房企中报季｜绿城中国“动刀”永续债

8月25日下午，绿城中国召开2021年中期业绩说明会。与往年一样，永续债问题再次毫无悬念的被提及。截至2021年6月30日，绿城中国的永续债已下降了20.81亿元，但仍有185.37亿元的规模。

对于这一利润黑洞，绿城中国管理层也下决心对永续债“开刀”。“7月已经赎回了10亿元人民币的永续债，预计下半年还将赎回34亿元人民币的永续债，以及5亿美金的永续债，预计到年底永续债的余额会是108亿元左右。2022年将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债，2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。在所有永续债未赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。”绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在今日的业绩会上直言。

全年销售额或将超过3100亿元

2021年上半年，绿城中国实现收入361.35亿元，同比增长51.2%；毛利79.35亿元，同比增长28.32%；净利润39.1亿元，同比增长24.9%；归属公司股东净利润24.18亿元，同比增长15.4%。

对于毛利的增长，绿城中国方面表示，主要是本期物业销售收入规模大幅提升，物业销售毛利增加。但与大部分房企一样，绿城的毛利率也出现小幅下滑。

上半年，绿城中国实现毛利率为22%，较2020年同期的25.9%下降3.9个百分点。其中物业销售毛利率21.5%，较2020年同期的25.6%下降4.1个百分点，主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑。

地产分析师严跃进表示，房地产行业“黄金时代”已经结束，毛利率下降已成为共性问题，未来衡量指标将不再是高数值，更重要的是能否保持连续稳定。

融入中交基因后，绿城开始规模化提速。上半年绿城于31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，总货值2140亿元。布局方面，一二线城市的新增货值占比达78%，其中长三角作为战略深耕地，新增货值占比50%。截至2021年6月30日，绿城中国土地储备总建筑面积6034万平方米，总货值达9951亿元。

从销售方面来看，今年上半年，绿城中国总合同销售面积约724万平米，合同销售金额1717亿元，同比增长88%，全年目标完成率55%。其中，代建管理项目实现合同销售金额348亿元，同比增长39%。绿城中国执行董事、副总裁李骏更是在业绩会上直言“绿城的代建业务规模处于行业第一”。

对于业绩目标是否能如期完成，李骏亦回应称，全年预计将会以较大幅度超过年初制订的3100亿元销售目标。

其表示，得益于近几年的投资布局的优化，目前绿城的主要货源地集中在热点型城市，可以有效的保障整体的安全性。进入到8月，随着杭州桂冠东方等一批热点城市，热点项目的集中入市，以及上半年新投资项目的快速转化，将有力的推动销售态势保持稳健的增长。

永续债未全部赎回前暂不考虑发新

销售及各方面表现都达到了预期，甚至于可以说“优秀”，但截至2021年8月25日收盘，绿城中国股价仍下跌2.01%，报10.72港元。归根结底，市场对绿城中国的盈利能力仍存有疑虑，永续债“黑洞”不断分食绿城中国的归母净利润。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，永续债最大的特点就是无固定期限、内含发行人赎回权，也可以理解为是一种仅需要支付“利息”的债券，这也导致绿城中国的归母净利润并不“完整”。

2021年上半年，绿城中国实现归属公司股东净利润24.18亿元，但这之中还包括6.5亿元永续债“利息”支出。

对于永续债问题，耿忠强回应称，永续债有其特殊性，它同时具有股性和债性，与其他融资方式相比，确实有一定的优势。但由于永续债的成本较高，并且有跳息的机制在里面，再加上2019年财政部针对永续债出台了一个新的会计处理规定，还有去年年中“三道红线”出台之后，针对永续债能否计入权益，也有新的时间要求。“综合考虑这些因素之后，公司决定，现有的存量的永续债随着可赎回日的到来，逐步的进行赎回。”耿忠强说。

截至2021年6月底，绿城中国仍有185.37亿元永续债，占到整体权益的20.68%。

耿忠强表示，7月已经赎回了10亿元人民币的永续债，预计下半年还将赎回34亿元人民币，以及5亿美金的永续债，预计到年底永续债的余额会是108亿元左右。2022年将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债，2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。在所有永续债未赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。

在今年初的业绩会上，耿忠强就曾坦言永续债是一把“双刃剑”。“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价。”某种程度上，永续债优化了集团资本结构，亦取得了更大的融资空间，更大地支持了公司发展。“但随着永续债的逐步到期，我们亦不会再做了。”耿忠强说。

怎么看提升11.4%的净负债率

除对永续债问题关注外，绿城中国上半年净资产负债率指标的提升，也在此次业绩会上引发关注。

中报数据显示，绿城中国的净负债（总借贷减去银行存款及现金）为人民币673.58亿元（2020年12月31日：人民币539.99亿元）；净资产负债率（净负债╱权益总额）为75.2%，与2020年12月31日的63.8%相比有所上升。

对此，耿忠强回应称，主要是在满足财务安全及发展所需资金的情况下，进一步提升资金使用效率，但净资产负债率仍保持在合理水平。由于“三道红线”监管，公司有一笔10亿元的永续债没有计入净资产范围之内，所以“三道红线”的口径下净资产负债率是76%，剔除预收账款之后的资产负债率是72.6%，较去年底仅有一个小幅度的提升。总的来说三个指标还是可控的，监管层要求2023年进入绿档，公司争取提前进入。

“公司在发展过程当中，一直在速度和净负债率之间寻找最优的平衡，公司上半年取得了不少优质地块，自然而然也带动净资产负债率的提升。”耿忠强表示，上述投资并未“越界”，而是在保证财务安全的前提下进行的。

北京商报记者了解到，在债务结构方面，绿城中国一年内到期借贷余额为人民币301.1亿元，较2020年12月31日的一年内到期借贷余额人民币325.15亿元减少人民币24.05亿元，一年内到期借贷占总借贷的23.5%，较2020年12月31日的27.3%下降3.8个百分点。

在现金流方面，绿城中国的银行存款及现金（包括抵押银行存款）的期末余额为一年内到期借贷余额的2倍（2020年12月31日：2倍），现金流较为充裕。

除此之外，绿城中国的总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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