北京土拍实行“一地一策”、房地联动 对房企提出更高要求

来源：新京报

2021年北京土地供应如何安排？土拍规则是什么？房企又该如何竞地？3月12日，北京市住建委官微发布的一条消息中透露了不少内容。总结来看，主要包括加大向租赁住房倾斜力度、土地竞拍实行“一地一策”“房地联动”等几方面。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，增加租赁用地供应能够有效缓解北京租赁住房供给不足的问题。而土地竞拍市场的“一地一策”对于开发商提出了更高的要求，地价、房价联动则有助于切断土地市场与住房市场的螺旋反馈。

土地供应向租赁住房倾斜，集租房增加100公顷

根据北京市住建委官微，2021年，在土地供应安排方面，北京将合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度，计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。积极引导多主体、多途径的多元化实施模式改革，综合利用现有土地一级开发、集体土地入市、存量资源改造、闲置房屋盘活等方式拓宽供应渠道，保障好群众住房需求，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

许小乐表示，这表明北京重点发展租赁住房的决心，并侧重在集体建设用地建租赁住房上，能够有效缓解北京租赁住房供给不足的问题。

发展租赁住房市场是北京2021年以及“十四五”期间的重要工作。2021北京政府工作报告明确，要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。其中，5万套政策性住房包括公租房、共有产权房等。同时要实现竣工8万套，新增市场租房补贴户5000户，补贴发放户不低于2万户。此外，支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。

北京“十四五”规划指出，鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点，持续规范和发展住房租赁市场。

可以看出，集租房将成为租赁住房供应体系中的重要板块。事实上，北京已经从几年前开始供应集租房地块，如今个别项目已经入市运营。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥此前在接受新京报采访时表示：“在北京及全国一些大城市，集租房立项的很多，也建了不少，但位置比较偏，建完后谁去住？”

许小乐也认为，租赁住宅用地的位置不能太偏远，否则容易造成需求不足或职住分离等问题。

“一地一策”，房地产精准调控向纵深推进

2021年，房地产调控不断加码。在土地端，多地“集中供地”模式引起较大关注，同时，各地政府也根据自己城市情况进行精准的土地调控。

北京市住建委官微显示，坚持因地制宜、实行“一地一策”，即根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，将房地产调控落实落细到每个地块，并不断丰富和完善政策工具箱。

事实上，在今年2月份北京新国展地块的出让中，就体现了“一地一策”。顺义新城第23街区新国展三期项目地块竞拍规则较复杂，除了竞总价、竞自持外，还要竞拍异地建设会展设施面积。最终的结果显示，该地块自持商品房面积比例为23%，异地建设会展设施面积约16.22万平方米。当时，贝壳研究院高级分析师潘浩曾分析称，新国展地块意味着北京土拍规则正在以多元化、多方式展开。

对于这种“一地一策”的多元化土地竞拍方式，业内人士认为，使房企在开发住宅用地时，将结合当地产业发展特征，更多融入区域产业发展，承担部分公共设施建设的责任。但是也对开发商提出更高要求，操盘更加复杂与精细。

“房地联动”遏制非理性拿地行为

此外，今年北京还将加强“房地联动”，遏制非理性拿地、稳定房价预期。

根据北京市住建委官微，将房价引导前置到土地出让环节，以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。住建、规自部门、区政府和专家组成联席会，共同研定各地块房价上限，并在土地出让环节告知竞买人，竞买人须签署房价知悉承诺书。通过打通地价和房价，实现联动引导，遏制非理性拿地行为，坚决“稳地价、稳房价、稳预期”。

许小乐表示，“房地联动”机制有助于切断土地市场与住房市场的螺旋反馈。由于土地的自然稀缺性以及政府主导的供地方式，土地供应弹性极低，与住房需求脱节，导致房价、地价螺旋上升，土地市场和住房市场的热度同步上升。房地联动机制是联合调控机制，当房价上涨，需要对土地市场进行调节；当土地价格上涨，需要对房地产市场进行调节，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，避免两者同步相互促进。

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