北京集中供地落幕,新土拍规则意义重大

文 | 杨素瑶

编辑 | 轔多

5月11日晚，北京首次集中供地以揽金1102.21亿元的结果落下帷幕。在30宗住宅用地中，1宗招标用地和19宗挂牌用地已成交，其余10宗挂牌用地进入了高标准商品住宅建设方案投报程序。30宗商品住宅的用地土地总面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，地块平均溢价率6.4%。北京作为首都和首次集中供地的一线城市，成为了各大房企逐鹿的必争之地。

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卓越黑马突围，中海谨慎观望

此次卓越共斥资187.27亿元连收四宗地，成为本次拍卖中的最大黑马。其总量占据已出让地块的20%。相比之下，部分房企的竞拍不如人意，例如中海入账为零，空手而归。

北京首批集中供地概况（图片来源焦点研究院）

此次卓越与北京本地的国企首开强强联手，成为开局当天的首个拿地房企，同时在下半场与中交开展深度合作，接连将两宗昌平地块收入麾下。同时，卓越与金地保利华润联合体在朝阳金盏02地块的拍卖中屡次交手，最终以39.27亿+13%的政府共有份额竞得了地块。后半场卓越也持续发力，联合中交将昌平两宗地收入囊中。

在击败了十余家房企后，卓越与中交以49.9亿元+29500平公共租赁住房面积竞拍得到北京昌平中关村生命科学园地块，溢价率为5.05%。后其再度以36.1亿+20500平公共租赁住房面积为代价摘得北京昌平东小口地块，溢价率为5.25%。某位接近卓越的业内人士认为，此次卓越对北京集中供地信心满满，势在必得。

其动用了全国的资金集中攻下北京，甚至不惜停止对于其他城市的拿地，将资金留给北京。卓越的宗旨“大湾区赚钱，在北京花”在此次北京拿地中体现的淋漓尽致。在北京拿下的地块，很大概率上也是“对方操盘+卓越出资”模式。

土地竞拍还没结束多久，就有消息称卓越要“反悔退地”，除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出。但卓越随后回应，目前没有退地计划。

卓越此番大举抢地，确实给自身带来了很大挑战。

截止到5月11日，卓越拿地耗资约250亿元（联合体按一半计算）。而据其2020年债报显示，截至报告期末，其现金及现金等价物余额仅为155.9亿元，加上卓越集团的经营性净现金流200多亿元，完全覆盖拿地耗资也比较吃力。

若卓越退地，面临的是有关部门的资金处罚，以及与众多地产伙伴合作的崩盘，未来的信用价值会严重受损甚至会影响品牌声誉。不退地则只能硬着头皮面对巨大的资金压力。此次卓越联合体拿下了昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来该地块售价上限为6.3万元/平方米。但该地块在竞拍之后楼面

价就已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万价差。卓越前途如何，还需要时间的验证。部分房企大举出击，勇敢落棋，满载而归，而有的房企则保持谨慎，持续观望。在所有已经确定归属的地块中，中海没有收获，包括此前中海深耕的石景山区域，之后是否能在高标准方案竞报环节胜出目前还不可知。

某位接近中海的业内人士表示，今年中海北京公司内部目标设定为370亿，但是一些高端项目的进展情况并不理想，需要通过高周转的快销产品进行补充。因此对利润要求比较严格的中海相比较于卓越，拿地时会更加谨慎。

02

北京低溢价率贯彻房住不炒

此次北京首批集中供地明显地呈现了低溢价和个性化调控等等特点。

从成交溢价率来看，今年参与拍卖的30宗宅地整体溢价率为6.4%，较2020年全年成交溢价率降低了7.4个百分点。北京集中供地的竞价首日平均溢价率不超过4%，相比于之前广州、杭州甚至上海动辄超过30%、40%以上的溢价率，说明了北京对地价的调控卓有成效。

北京市住建委市场处处长王争透露，在本轮供地前北京的住建部门和规自委合作，对此次供地进行提前联动以确保市场的稳定。由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件，确保土地市场稳定。

可以说，北京土地竞拍低溢价的严格调控，是对“房住不炒”的支持与践行。作为全国热门的土地竞拍城市和首都，可以严格控制土地价格保持低溢价，也为全国各城市提供了重要参考。

图片来源于网络

同时此次北京集中供地也将对接下来的北京新房市场格局产生较大影响。相关内部人士表示，本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，“个性化”的房价调控虽然压缩了房企未来的盈利空间，但房企整体竞拍积极性并未减弱，可见各大房企长期看好北京的市场和发展前景。

从近期举办集中土地竞拍的其他城市表现来看，各城市的热度分化差异巨大。杭州、重庆以及北京等城市首场集中的土拍热度较高，部分城市（如长春等）表现则较为冷淡。

这就恰好印证了目前实行“两集中”制度（重点城市对住宅用地集中公告、集中供应）的城市，热点地区土地市场依然火爆，成交楼面的均价和溢价率也有所下降。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力以及关键时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。

“众多城市最近集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。”这反映出在供地“两集中”新政下，房企对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域，持长期看好态度，这时候房企资金能力将起到关键的决定作用，资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势。

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土拍规则设置意义重大

此次北京集中供地在原有限地价的基础上，提前公布了地块的上限价格，同时公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限、竞报“公共租赁住房面积”上限，公布《房屋售价承诺书》明确了未来房屋售价。北京从限地价、限房价、竞公租房等规则中使得土地竞拍各个流程透明化，很大程度上帮助了房企根据自身情况理性竞拍土地。

这一轮土拍，标志着‘限地价、竞配建’成为土地出让新模式，甚至是标配。这种模式下，既保障开发商一定利润，限价政策又能执行下去，还能完成政府目标。

当下，各大土地竞拍的热点城市最重要的目标之一是要加大保障性租赁住房建设。

所以，包括北京、广州等热点城市在内，配建都必不可少。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

北京首次集中供地规则设置或许会带动全国各地城市的土地竞拍规则的改变，成为中国房地产业的标杆和中国房地产供给侧深化改革的转折点。

可以预见，未来中国的房地产开发对房企竞拍土地的门槛要求会越来越高。过去凭借着高杠杆野蛮增长、疯狂扩张盈利的时代逐渐逝去了。

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预测未来北京房价温和上涨

北京首次集中供地，预计将会促进北京房价进一步升高。因为参与竞拍的土地都是商品房，没有限竞房的限制，共有产权房也较少，并且均价都在6.3万。相比共有产权房3-4万的价格，房价升高，购房者的门槛也提高了。

在土地的出让中，出现了原本70%的90平米户型建筑面积改成套内面积90平米的调整。

按照30%左右的公摊面积来计算，90平套内面积对应的房屋面积达128平。房间的面积增大，随之刚需购房首付也将提升。

中国人民大学副教授张秀智认为，北京此次集中供地，通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，实现了三者联动，运用市场化机制达到房价调控、企业经营、居民住房需求之间的平衡。

北京集中的供应土地，公开土地供应信息，增强了其市场主体对北京房地产市场的信心。由于地价对房价的影响通常会滞后，可以预期北京在未来一段时间的房价虽然会上涨，但仍然会稳定在一个合理区间里。

在北京严调控、低溢价等政策的带领下，全国土地竞拍的热门城市房价也将会跟随进行调整。其他新一线和经济热门城市也会在影响之下减少高溢价的概率。

北京为全国各地“房住不炒”的贯彻做出了重要参考，以后其他地区是否会继续跟进，考虑如何降低溢价，还将持续观望。各房企是时候改变过度扩张，以规模取胜的旧式思维了。

参考资料：

1、北京首次集中供地成交约1110亿元（新华社）

2、“不赚钱也要拼命拿地”，北京集中土拍首日现场：12宗地共卖516亿！（每日经济新闻）

3、5宗地卖近130亿元！北京千亿级集中供地开拍（中国财富网）

4、聚焦首都北京首场集中供地土拍：教科书级别示范，政策意识清晰（熊猫贝贝小可爱）

5、热点城市首批集中供地已揽超4000亿，“两集中”下地市能否降温？（趣大猫）

6、北京集中供地，搞搞新意思（搜狐焦点 楼市相对论）

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