西安土地竞拍“熔断”“摇号买地”时代开启

本报记者 殷高峰

三年前，西安开启购房摇号，而今，开发商拿地也要摇号了。

2021年4月6日，西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍现场。这宗115.13亩的地块在经过中海、华润、万科、金辉等58家房企近十个小时、139轮的激烈争夺后，在下午6点达到熔断价格225080万元。根据之前的相关规定，该宗地宣布流拍，进入摇号流程。

“为有效控制房价和地价，西咸新区作为近年来热点城市的热点地区，在土拍中设定熔断机制的情况下又推出摇号措施，是为了确保土地价格不会被过分推高的举措，对有效控制地价进而管控房价是十分具体、直接而有效的措施。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示。

从土地端、金融端直接调控

近期西安房地产市场看点颇多。在刚刚过去的3月份，西安市三度加码楼市调控，调控方式由监管端和开发端转向土地端和金融端，尤其是3月30日出台的新政，堪称史上最严。而这背后，是为了抑制西安频现的“万人摇”和房价、地价火热。

这已经引起了监管部门的注意，全国多个热点城市房地产调控全面升级。根据相关机构的不完全统计，2021年以来全国各地发布的房地产调控政策高达110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳调研督导房地产市场情况以来，包括上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都和西安在内的城市，均被主管部门调研督导。

“西安此次出台新政，目的也是为了抑制火爆的楼市。”西安工程大学产业投资和研究中心主任王铁山在接受《证券日报》记者采访时表示，这次新政的一个明显特征就是监管调控由以前的开发端转向供应端。

西安3月30日出台的楼市新政明确指出，建立完善房地联动机制。结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。

在需求方抑制房地产市场虚火的同时，西安也加强了住宅用地供应：西安市商品住宅用地总供应量年均增长20%以上。

西安此次新政还明确提出，存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。此外，西安将进一步严格住房金融监管，尤其是针对经营性贷款违规流入房地产领域的管控。

“在‘三条红线’融资管控收紧压力下，房企资金运用将更加审慎。”《陕西房产》主编、陕西省房地产业协会副秘书长张国政在接受《证券日报》记者采访时表示，管控资金风险，要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚决遏制投机炒房。

“西安3月30日新政的核心和亮点是从土地端和金融端来直接调节市场供求，比以往的仅仅从需求端和监管端的管控会更加直接和有力度，对于防止楼市过热、降低行业风险和维护行业的可持续发展都是十分必要的。”柏文喜称。

开发商拿地开启“摇号”时代

按照规则，西咸新区“熔断”的宗地现场摇号时间定为网上挂牌结束后3个工作日内。这就意味着，最迟4月9日，在西安将出现开发商“摇号”拿地的场景。

在此之前，能源金贸区出现的地王历经88轮竞价，最终以279%的溢价率成交。因此，为了避免竞争激烈导致地价过高，西咸新区在出让XXFX-XX02-40号宗地时，先是明确了熔断价格，即价格达到规定上限后将暂停出让。随后，又对该宗地块竞买做了补充说明：竞买价格达到熔断价格后转入现场摇号。这样一来，算是以“熔断+摇号”双重机制遏制地价无序增长。

“土拍采用摇号模式，意在从源头上掐住原始供应端的咽喉，刹住开发商无限制拿地、无序扩张的缰绳。”张国政表示，“土拍摇号”在国内其他城市已经有数年实践经验，这在西安土拍市场上尚属首次。

在王铁山看来，开发商首次摇号出现在肩负着创新城市(300778,股吧)发展任务的国家级新区西咸新区，或许有某种特殊的意义，“在新区先行先试，如果起到一定的效果，可能会根据情况进一步推广。”

“如同当初购房摇号时，人们有对操作公正性公平性的担一样，拿地摇号也会让人存在某些担忧。同时，拿地摇号的实际效果究竟如何，还需要在细节上不断完善。”王铁山表示，其他一些城市的成功经验也可以很好地参照借鉴。

“总之，要释放‘人、房、地、钱’生产要素市场活力，打好‘人、房、地、钱’政策工具组合拳，让市场调节和宏观调控‘两只手’形成合力，保持房地产调控定力，推动房地产市场平稳健康发展，以更好地满足人民群众对多层次住房需求的美好向往。”张国政表示。

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