首次集中供地“哑炮”背后：平均每天1.5家房企面临破产

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-20 09:29

有市场人士担心，此次集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企地块较差，更缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

一个平淡的开场。

4月15日，最早公布首批集中供地计划的长春，在全国率先举行首批土地集中出让。可惜的是，今年刚打响的这土地集中出让“第一枪”，并不怎么响亮。

整体看，长春本次集中出让平淡，仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家头部房企关注。

原计划的51宗待出让土地中有11宗终止挂牌，最终成交38宗住宅用地，其中32宗为底价成交，2宗流拍，全部集中在市辖区，成交总金额为193.08亿元。

开场虽然平淡了些，但也正式拉开了这场集中供地的大幕。

今年2月23日，网传22个重点城市将推行“两集中”土地出让政策，涵盖北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及包括天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙在内的18个热点城市。

一句话概括：该有的都有了，没有漏网之鱼。

消息传出后，多地陆续发文表示将执行这一政策，但当时并没有具体的明细公布。

据不完全统计，自2月下旬传出将施行“集中供地”政策后，目前已有包括北京、广州、深圳、杭州在内的15个城市公布了今年的首批土地集中供应计划，总计供地规模达——4155万平方米。

其中北京、杭州、广州、南京的首批供地的起始总价均超过——800亿元。

这样的首批供地量，不可谓不给力。

从各城首批集中供地的出让时间看，4-5月份，将出现井喷，单次短时间大批量的土地供应，无疑成为对房企的巨大考验，其中最大的考验就是——钱，资金链。

网络有评论感叹：“资金无疑是一道重要的门槛。北京首批集中出让的30宗地块，其竞买保证金逾200亿元，企业的腰包要被掏空了。”

某TOP20房企投拓部门负责人表示，像杭州一口气推出57块地，并在5月7日、8日两天内集中出让，尽管杭州设有5000万元的保证金缴纳上限，但未来的土地款会形成很大的资金需求，“对于头部企业、在杭州重仓的企业来说，竞争压力可能会很大。”

比明面上的压力，更考验房企的是背后蕴藏的不确定性：“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

2020年，监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。去年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资三条红线。

三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控，不同档的房企有息负债规模约束不同。其中，三条红线均超标，为红档，有息负债规模不得增加；两条红线超标，为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

这即是令众多房地产企业肝疼的“三条红线”。

“集中拿地，很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰，这也会给企业资金链带来较大压力。”楼市分析人士认为。

事实上，自从2017年以后的国家对于房地产发展方向改为 “房住不炒，租购并举，多主体供给，多渠道保障”，国内多数房地产企业的处境就变得越来越艰难。

据人民法院公告网房地产相关破产文书统计，2019年的8月1号-20号全国共有32家房企面临破产危机，平均一天有1.5家房企面临破产危机。

破产房企规模主要以中小企业为主，破产原因无外乎两点：第一，小房企资金实力有限，融资渠道少，抵御风险的能力相对不足，在房地产行业整体趋于平稳的时候，实力处于弱势，生存艰难；第二，小房企内部管理松懈，未形成完整的体系，人员流动性大，品牌形象相对不足，销售回款就更加艰难。

大环境如此，长春土地集中出让开局的“哑炮”，则属于相对意料之中。

据2020年12月东北地区省会城市楼市数据，沈阳楼市面临去库存的问题是最大的，三个东北省会城市，只有沈阳楼市的待售二手房数量超过了14万套，而其他两个城市待售二手房数量都没有超过10万套。

更重要的是，沈阳的二手房成交量实在太低了，去化时间基本上都要保持在7年以上，这么长的去化率，也是那些沈阳二手房房东感受沈阳房子那么难卖的最大原因。

“没钱盖，又没人买”，让房企陷入窘境，举步维艰。

对此，有市场人士担心，此次集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企地块较差，更缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

也有分析称，中小型房企资金实力有限，可以参与的土地很少，只能通过全力厮杀去拿下高价土地，若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下，亏损的概率就会大大增加，未来的生存环境将会更加恶劣。

面对这样的窘境，各大房企无奈地摊开双手，摇摇头——“真的没钱了。”