贝壳：为何能够穿越周期

来源：房产装修家居资讯时间：2021-08-27 06:50

房地产市场正在发生变化。市场正在持续增长，调控也在日益收紧，“房住不炒”的趋势也体现得愈发明显。面临新的市场环境，贝壳依旧在2021年上半年取得了总交易额同比增长72.3%的成绩，可以说，贝壳对于长期主义的坚持为其提供了穿越周期的力量。

周期来临

8月12日，贝壳发布了2021年第二季度及上半年业绩。2021年上半年，贝壳营业收入达449亿元(人民币，下同)，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。2021年上半年贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。贝壳上半年存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%，新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%，贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。

这是贝壳对市场的回应。

同时，房地产市场的变化正在明显发生。一方面，市场继续保持增长，根据贝壳研究院的相关报告，上半年中国房地产市场整体保持快速增长，二手房市场交易量较去年下半年增长12%，新房交易额创2016年以来同期最高，二线重点城市及城市圈内二三线城市增长速度较快。

但另一方面，对于房地产市场的调控正在变得愈发严格，“三道红线”、集中供地、拿地金额限制等，都在使市场回归理性。仅就信贷来说，贝壳研究院表示，2021年1月1日起，《房地产贷款集中度管理制度》正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限，超过的银行限期进行压降，目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。在此政策之下，2021年银行对房地产贷款采取了精准额度控制。

6月份，贝壳研究院监测的72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，较5月分别上浮5个、4个基点；6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。

调控不仅仅发生在房地产开发领域，也同样来到了房地产交易领域。2021年7月13日，住房和城乡建设部等8部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中表示在房屋买卖领域，将重点治理发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序等行为。

而近日，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《条例》）面向社会公开征求意见。依据《条例》规定，租赁服务包括信息发布、居间、代理、转租等服务，其中房地产经纪机构可以提供居间、代理服务，住房租赁企业可以提供转租服务，房地产经纪机构不得提供转租服务。

有网络传言据此称北京链家已被禁止在北京从事房屋转租业务。北京链家回应表示，北京链家作为经纪机构，一直严格执行有关规定，目前提供居间、代理服务，未从事任何转租服务。中原地产首席分析师张大伟指出，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，这是一直以来的规定，没有改变过。

难而正确

周期之下，如何生存是摆在每个企业面前的课题。

贝壳找房董事长兼CEO彭永东认为，市场政策调控，目标是回归健康、稳定的交易。彭永东提到，调控是应对市场波动的正常动作，相应的调控能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。

房地产市场拥有稳定、健康的正常交易量基准线，大部分时候围绕基准线上下小幅波动，健康稳定增长。彭永东说：“从微观层面来说，任何一个城市都有稳定的交易量，并围绕这个交易量上下波动，如果交易量大幅超过这个稳定的交易量，价格就会大幅上涨。成交量围绕着这个城市的稳态在波动，价格会相对稳定。”

空白研究院创始人杨现领指出，整个中国房地产市场经历刚需主导、金融周期、换房时代，未来将进入品质时代。在去杠杆的大方向中，房地产的金融属性必然会有所弱化，住房回归到最基本的居住属性，这也意味着住房市场的周期性会减弱，从高频波动周期进入低波动周期，房屋交易的内生性更强，对金融的依赖度降低。这样一个更平稳的周期是中介经营的重要条件，也是一个利好。

其实，市场波动可以帮助企业重新思考自身存在的价值。彭永东表示：“有意思的是，每轮周期的政策调整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我们的下一年一般都会做一些今天看来‘难而正确’的事。2009年贝壳开始做科学化管理，2012年开始做真房源、发力客户体验和线上，2015年开始全国化布局，2017~2018年在做贝壳。”他强调，创造价值与长期主义是贝壳以上动作背后的主要思考。

当然，面对周期和调控，中国房地产的机遇仍在。依据中原地产研究中心统计的数据，1~7月，全国房地产市场调控次数累计高达352次，8月上半月，各类房地产调控政策继续密集出现，累计已超过30次。

而这一切的背后均指向一个共同目标：促进行业的健康稳定发展。

按照诸葛找房数据研究中心的分析，即使在这样频繁密集的调控之下，今年房地产行业的市场热度较去年仍处于上升态势。在3月，市场曾一度达到一个成交小高峰，随后在政策加码下回落，但热度仍处历史较高水平。

由此可见，政府调控政策全方位、多层次、渐进式建立起的长效发展机制，正在力促房地产行业稳固，房企稳健，房价稳定。

长期主义是经历过过往高低之后的相信和选择。“相信一件事情并没有那么容易，长期主义对于贝壳，是因为过往的很多高高低低之后，我们会越来越相信它。经历过了，才会有现在的选择，才会去做。”

贝壳一直坚持长期主义，做“难而正确”的事是其鲜明的标签。我们应当看到，市场对于长期主义是有积极回馈的，贝壳优秀的业绩便是最有力证明。

品质竞争

具体来说，贝壳认为，原本房地产的交易环节中，以制造新需求为主的产品销售方向，已经逐渐成为落后于时代发展的类型。未来的市场经营过程当中，服务价值的上升趋势将越发明显。

贝壳也是这么做的，上半年，贝壳持续提升服务品质,为更多用户带来安心的服务。截至第二季度末，贝壳签约服务中心在全国30城落地287家，大幅提升了客户在签约环节的服务体验和安全性。贝壳持续推进新经纪品牌门店“一二手经纪人分岗”，进一步提升了合作效率。截至6月底，在21个城市里有61%以上的门店完成了一二手分岗。

二季度，贝壳在上海试点推出数字化工具“必行Pad”。经纪人在与客户当面沟通时，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈现房屋现状、未来装修效果等信息。在“必行Pad”帮助下，经纪人和客户的平均交互时长增长29%。

此外，贝壳持续丰富新房楼盘的线上信息，增加了楼盘不利因素等信息点披露，让消费者可以更全面、真实地了解房屋信息，并做出更合理的决策。贝壳已推出五大新房服务承诺、“N天无理由退房”服务承诺等多项措施，为消费者营造安心的品质购房环境，助力“无忧购房”。

受益线上线下融合模式的飞轮效应带动，2021年第二季度，贝壳移动端月均活跃用户（MAU）达5211万，同比增长33.5%。

贝壳也一直在致力于行业的协作和互信。

贝壳连接的经纪品牌之间继续保持着健康紧密的合作关系，收获了越来越多行业伙伴与服务者信任。财报显示，上半年贝壳存量房业务GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元，其中非链家连接经纪门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%。2021年第二季度末调查显示，经纪人“守规感知度”较2020年底提升12%。

截至2021年6月30日，贝壳连接门店达52868家，连接经纪人达548600人。

在人店模式基础上，新房业务也实现了快速增长。2021年上半年新房业务的营业收入为238亿元，同比增长70.4%。上半年，贝壳与97%的合作开发商签署了“五不”承诺协议，即“不截客”“不洗客”“不行贿”“不收取客户资金”“不虚假宣传”，从而让新房生态更加健康。

同时，贝壳还以“家”为中心，积极参与其他服务领域。随着消费者对品质居住需求不断提升，技术赋能行业能力逐渐成熟，家装产业正迎来新拐点。上半年，贝壳持续投入产品研发，不断增强家装业务的标准化、流程化和线上化水平。第二季度，贝壳自营的被窝家装在北京实现单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、平台管理等五大模块落地。

7月6日，贝壳宣布与华东区域知名装企圣都家装签署合作协议。圣都深耕中国华东市场，20年间积累了优质的存量规模、过硬的团队经验和管理方法论。贝壳牵手圣都，有利于加速双方对家装行业的布局和深耕，提升家装行业效率与服务标准。通过复用在房产交易领域多年的产业实践经验和天然的获客、转化能力，贝壳正逐步延伸品质居住服务链条，为更多消费者创造更多元价值。

彭永东表示：“随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，消费者的需求由‘买到房’转向‘住得好’。同时，‘住’这个行业仍然相对低效，用户满意度低，标准化、数字化、线上化程度低等问题亟待解决。基于此，我们认为短期内房地产市场的调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。在这样一个当下，我们会犹如过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。”文/王西岭

（责任编辑：李显杰）

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