学籍独立后的亦庄，未来要卖七万？

　　曾几何时，提起亦庄楼市，人们习惯称其为限竞房红海，彼时，各大房企在亦庄“赤身肉搏”，你方唱罢我登场，好不热闹，却成交惨淡。

　　然而，今年以来亦庄却悄然加入“供不应求”区域名单中。亦庄各个售楼处的销售人员“去年唯唯诺诺，今年逐渐傲娇”，如此变化主要是因为：亦庄热门区域已经库存见底了。

　　从限竞房扎堆，到一房难求。很难说亦庄楼市的热度是受北京整体楼市走向卖方市场的影响，还是受亦庄学籍独立的影响，总之，这个区域就是热起来了。

　　01

　　学籍独立一小步

　　几个月前，亦庄教育领域的改革牵动着有娃一族的心弦。

　　有关领导回复了留言板上有关“亦庄经开区教育管理调整”的相关提问：经开区已独立行使教育职权，学籍与大兴区切分。中招计划应按照当年公布中招简章执行。

　　根据报道，亦庄经开区的“学籍独立”限经开区的核心区，60平方公里范围之内，属于“亦庄学籍”。

　　图片来源于网络

　　经开区的学籍独立意味着什么？亦庄经开区的教材、考试、招生录取，都与大兴切割。

　　经开区的重点学校在中考时，市区重点校给经开区的名额也与大兴区、通州区分开计算。大兴的学生不能报考亦庄的学校，相当于切断了大兴的生源，只能经开区本地的学生报考。

　　有人担心，中考北京各区基本处在互相锁区的状态(外区名额极少），未来学籍独立的经开区，短期来看，顶端学校的整体生源质量下降，切断大兴生源，单靠经开区生源无法维持原有的生源质量。

　　但从长远来看，亦庄的高科技、500强企业众多，高学历人才的孩子都会选择在亦庄入学。经开区吸收经开区企业纳税所得投资、供地、引进的名校，投之于孩子教育，这样进行良性循环，考成“学区房”也不是不可能。亦庄核心区未来房价极有可能上涨。

　　从整个亦庄来看，有业内人士认为，此次经开区教育独立，对亦庄的楼市和教育都会有影响。一方面，旧宫、瀛海的片区价值被弱化，北京“五环外”的歧视也将打破；另一方面，经开区的教育优势站上高位，未来更加令人期待。

　　未来走向如何，尚不能准确预测，但消息传出的几个月后，亦庄刚需新盘已经所剩无几。

　　02

　　门槛提升一大步

　　过去3年，9个限竞房，10052套房源，占北京限竞房供应总量的10.5%。曾经的亦庄，供应井喷给了刚需刚改客群更多低门槛上车机会。但目前，上车的门槛已然提高了。

　　先来看亦庄核心区，也就是教育独立的区域，目前亦庄河西区和路东区的几个项目单价都在5万5左右，但小户型一房难求。

　　禧瑞天著、融创亦庄壹号等基本已经售罄；

　　雅居乐京华雅郡位于北京市大兴区博兴十路(亦庄金茂府东北侧约150米)，目前该项目已售罄；

　　在同期限竞房项目中开盘最晚的中旅·亦府也已经基本售罄；不过值得期待的是，有消息称中旅亦府二期还有约340套房源等待入市，户型与一期相同（具体信息以官方公布为准），但总价可能会有所上涨，目前中旅亦府已经公示了预售许可证预告，或将于近期开盘。

　　招商·臻珑府也只剩一层的少量小户型房源以及130平米以上大户型在售；

　　不过，定位高端改善的中海京叁號院院今年2月入市，房源充足，总价在1200万到1800万。

　　在90度地产致电售楼处的过程中，多个职业顾问都提到，亦庄核心区域的限竞房主力小户型基本已经清空，剩下的多是大户型，接下来也不会再有限竞房地块供应，预计再有新的商品房项目，房价会升到七万。

　　03

　　台马还有新选择吗？

　　根据媒体报道，年底台马部分板块将划归亦庄。因此，不少人也将目光移向了这两个区域。

　　先看台湖区域，由于该区域其他项目定位都是大户型或叠拼为主的项目，总价较高，所以我们主要聊聊万科·东望和明月听蘭这两个刚需盘。

　　绿城·明月听蘭

　　项目效果图

　　楼盘地址:[通州片区-台湖] 次渠地铁站北800米

　　在售户型:3室(1) 4室(2)

　　均价：6万/㎡

　　总价区间：550-830万

　　坏消息是，明月听蘭小户型已基本售罄，现存项目仅有万科加推的四期产品。

　　万科城市之光东望

　　万科城市之光东望项目效果图

　　地址：北京市通州区台湖镇17号线亦庄站前区南侧，属于通州台湖板块

　　总建筑面积：超过28万平方米

　　容积率2.5，绿化率35%，共34栋住宅楼，层高16-18层，项目总规划是2824户，1梯2户，2梯2户；

　　车位比：1:1.2，全部停车位共约3443个

　　物业：万科物业 物业费：每月4.85元/㎡/月

　　价格：销售均价不超过51585元/㎡,最高销售单价不超过54164元/㎡，目前在售房价为5.1万/㎡，且是精装交付，省去了不少装修麻烦，性价比较高。

　　台湖之外，在亦庄新城最新规划当中，马驹桥镇的定位非常明确，是智能制造等产业发展的主要聚集区，也是亦庄新城东部地区生活服务配套的重要组成部分。

　　据销售小哥介绍，马驹桥版块的热门楼盘亦庄橡树湾目前已售罄，现有的新房项目只有金悦郡，主打刚需户型，目前顺销。

　　金悦郡

　　亦庄金悦郡项目效果图

　　平均单价：37000 元/平米

　　楼盘特点：金融街(000402,股吧)、首开 、通投三大品牌国企联合打造的“郡系”力作——小高层/洋房

　　规划户数：1700户 产权年限：70年

　　开盘时间：2020-09 交房时间：2022-12.31

　　建筑类型：多层小高装修情况：精装修

　　楼盘地址：通州 亦庄新城环景西一路与景盛南二街交叉口珠江逸景家园南区西侧

　　04

　　跟着供地来买房

　　面包已经库存告急，面粉能否有增加呢？恐怕要令不少刚需失望了。网传2021年亦庄的供地计划只有两块，分别是路东区项目和两站一街项目。

　　路东区F1F-1、F1C-1地块，占地面积7万平米，预计成交47亿。亦庄路东区地块位于亦庄核心区，紧邻亦庄线经海路站，适合亦庄的上班族。

　　两站一街项目144、145、151、152等地块占地10万平米，预计成交68亿。两者相加预计有116亿。

　　比较值得关注的就是亦庄“两站一街”开发。“两站一街”指的就是地铁亦庄线末端的亦庄火车站和次渠站，加上沿线的商业街。

　　地块北侧位置就是京东总部对面，亦庄线经海路站东侧。地块西侧是万泽经海广场；从地块坐地铁3站就能到大族广场，后期这边也有商业的规划。地块东边是九城科创园，南边是锋创科技园，西南是经海产业园，可以说处于亦庄产业最集中的板块了。东南侧500米就是亦庄通明湖公园。

　　交通方面，地块紧邻亦庄线经海路站，进城可以坐亦庄线换乘10号线、5号线，也可以坐两站到次渠站换乘17号线，到国贸也很方便。适合上车。有对应需求的朋友，可以持续关注下。

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