拍规则。比如天津计划出让的61宗宅地，除了对竞买企业的开发资质和购地资金来源提出严格审查，同时调整最高溢价率全部控制在15%以内，新增摇号方式确定竞得人。

  济南在严控开发资质、马甲、购房资金的同时，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为 “限地价，抽签确定竞得人”，住宅用地设定最高限价，溢价率不超15%。

  从已公布最新土拍规则的城市来看，基本涵盖房地产开发资质、竞买人资金来源必须有自有资金、单宗住宅用地溢价率不得超高15%、在达到地价或溢价率上限时通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。

  预计接下来更多城市将重新调整土地出让方式及土拍细节，设置最高限价以及摇号等将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。

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  深、杭等多地利润空间将释放

  值得注意的是，倘若接下来重点22城的集中土拍均采取摇号、一次性报价、竞高标方案等方式，整体地价走势将进一步稳定，部分盈利空间明显压缩的城市项目利润也会因此得到释放。

  哪些城市将成为释放利润空间的主力？

  结合22城首轮成交地价与实际地价差距以及首轮成交溢价水平来看，CRIC将这些城市分为了三大类：高溢价、高配建比例的城市；低溢价、高配建比例或高溢价、低配建比例的城市；低溢价、低配建比例的城市。

  这三类城市中，高溢价、高配建比例的城市成交项目利润空间释放最大，利润涨幅基本可以在20%以上。低溢价、高配建比例或高溢价、低配建比例的城市利润空间也将会有一定幅度的释放，涨幅大多约在15%以内。而低溢价、低配建比例的城市利润空间则较此前无较大变化。

  具体城市而言，深圳、杭州、厦门、合肥、宁波等城市是高溢价、高配建比例的典型。以深圳为例，其首轮集中土拍成交溢价率高达31%，部分热点地块最高限价成交，溢价率达到45%，加上人才房配建要求，深圳首轮集中成交地块实际可售楼板价平均高达2.51万元/平方米。假设按照溢价率15%封顶，在不竞配建的条件下，首轮成交地块可售楼板价平均则降至约1.5万元/平方米，拿地成本减少五成以上。

  此外，对于配建比例极高的成都、北京和溢价率最高的重庆而言，土拍规则调整下利润空间释放幅度多在15%以内。以成都为例，首轮集中土拍成都出让地块溢价率上限多在10%以内，平均溢价率仅有7%，但成交地块平均自持比例高达16%，因此成都首轮成交地块实际可售楼板价平均达12173元/平方米，较名义成交地价高出了28%。若不竞配建后，即使成都将溢价率上限调升至15%，成交项目利润空间也会提升两成左右。重庆作为首轮集中土拍成交平均溢价率最高的城市，“价高者得”的出让方式下，市区成交地块平均溢价率高达43%，若溢价率上限为15%，首轮成交项目的平均递交较调整前至少下降24%，利润空间也会相应提升。

青岛、长春、苏州、上海这些本身就是低溢价和低配建的城市，利润空间变化不大。

  整体来看，一旦土拍新规“靴子落地”，溢价率不超过15%和地价上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属，在房价稳定的前提下，超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升，同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。

  接下来，深圳、杭州等热点城市将迎来优质用地的拿地机会，而那些首轮集中拍地中热度较高、竞配建比例较高的城市，单位拿地成本预计较此前可减少两成，二三轮集中拍地时值得重点关注。

       值得注意的是，在新的土拍规则下，土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象，这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市，在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求，防止出现大规模流拍的现象。

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