“土拍”规则改变 房企或进入拿地限购时代

辛小丽

昨日，青岛市自然资源和规划局和各区自然资源局发布公告显示,7月30日青岛市公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”。据业内人士分析，此次土拍暂停，或与土拍政策调整有关。

土拍调整防止出现“新地王”

据公告，2021年7月30日发布的青自然资规（保）告字[2021]51号，青黄自然资规告字[2021]3087号，青崂自资告字[2021]5号、6、7号，即青自然资储告字[2021]10号，青自然资规告字[2021]407号，青自然资规告字[2021]5号，青城自资告字〔2021〕8号公告的拍卖活动将再次实施公开出让时间，届时以公告为准。

据业内人士分析，在7月30日公布的青岛二批次100宗地块中，有个别地块因门槛低，所以市场关注度很高。但如果这些地块拍卖的时候“热情过度”，转为竞配建或自持，就会出现像第一批次开平路45号地块，17家开发商疯抢，诞生溢价率超过60%“新地王”的情况，最后产生“蝴蝶效应”引发舆论，与目前平稳房地产市场的基调不吻合。

拿地开始“竞品质”

从全国来看，二批次集中供地后，8月6日，深圳22宗地中止出让；之后8月10日晚，天津也发布61宗地延迟拍卖且下调限价；随即杭州、南京、沈阳、重庆等城市土拍时间官宣推迟。

据了解，“两集中”供地本意是“稳地价”“稳房价”“稳预期”，但“摸着石头过河”的第一批次土拍，在多个城市的高关注度下也无形中推高了地价。因此，此次调整方向应是对“两集中”实施的“补丁”政策。

值得注意的是，从杭州、天津、北京等城市的土拍调整政策来看，已明显体现出“全国重点城市一盘棋”的节奏。与青岛同一天公示第二批土地名单的杭州，率先向北京看齐，改变了土拍规

则，由过去的“竞地价”改为“竞品质”“竞地价”，

并首次推出“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上

限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的

溢价率上限为10%）。天津的溢价率也官宣控制

在15%，达到限价后摇号。

因此，业内分析，青岛或将对标这些城市进行规则调整。将严控溢价率，预防新地王诞生，也极有可能引入“竞品质”新规则。土地竞买方必须要有房地产开发资质，并对购地资金来源审查，承诺为自有资金及提供企业资信良好的资信证明，层层穿透股权禁止使用“马甲”。

对此，卓易数据分析师也表示，提出“竞品质”后，不再是开发商谁出的钱多谁就拿地，而是谁的品质好，谁才能拿地。对于购房者来说，就是花相同的钱获得质量更好的房子，无疑是一件好事。控制溢价率限价下调，也会抑制开发商盲目抢地的现象。在房地产生态链中，给予开发商合理的利润空间保持正常运转。没有高价地，也就很难出现高价房，稳房价稳预期。如果对竞买资质和资金提出明确要求，会减少参拍企业，降

低土地热度。

土地“限购”时代来临

“当前土地市场的基调依然是稳地价，各地溢价率的上限将有调整，双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限，将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新政实施后，房企购地的门槛将提高，房企拿地也会有“限购”一说。

他认为：“非开放类的企业或不能进入到住宅类的市场拿地。而在联合拿地过程中，住宅类的房企所占的股权应该超过50%。房企拿地的资金必须符合‘投销比小于40%’的红线。竞品质成为新地块重要约束，如果没有太多的时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。所以适当延长供地的时间或中止土地出让，目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做足功课。”

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