中指院：5月土拍竞争仍将激烈

　　4月市场形势及企业研究成果分享会

　　会议纪要

　　中指研究院

　　2020.5.6

　　2021年5月6日，《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中指研究院总部召开，本次分享会以电话会议及网络直播的形式进行，会议通过3房网、中指云、土地云平台同步线上直播，来自房地产和金融机构的代表参与了会议交流。

　　会议议程主要分为四部分：一、中指研究院指数研究高级分析师马琛分享近期重点城市楼市调控动向及市场表现；二、中指研究院企业研究研究主管孙小东分享2021年4月房企经营业绩解读；三、中指研究院土地运营总监张凯分享部分“两集中”城市第一批次土拍回顾及分析。

　　（一）中指指数高级分析师马琛：近期重点城市楼市调控动向及市场表现

　　1. 宏观经济运行情况

　　一季度，我国GDP为24.9万亿元，按不变价格计算，同比增长18.3%（上年一季度为下降6.8%）；比2019年同期增长10.3%，两年平均增长5.0%。总体来说，我国经济运行持续稳定恢复，三大需求稳步恢复，消费拉动经济增长作用提升，发展动力不断增强。但当前经济恢复不均衡、基础不稳固。货币环境方面，3月M2同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.7个百分点，略低于预期。1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。目前，LPR已连续12个月不变。

　　2. 房地产市场政策

　　中央方面：

　　韩正：坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济手段，不断完善政策工具箱；加大政策支持力度，增加保障性租赁租房供给，解决好大城市住房突出问题。中央政治局会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。住建部召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市参加。

　　住建部、发改委等部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》：①加强从业管理；②规范住房租赁经营行为（单次收取租金的周期原则上不超过3个月）；③开展住房租赁资金监管；④禁止套取使用住房租赁消费贷款；⑤合理调控住房租金水平（市场需求旺盛的大城市应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息）；⑥妥善化解住房租赁矛盾纠纷；⑦落实城市政府主体责任。

　　地方方面：

　　住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城政府负责人，要求切实提高政治站位，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。据统计，4月，有30余城出台调控新政，累计调控次数近百次，调控更加频繁，广州、合肥、南通、徐州、宁波等城市从扩大限购范围、增加住房用地和保障性住房的供应、加强住房贷款管理、加强住房租赁市场管控等方面加码，力促市场预期稳定。

　　总的来说，当前，在因城施策指导下，各地密集出台调控新政，调控范围亦进一步向三四线城市扩围，政策内容更加细化。短期内，部分热点城市调控政策仍将继续加码，且政策更加精细，限定新房价格涨幅、发布热点区域或片区的二手房成交参考价等或将成为热点城市调控的重要内容。

　　土地方面：

　　伴随“两集中”政策的出台，各地相关部门积极调整土拍规则和地块限制条件，调控更加精细化。多个城市采用“限地价，限房价，竟配建”的方式，即设置最高地价、最高房价以及配建租赁住宅面积（如公租房面积）等。部分城市如南京、重庆实行了“一地一策”，加大对土地供给的管控力度，对不同地块差异化区分，以便更合理的分配土地资源，另有部分城市，实行“定品质”政策，并提出了明确的装配式要求。预计随着各城市第一批次土地出让公告陆续推出，竞拍细则会有更多的变化。各地力求在“重调控”、“强保障”、“稳品质”和减少竞买人顾虑等多方面上寻求一定平衡。

　　2.房地产市场形势总结

　　价格方面，整体来看，2021年1-4全国新房价格总体平稳，二手房价格整体稳中有升。根据百城价格指数，一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.99%，较去年同期扩大0.56个百分点，但仍处近五年同期低位；4月百城新建住宅价格为15952元/平方米，环比上涨0.23%，同比上涨4.05%。二手住宅价格方面，一季度累计上涨1.55%，较去年同期扩大0.58个百分点；4月百城二手住宅价格为15732元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨3.58%。

　　市场供需方面，2021年以来，房企快速调整策略，积极营销抢收回款，热点城市商品住宅新批上市面积创历史同期新高。据初步估算，2021年1-4月，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1557万平方米，同比增幅近四成，较2019年同期增长近两成，绝对规模创历史同期新高。在重点城市供应持续走高的影响下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。据初步估算，1-4月商品住宅月均成交约3481万平方米，在去年低基数影响下，同比增长75.8%，与2019年同期相比，增幅近三成，绝对规模达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年。

　　全年市场形势预判：全年来看，全国房地产市场仍将呈现“销售面积小幅调整，投资中高速增长”的特点。一方面，货币政策温和回归常态，M2增速相比于2020年将略有放缓，同时中央要求实施好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管不断强化，住房信贷环境收紧，均将一定程度上压缩全国商品房销售面积的增长空间；另一方面，随着经济基本面向好，居民收入水平有较好预期，叠加新型城镇化持续推进，在刚需和改善需求带动下，市场销售规模整体仍有保障，全年商品房销售面积仍有望保持在17亿平方米左右高位。投资端来看，一方面，中央监管力度持续加码，企业“三道红线”试点预计继续扩围，企业的资金压力不减，将一定程度上拖累投资力度；另一方面，销售资金回笼是企业保障现金流的重要方式，新增土储积极开工、竣工资金结转等因素均将支撑企业投资增长。除此之外，今年租赁市场供应端将发力，大规模租赁房的建设亦将为房地产开发投资提供支撑。综合各影响因素，全年房地产开发投资额将保持中高速增长。

　　（二）中指企业研究研究主管孙小东：2021年4月房企经营业绩解读

　　1.房企销售情况

　　2021年1-4月，TOP100房企销售额均值为426.6亿元，增长率均值为88.4%；2019年1-4月，TOP100销售额均值为313亿元，2021年均值相比2019年同期增长36.3%。销售额破千亿房企9家，百亿房企103家。其中，碧桂园、万科、恒大超两千亿。

　　分阵营来看，超级阵营（1000亿以上）以上阵营共9家，销售额增长率均值为57.8%；第一阵营（500-1000亿）阵营共17家，销售额增长率均值为89.6%；第二阵营（300-500亿）有18家企业，销售额增长率均值为80.1%；第三阵营（200-300亿）共14家企业，销售额增长率均值为98.2%；第四阵营（100-200亿）共42家企业，销售额增长率均值为97.0%。

　　从门槛值看，TOP3房企门槛值为2216.5亿元，较上年增长19.2%；TOP10房企门槛值为978.0亿元，较上年增长69.2%；TOP30房企门槛值为410.7亿元，较上年增长74.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为262.4亿元、110.0亿元，同比分别增长89.4%和109.5%。

　　2.房企合作情况

　　2021年4月，房企开展多元化领域战略合作，充分发挥综合运营优势。阳光城(000671,股吧)与泰康签署战略合作，双方将聚焦环保、教育、地产、医疗、健康、养老等领域，发挥各自资源优势；富力集团与粤海集团就房地产投资开发（含城市综合体、文旅地产）、土地一级整理、城市更新（含旧厂、旧城、旧村改造）、产业园、酒店等相关领域达成战略合作；融创中国拟出资99.1亿元与彰泰成立合资公司用于房地产开发；越秀地产将以在TOD、商住并举与住宅+配建等方面的独有优势与龙光控股开展合作；绿地集团与南昌市安义县政府签署合作协议，计划打造充分展现安义特色自然、文化和旅游资源的综合休闲度假区；奥园美谷与西部资本签署《战略合作协议》，双方将共同在美丽健康领域进行项目拓展，深耕美丽健康产业。

　　3.房企融资情况

　　2021年4月，信用债与海外债发行规模环比小幅下降。其中，4月房地产信用债发行规模为660.45亿元，相较于3月714.41亿元降低7.55%；4月内地房企海外债发行规模为144.7亿元，相较于3月153.5亿元降低5.73%。

　　从融资成本来看，2021年4月信用债与海外债融资成本均有所降低。其中信用债平均利率为4.3%，环比下降0.21个百分点；海外债平均利率为5.9%，环比下降2.02个百分点。

　　4.房企拿地情况

　　1）2021年1-4月，TOP100企业拿地总额8214亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元，与去年同期相比略有下降，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%，比重持续下降。

　　2）50家代表企业4月拿地金额同比下降，但单月总量为今年各月最高。2021年4月，50家代表房企拿地总额较去年大幅下降，主要是由于2020年4月土地市场“火热”，大金额地块频出，拉高了总规模。本月，广州、重庆、无锡和沈阳四城市集中供地，代表企业单月拿地金额环比显著上升。

　　3）50家代表房企招拍挂拿地权益金额占比继续保持高位。2021年1-4月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.0%，合作拿地力度依旧较弱，成为今年常态。同比来看，三个阵营企业权益金额占比均有所上升，分别上升10.7、6.7和1.8个百分点；相比1-3月，前10阵营和11-30阵营企业权益金额占比上升幅度有所下降，31-50阵营企业权益金额占比由下降转为上升，变化较大。

　　4）“两集中”下广州、重庆增速显著，带动粤港澳、成渝城市群占比上升。广州集中拍地，带动一线城市和粤港澳城市群占比有所上升。从布局城市等级来看，50家代表房企2021年1-4月在一线城市投资面积小幅上涨，主要是由于广州本月集中供地。受此影响，本月城市群中，粤港澳城市群占比亦有所增加，另外，重庆本月也集中供地，拉动成渝城市群占比上升，两城市群占比分别为10.0%和11.4%，“两集中”政策对拿地区域有不小影响。

　　5）受“两集中”影响，房企重庆、广州拿地规模遥遥领先。2021年1-4月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，重庆和广州分别以635和407万平方米遥遥领先，位列前两位，杭州以累计优势位列第三。本月，“两集中”政策继续执行，重庆、广州集中供地，宅地总供应面积分别占全年计划供地面积的近4成和6成，房企集中拿地导致规模大幅增长。其余城市中，长三角依旧较热，除杭州外，房企在温州、苏州、徐州和绍兴拿地规模较高。

　　5.房企参与绿色金融情况

　　1）房企绿色债券占比不足3%，有较大发展潜力。截至到2020年，我国房地产企业发行绿色债券规模不足300亿元，在房企1.2万亿元的发债总规模中占比不到3%，虽然高于整个市场中绿色债券的占比，但仍有较大的发展空间。

　　2）当前房地产行业中当代置业、旭辉、朗诗、禹洲等房地产企业发行过绿色债券或票据。其中，当代置业2016年成功发行绿色债券，打开内地房企发行绿色债券的市场大门，当代置业近几年成功实现境外存量债券的全部绿色化和中资发行人在境外债券市场上的突破。

　　3）房企参与绿色金融应从以下几点着手：

　　第一，房企应系统化建立ESG治理架构， 且ESG信息披露应更具针对性，尤其突出绿色环保绩效。一方面，房企需完善ESG信息统计汇报体系，统一数据统计方法；另一方面，房企应利用更有针对性的信息披露策略，尤其重点展现企业绿色环保发展成果，以获得资本市场认同，吸引绿色金融融资；

　　第二，推动项目参与绿色认证，吸引投资者青睐。绿色建筑认证是投资者在做出决策时十分看重的指标，如LEED认证体系具有广泛的行业影响力。大部分投资者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了一定高收益率和安全性保证，因此房企可积极对项目进行绿色认证，吸引投资方；

　　第三，稳步推动房企绿色升级。绿色建筑在建造技术、建筑材料和绿色认证上存在一定升级成本，将拉动房企建造成本上升，中小型房企若无充足的资金、营销、技术、绿色融资申报准备，不宜大规模开展绿色建筑项目转型升级，绿色建筑项目融资也应稳步推进。

　　（三）中指土地运营总监张凯：部分”两集中”城市第一批土拍回顾及分析

　　1.土地市场概况

　　2021年4月土地市场各类用地供求保持上涨，住宅用地供求小幅下降，地价和溢价率延续上行态势。全国300个重点城市1-4月份各类用地推出6.4亿平方米，同比下降0.3%；成交5.4亿平方米，同比下降3.3%。住宅用地方面，推出2.8亿平方米，同比下降0.03%；成交2.1亿平方米，同比下降9.5%。从价格来看，各类用地成交楼面均价达2653元/㎡，同比上升8.7%；住宅用地成交楼面均价达5470元/㎡，同比上升17.2%；单4月住宅用地成交楼面均价达到6317元/㎡，首次突破6000元，溢价率27.3%，创下300城平均溢价率新高，整体土地市场表现依旧火热。

　　2.“两集中”政策实施情况

　　各城市供地计划：（1）根据官方公布和网传各地供地计划汇总，22城大部分城市集中在4月、7月、10月集中进行公告出让活动，对于房企过去打算轮动拿地的计划有所影响；（2）截止4月30日“两集中”供地要求下，长春、广州、重庆（主城）、无锡、沈阳率先进行土拍，累计已有164宗土地成交入市，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元；（3）接下来在5月初将有杭州、北京进行集中出让活动，中旬有福州、青岛、深圳、天津进行集中出让活动，下旬有南京、济南、宁波、苏州，整体来看出让活动比较密集，其中杭州、北京等城市热点地块将吸引关注。

　　具体城市实施情况：（1）长春2021年计划住宅供地958万㎡，第一批次宅地供应共计51宗，总占地面积约400万㎡。最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，11宗终止挂牌，从溢价率水平来看，整体市场表现比较平淡。（2）广州第一批次宅地供应共计48宗，总用地面积达278.14万㎡，总规划建筑面积929.69万㎡,首次集中供地量占全年宅地计划供应量的比重高达62%，总起始价高达901.4亿。最终成交42宗住宅用地，6宗流拍，总成交金额达906亿元，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。（3）重庆市辖区住宅用地“两集中”第一批次供应119宗地块。中心城区供应地块46宗，占地6399亩，计容建面695.31万㎡，起始总价444.13亿元。最终主城区住宅用地全部成交，庆本次供应地块优质土地占比较高，对房企吸引力较强，有22宗地成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%，从溢价率水平来看，市场表现最为火热。（4）无锡首批集中供地的16宗，总建筑面积170万㎡，总土地出让金为227.7亿元。最终16宗地块中仅有1宗未达到限价成交，其余均达到限价竞租赁，成交总价256亿元，总的来看无锡市场仍然比较火热、（5）沈阳首批集中供地的25宗，总建筑面积约230万㎡，总起拍价179.8亿元。最终共有22宗地块入市出让，土地出让金197.8亿元。从土地供应计划来看，每宗地块基本均有配建要求，对于沈阳本地来讲这样的城市发展更健康，更有意义。

　　本轮土拍小结：（1）本次成交政府方面对供应地块质量，配建要求，最高限价稳控的手段实施，体现了政府深化“房住不炒”的决心。（2）企业当中融创的出镜率最高，“两集中”期间拿地超20宗；此外，本土房企表现也较为抢眼，越秀在广州凭借本土优势与外地企业涉9宗地块合作参拍。总体来看，融资能力强的央企、国企和头部民营房企在4月土拍中优势尽显。（3）5月，将有更多城市迎来首场集中土拍，对于杭州、北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市，首场土拍竞争仍然会比较激烈，拿地成本尤其是优质地块的价格也将吸引多方关注。

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