亦庄楼面价破“4万”，未来房价是否会更高？

8月3日经过66轮的“火拼”，中海地产以79.2亿的总价将亦庄河西区R2住宅不限价地块收入囊中，中海已经成为北京地主。

如果按照地块总建面20.15万平米估算，楼面价是39310元/平方米。

但其中约有6400平米幼儿园要代建归还，所以这块地得实际成交楼面价应该是40800元/平米。

这块地未来的售价我们也做了大概的估算：楼面价40800元/平米+综合建安成本12000元/平米=52000元/平米。也就是说，这块地盖成商品房，每平米含土地成本的总成本是52000元/平米，按照15%的毛利估算，这块地未来售价预计在6万/平米以上比较符合开发的预期利润安排。

目前亦庄河西片区大部分新房都是限竞房，售价都在5.5万以下，中海地块可能将是亦庄未来首个“6万+”售价的项目。那么，如何理解亦庄的城市发展定位及楼市前景？我们认为未来5年，是属于亦庄的“副中心”时代，北京东部新区的“双子星座”格局形成：255平方公里的亦庄区+155平方公里的北京城市副中心，未来将会逐渐同城化，共同带动北京东部的发展。

【1】大量承接北京城区外溢人口亦庄是京东五环外唯一的大型住区

北京楼市是一个典型的“存量”市场，每年的二手房成交量高达10万套以上，而新房成交量却只有2-3万套，存量市场是新房市场的5倍多。

巨大的存量成交规模意味着北京其实是一个以改善需求为主的楼市，每年都有大量的人将城区的老房子卖掉，而置换成新房，来改善居住。

自从2017年北京新版城市规划公布之后，北京城区人口要控制在1080万以内，所以五环内一直都在有意识的控制居住土地供应，新房供应量是越来越少了。

所以北京大量的改善住房需求，只能在五环外寻找改善之所：西部的改善重点都去了石景山首钢片区，北部的改善都去了未来科学城，而东部和南部的改善，唯一能选的其实也就只有亦庄。

根据规划，北京城市副中心及周边小城镇都是禁止大规模房地产开发的，所以东部能够真正形成居住组团和版块的，目前看也仅有亦庄了。

再往东就是廊坊北三县了。所以未来能够大量承接北京城区外溢居住需求的，北京东部也就只有亦庄和北三县可以备选。

因此亦庄楼市未来“高端化”趋势是可以预见的。其实北京东部还有一个非常重要的组团，那就是东坝，目前还在规划整理阶段。

东坝目前的新房房价已经站上“7万+”，未来随着第四使馆区的开发建设，五年后极有可能站上“10万+”。亦庄房价三年内突破“6万+”，五年后站上“8万+”，形成与东坝并列的京东高端住区的南北对峙格局，是完全有可能的。

【2】大规模开发启动北京的“副中心”时期到来通州+亦庄的“拆”时代

如果你仔细观察目前北京的城市发展格局，就会发现目前北京真正进入大规模投入和开发的地方，就只有两个：一个是通州城市副中心，另外一个就是亦庄经济开发区。

不管是石景山的首钢，还是东西城的首都功能核心区，或者是回天地区，本质都是“城市旧改”，属于修修补补，城市基建“补短板”。

而只有城市副中心和亦庄，才是真正的大手笔：新型城镇化下的大规模拆迁和重大项目的规模性开工，将会彻底改变京东的城市面貌。

2021-2025年的十四五规划时期，将是属于北京的“副中心”时代：

2020年，副中心“绿心公园”开放，全国最大的城市公园。

2021年，北京环球影城度假区开放，年游客3000万。

2022年，京唐城际开通，通州北三县唐山同城化。

2023年，人大东校区开校，超2万名师生入驻副中心。

2024年，副中心枢纽站+22号线+城际联络线等三轨建成。

2025年，副中心初步规划落地实现。

而与此同时，通州和亦庄的大规模“拆迁”时代也已经启动，这应该是北京目前为数不多启动大规模村落拆迁的地区：6月10日，通州亦庄马驹桥“金桥基地”一级开发项目启动，总投资260多亿，涉及14个村的拆迁。

正在实施的征地项目共有3.3平方公里，涉及通州区马驹桥镇及大兴区瀛海镇，其中马驹桥镇土地1074.929亩，重点建设中关村科技园马驹桥产业基地。

7月30日，根据相关媒体的报道，通州宋庄镇和张家湾镇即将进入大规模拆迁阶段，涉及村落高达16个。

北京城市副中心未来要打造“9个特色小城镇”，要实现“新型城镇化”的城市全面复兴。亦庄经济开发区在扩区成为255平方公里之后，也要开始进入大规模的建设。

所以未来五年，不管城市副中心，还是亦庄经济开发区，都会进入“拆”时代，大量的村落拆迁，大量的农民变市民，大规模的城市基建植入，城市面貌必然焕然一新。

在这个“拆”时代的过程中，必然会产生大量的居住需求，就像当年的北京新机场的拆迁户，确实让大兴楼市“火”了一把，房价迅速上升。

总体上看，亦庄不再是单纯的亦庄，而已经变成了副中心的一部分，亦庄的副中心时代正在到来。

作为京东唯一的大型居住组团，将大量承接北京城区外溢人口，而作为副中心的一部分，与北京城市副中心的一体化发展和大规模的拆迁，都将会带来城市面貌的巨大变化。

未来，是属于亦庄的“副中心”时代！

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