地价房价都设限，土拍调整背后释放4大变化信号，开发商集体喊话

　　今年如火如荼的集中供地被寄予厚望，希望通过这个对于稳定房地产市场起到关键的作用。不过前一段时间，原定的供地却戛然而止，并且不是一个城市。

　　进入到8月份，这本应该是全国多地第二轮集中供地的公告或出让时间，然而却陆续被按下了“暂停键”。深圳、杭州、青岛相继发布了第二批集中供地“中止”公告；而北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市也都推迟了。

　　暂停不是停止，是为了更好地重启。这个想必大家心里都有数，因为这可能预示着调控收紧背景下土拍新政或已在路上。也可以理解，我们有些路是没有可借鉴的，只有摸着石头过河。

　　积累经验、吸取教训，这就是第一轮集中供地尝试的意义所在，具体原因我们不做分析。二轮集中供地的暂停意味着正在酝酿大招。

　　8月6日深圳打响暂停二轮土拍“第一枪”，紧接着，天津、青岛、杭州、苏州、济南等多个重点城市纷纷宣布中止或延迟。

　　果不其然，稍事整顿后，第二轮集中供地有了下文，土拍模式也发生了新的变化。直到8月18日，作为较早按下土拍“暂停键”的城市之一，山东青岛率先恢复了二轮集中供地，北京、南京、成都等多城集中供地正在全面开启，福州也宣布9月上旬重启。

　　综合多地二轮集中供地的表现，大致可以看出此轮土拍正在迎来几大新变化。

　　1、严控地价，降低土拍溢价率是调整的主要方向。

　　虽然不能说地价决定房价，但是地价对房价的影响是巨大的，吸取第一轮供地教训，严控地价，多城对土地拍卖过程中的溢价率做了限定。

　　此前，有官方消息表示，北京第二轮土拍规则将在第一次集中供地的规则上进行优化，并给出了建议，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

　　南京此次二轮集中土拍中规定，土地溢价率不超过15%，原来可是30%，直接降了一半。同时成都也规定土拍溢价率将不超过10%。天津也对61宗地块的最高限价均进行了调整，溢价率由最高50%下调至最高15%。由此可见，新一轮集中供地普遍的一个特点就是，严格控制地价，而土拍溢价率的限定则给出了红线，要想降房价，必先从降地价开始。

　　2、严控资金来源，拒绝房企“马甲”拍地。

　　众所周知，房地产作为资金密集型行业，开发商对资金敏感度较高。在各种融资渠道收紧的情况下，很多开发商是你有张良计我有过墙梯，上有政策下有对策。为了拿地什么招都用上了。

　　过去，房企利用“马甲”拿地的现象非常普遍，一些热门地块往往会吸引多家房企争夺报名，为了提高成功率，往往会用多个“马甲”提高摇号中签几率。哪怕是今年上半年的首批集中供地中，也屡屡惊现“马甲”身影。

　　在第二批集中供地中，多数城市开始堵住首批次集中供地的漏洞，禁止房企们利用“马甲”争夺拿地，能够帮助土地市场长远健康发展，让土地市场恢复平静。

　　在新一轮供地中，不仅对竞拍资金做了限制，很多必须要求全部为自有资金，而且禁止联合开发，拒绝中小开发企业“拼盘”参与优质地块的竞拍，筛选更具有资金实力和开发经验的开发商，为的就是确保优质项目被优质开发商获取。

　　青岛、成都和南京都在这方面做了明确的规定。

　　3、严控住房品质，从“竞地价”到“竞品质”甚至“定品质”。

　　房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定了房子自住才是第一位的需求，所以，无论如何调控，都不能以牺牲房子居住品质为代价。所以，“竞品质”成为了新一轮土地出让的新标配。而且实际上，降低溢价率也有助于开发商利润有所释放，确保建筑品质。

　　成都二次集中供地明确要“竞品质”，不再以竞配建等方式进行拍卖，从土地端来说有利于稳定市场预期，降低了土拍的热度。在“房住不炒”总基调及“三稳”目标指导下，“竞品质”也成为多地土拍政策标配，也在保证开发商有合理利润空间的同时，也让购房者能够买到品质过硬的产品。如北京、杭州等地都是这样的规则。

　　如果“竞品质”还不够，南京和成都两地跟第一次相比，均由“竞品质”改为“定品质”。也就是说，如果“竞品质”难有自觉的品质标准和要求，那官方就来做这个标准的制定，确保品质当先。

　　这不仅可以抑制开发商盲目拿地再出现退地的现象，也保证了房子品质的追求。

　　4、楼市降温是必然，开发商集体喊话：地价控一控！

　　全国很多城市已经明确土地竞拍规则调整，强调完善房价地价联动机制，进一步打击土地市场炒作现象，从根本上落实三稳工作。尽管已经在溢价率上做了最高限制，但是对于开发商的挑战却并没有变小。

　　无论是自有资金的储备还是拿地的欲望，都很难让开发商淡然处之。特别是在激烈竞争下，开发商一面想拿地，一面又怕拿地，因为新政策对房企资金实力、算账能力、开发实力也提出了更高要求。还不能在产品品质上打折扣。

　　土拍规则的变化实际上与调控的变化一脉相承，系列变化或调整正是对过热土地市场的纠偏，引导开发商理性拿地，确保房地产市场平稳健康发展，最终会让楼市迎来降温。

　　最近，因拿地难、拿地贵、不赚钱，多家开发商就在业绩会上“大吐苦水”。有的开发商更是直接喊话，除了房价稳定，也希望地价稳定！

　　二轮供地的新变化之一就是严控地价，这会不会让喊话“地价控一控”的开发商有所安慰呢？显然，一切都在变，都在摸索中往好了变。对房企来说，也要去适应这种变化：以前重规模，如今更重运营，未来说到底还是要以品质和服务说话。

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