“集中供地”第一拍，长春首场土地集中出让平淡收场

  自2021年2月底22个重点城市集中供地政策出台以来，土地市场的游戏规则发生本质改变。

  据不完全梳理，截至目前已有约17个城市明确首批集中出让土地的日程表，北京、杭州、重庆等11个城市明确将在4-5月集中供应土地，长春作为首个集中挂牌的城市，已经在2021年4月15日迎来首场土拍，成为集中供地新政的先遣军。

  具体来看，本次长春土地集中供应共涉51宗宅地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，从溢价率水平来看，整体市场表现比较平淡。

  从长春首场土地集中出让来看，其土拍情况与以往分散式的土拍拿地相比没有出现明显的变化，总体保持相对稳定。

  接下来北京、杭州、南京、福州、深圳、无锡等高热城市首次土拍即将开启，由于这些城市地价水平较高，竞拍热度仍不能小觑。

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  长春首场土地集中出让平淡收场

  2021年4月15日，“集中供地”新政首场土拍如期而至，作为集中拍地的先遣军，长春此次土拍共推出51宗涉宅地块，其中有11宗终止挂牌，流拍2宗。

  整体来看，本次土拍表现较为平淡，在本次成交的38宗地块中，有32宗均底价成交，其余6块虽然是溢价成交，但总溢价率仅有3.3%，较长春2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点。

  原因主要为两个方面，首先长春处于人口外流比较严重的东北三省，需求基本面不佳，楼市整体表现也不及疫情之前，房价上涨动力也不及长三角和粤港澳城市，因此房企参拍热情不佳，二是由于长春是首个集中供地的城市，机构向总部申请保证金的时间相对较短，资金相对紧张，加之本地集中挂牌地块位于南关、北湖高热板块的土地数量较少，土地质量一般，因此首场土拍表现相对平淡。

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  竞拍方式发生明显变化

  值得注意的是，本次长春集中供应竞拍方式发生明显变化，首次提出了“限地价,竞配建”竞地模式，由此看来，有关稳地价的相关举措已经落地。

  从拍地情况来看，本次溢价成交的6宗地块中，仅有一宗触及最高限价，该地位于宽城区，属于城北的核心区域，经过62轮竞拍，最终被华润以最高限价8.53亿元+ 4100平方米配建租赁住房取得该地块，可售部分楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，也是本次集中土拍中溢价率最高的地块。

  事实上，自2020年9月长春出台“限价+限贷”政策之后，市场降温明显。2020年9月23日，长春市人民政府官网发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》通知要求，“继续实施商品住房价格指导”、“调整商品住房信贷政策”，这意味着长春房地产市场在经历数年宽松之后，进入“限价+限贷”的调控时代。

  在此之后，长春月均成交量仅有60万平方米，较政策加码之前的月均成交量下降了约三成，整体销售规模甚至不及疫情之前。长春市场本身的明显降温在一定程度上也对此次首次集中拍地产生影响。

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  优质地块竞争，品牌房企优势明显

  具体到房企参拍情况来看，本次集中土地出让的积极性并不是很高，主要以本地房企为主，从全国性房企数量来看，仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家，但在优质地块的竞争中，品牌房企优势明显。

  在这其中，中铁由于要配合政府做一个大型规划建设及其配套，共拿地13幅，占总成交38宗地块的34.2%，这些地块均为底价成交。华润则拍得了本次集中土拍中溢价率最高的地块，拿地金额8.5亿元。

  除此之外，其余地块全部为吉林本地开发商取得，大部分为底价成交。其中比较集中有长春清泉和长春万龙两家房企，均竞得了4宗，其余地块的成交则比较分散。

  总体来看，政府推行“集中供地”的目的本身就是为了通过稳定地价从而平抑房价，这一点从长春首场土地集中出让中得到了较好的证明，但是考虑到近两年长春楼市进入低谷，与近期市场火热的北京、杭州、无锡等城市在需求层面存在较大差异，因而仍需警惕优质地块供应比重较高的北京、杭州、无锡等城市首次集中土拍的热度，在“僧多肉少”的格局下，部分品牌房企可能会在这些城市“碰钉子”。

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