北京千亿级土拍落幕丨核心区域竞争加剧,土地供应向租赁住房建设倾斜

5月11日，北京千亿级土地竞拍落幕，北京首批集中竞拍的29宗土地总出让金额达1102.21亿元，成交规划建面335.72万平；29宗挂牌地块中，19宗挂牌用地已成交，其余10宗挂牌用地进入了高标准商品住宅建设方案投报程序。

截至5月11日北京首批集中供地29宗地块成交情况

图片来源：fang.com

土地成交：整体溢价率处于低水平

但土地竞拍热度较高

▌土地供应由“价高者得”向多目标管理转变，整体溢价率处于较低水平

北京首批集中供地挂牌竞拍中，首次实施“房地联动、一地一策”机制，在土地出让环节，设置合理地价上限，并通过竞建公共租赁住房面积、竞报政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等土拍规则推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。在地价上限及其他严密的土拍规则约束下，此次29宗宅地整体成交平均溢价率为6.4％，处于相对低位，实现“稳地价”目标。

北京2016-2020年上半年、2021年首批集中供地宅地溢价率情况

▌配建及竞建公租房＆国际人才住房面积占比一成，土地供应向租赁住房建设倾斜

北京首批集中竞拍的29宗土地总成交规划建面335.72万平，其中朝阳、丰台、昌平、通州、大兴等毗邻产业园区、轨道交通站点的13宗地块采取配建及竞建的方式，共实现公共租赁住房及国际人才社区住房建设面积33.61万平方米，占29宗总成交面积的10％。土地供应向租赁住房建设倾斜，着力落实解决北京住房突出问题。

▌土地竞拍热度较高，多宗地块突破两道上限进入竞报高标准商品住宅方案阶段

严密的土拍规则约束下，土地成交整体溢价率虽处于低位，但整体土地竞拍热度相对较高。29宗地块线上累计竞价212次，平均每宗地块线上竞价7次；现场25宗地块累计竞拍803次，平均每宗地块竞拍32次。整体来看，29宗地块中，22宗地触及地价上限，占比达76％，其中7宗地块突破“地价上限、竞公租房／政府持有比例”两道上限进入竞报高标准商品住宅方案阶段，加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报，共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序，后续成交结果将在市规划自然资源委网站等官方媒体公布。

此次土地竞拍热度较高可能有三方面的原因：一是2020年下半年以来市场去化速度加快，房企土地储备减少，补仓意愿较强；二是从房地产开发运营节奏来看，房企大多年初拿地，下半年项目入市。北京近三年1-2月均是房企拿地高峰期，而北京集中供地前暂停土地供应，房企拿地高峰期后延至此，一定程度上加剧了竞争；三是部分房企重回北京拿地布局，拿地企业数量增加，加大了竞争程度。

▌区域土地市场分化加剧，丰台、海淀、朝阳等区域或核心板块地块竞争激烈

调控持续深化背景下，房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强，丰台、海淀、朝阳等核心区域或基本面较好地块竞争相对激烈，平均每宗土地综合竞拍次数均在35次以上，而怀柔、门头沟等区域平均每宗土地综合竞拍次数仅1次，土地市场分化进一步加剧。

2021年北京首批供地各区域平均每宗地块竞拍次数情况

数据来源：中指院监测整理

房企拿地：已公布结果中卓越拿地宗数最多

10宗地块竞得者待公布

▌已公布结果的19宗地块竞得者涉及21家房企，其中卓越竞得地块最多

截至5月11日18：00，29宗地块已有19宗地块公布土地出让结果，从目前已公布的19宗成交结果来看，联合体及单独拿地方式基本上各占一半，以联合体为拿地主体的地块达10宗，仅比单独拿地方式多1宗。从房企拿地规模来看，19宗地块竞得者涉及的21家房企中，卓越拿地宗数最多，以单独或联合方式竞得4宗，累计规划建面48.27万平，拿地金额187.27亿元；其次是首开，以单独或联合方式竞得3宗，累计规划建面35.05万平，拿地金额92.88亿元。

2021年北京首批19宗地块涉及房企及拿地规模情况

（拿地数据未作权益拆分，为全口径统计数据）

数据来源：中指院监测整理

▌10宗地块进入竞报高标准商品住宅方案阶段，最终竞得者待10日后公布

此次土地出让中首次提出竞报高标准商品住宅建设方案，目前29宗地块中有10宗地块进入竞报高标准商品住宅方案评选的交易程序，最终竞拍结果待10日后在市规划自然资源委网站等官方媒体公布。

10宗地块进入竞报高标准商品住宅方案评选房企情况

（根据监测不完全统计）

集中供地影响：市场供应结构将发生改变

房企开发运营节奏将发生改变

▌对市场的影响：住宅性质、区域供应及产品供应等供应结构将发生改变

住宅性质结构变化：新房市场结构将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构转变

此次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共产房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，受此调整影响，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。

2020-2021年北京商品住宅各类性质用地结构变化

区域供应结构变化：未来新房市场供应将集中在五环至六环间，朝阳、通州、昌平未来新房供应规模将增加，海淀、石景山未来供应或将缩减

从环线分布来看，此次集中成交的30宗地块均分布在四环以外，其中，64％（19宗）集中在五环至六环之间，23％（7宗）分布在六环外，仅朝阳王四营及石景山衙门口地块位于五环内，未来新房市场供应将集中在五至六环间；从区域分布来看，朝阳、大兴、通州此次集中成交规模超50万平，未来新房供应规模相对较大；从土地成交变化比例来看，朝阳、通州、昌平土地成交规模比例增幅明显，未来新房供应规模将增加，海淀、石景山土地成交比例缩减明显，未来新房供应规模或将缩减。

2021年北京首批集中成交宅地环线、区域、规模占比变化情况

产品供应结构变化：高标准商品住宅方案评选叠加户型限制条件调整，未来产品供应结构将逐步向中高面积改善产品转移

此次集中土地出让环节中，首次提出了竞报高标准商品住宅建设方案，并有10宗进入该交易程序评选环节，从建筑品质和规划建筑设计提出了更高要求。同时此次集中成交地块中近三分之二的项目执行套内“70／90”户型要求，未来产品供应结构将逐步向中高面积改善产品转移。

▌对市场量价周期影响：受土地间接性集中供应影响，未来北京市场周期或呈不规律波动变化

受土地间接性集中供应影响，未来北京新房市场供应将随土地集中供应呈现强弱波动变化，间接冲击弱化现有市场量价周期，未来市场量价或随集中供地周期呈现不规律的弱波动变化。

▌对房企的影响：房企拿地策略及运营节奏或将发生改变

投资端：将促使房企间加强合作、平衡不同区域拿地策略

在资金压力、降低市场风险、多区域布局深耕等多因素综合影响下，将进一步促进房企在拿地、开发方面加强合作，如：此次北京拿地中的越秀＋天恒、卓越＋首开、卓越＋中交等等。同时，调控持续深化背景下，房企拿地容错率变低，在资金有限的前提下，房企将更加前置和重视土地前研工作，并结合自身深耕区域、客群基础及区域投资经验等因素，平衡不同区域拿地策略，在不同区域或地块之间作出取舍。

营销端：将促使房企在运营节奏、获客渠道、产品设计等方面作出相应调整

集中供地直接影响下游新开工、推盘及营销节奏，拿地后，同批次、同区域项目各阶段节奏和产品设计将影响拿地房企运营节奏和产品设计；同时，集中供地成交后，房企将面临同批次项目集中入市竞争情况，客户获取将促使房企创新营销方式及搭建自身获客渠道；同时，也将促使房企考虑同批次产品竞争情况调整营销节奏，如：同质化产品抢跑，非同质化产品错峰销售。

2021年第一批次商品住宅用地竞拍成交情况一览表（29宗）

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