亦庄楼面价破“4万”,未来房价是否会更高?
8月3日经过66轮的“火拼”,中海地产以79.2亿的总价将亦庄河西区R2住宅不限价地块收入囊中,中海已经成为北京地主。
如果按照地块总建面20.15万平米估算,楼面价是39310元/平方米。
但其中约有6400平米幼儿园要代建归还,所以这块地得实际成交楼面价应该是40800元/平米。
这块地未来的售价我们也做了大概的估算:楼面价40800元/平米+综合建安成本12000元/平米=52000元/平米。也就是说,这块地盖成商品房,每平米含土地成本的总成本是52000元/平米,按照15%的毛利估算,这块地未来售价预计在6万/平米以上比较符合开发的预期利润安排。
目前亦庄河西片区大部分新房都是限竞房,售价都在5.5万以下,中海地块可能将是亦庄未来首个“6万+”售价的项目。那么,如何理解亦庄的城市发展定位及楼市前景?我们认为未来5年,是属于亦庄的“副中心”时代,北京东部新区的“双子星座”格局形成:255平方公里的亦庄区+155平方公里的北京城市副中心,未来将会逐渐同城化,共同带动北京东部的发展。
【1】大量承接北京城区外溢人口亦庄是京东五环外唯一的大型住区
北京楼市是一个典型的“存量”市场,每年的二手房成交量高达10万套以上,而新房成交量却只有2-3万套,存量市场是新房市场的5倍多。
巨大的存量成交规模意味着北京其实是一个以改善需求为主的楼市,每年都有大量的人将城区的老房子卖掉,而置换成新房,来改善居住。
自从2017年北京新版城市规划公布之后,北京城区人口要控制在1080万以内,所以五环内一直都在有意识的控制居住土地供应,新房供应量是越来越少了。
所以北京大量的改善住房需求,只能在五环外寻找改善之所:西部的改善重点都去了石景山首钢片区,北部的改善都去了未来科学城,而东部和南部的改善,唯一能选的其实也就只有亦庄。
根据规划,北京城市副中心及周边小城镇都是禁止大规模房地产开发的,所以东部能够真正形成居住组团和版块的,目前看也仅有亦庄了。
再往东就是廊坊北三县了。所以未来能够大量承接北京城区外溢居住需求的,北京东部也就只有亦庄和北三县可以备选。
因此亦庄楼市未来“高端化”趋势是可以预见的。其实北京东部还有一个非常重要的组团,那就是东坝,目前还在规划整理阶段。
东坝目前的新房房价已经站上“7万+”,未来随着第四使馆区的开发建设,五年后极有可能站上“10万+”。亦庄房价三年内突破“6万+”,五年后站上“8万+”,形成与东坝并列的京东高端住区的南北对峙格局,是完全有可能的。
【2】大规模开发启动北京的“副中心”时期到来通州+亦庄的“拆”时代
如果你仔细观察目前北京的城市发展格局,就会发现目前北京真正进入大规模投入和开发的地方,就只有两个:一个是通州城市副中心,另外一个就是亦庄经济开发区。
不管是石景山的首钢,还是东西城的首都功能核心区,或者是回天地区,本质都是“城市旧改”,属于修修补补,城市基建“补短板”。
而只有城市副中心和亦庄,才是真正的大手笔:新型城镇化下的大规模拆迁和重大项目的规模性开工,将会彻底改变京东的城市面貌。
2021-2025年的十四五规划时期,将是属于北京的“副中心”时代:
2020年,副中心“绿心公园”开放,全国最大的城市公园。
2021年,北京环球影城度假区开放,年游客3000万。
2022年,京唐城际开通,通州北三县唐山同城化。
2023年,人大东校区开校,超2万名师生入驻副中心。
2024年,副中心枢纽站+22号线+城际联络线等三轨建成。
2025年,副中心初步规划落地实现。
而与此同时,通州和亦庄的大规模“拆迁”时代也已经启动,这应该是北京目前为数不多启动大规模村落拆迁的地区:6月10日,通州亦庄马驹桥“金桥基地”一级开发项目启动,总投资260多亿,涉及14个村的拆迁。
正在实施的征地项目共有3.3平方公里,涉及通州区马驹桥镇及大兴区瀛海镇,其中马驹桥镇土地1074.929亩,重点建设中关村科技园马驹桥产业基地。
7月30日,根据相关媒体的报道,通州宋庄镇和张家湾镇即将进入大规模拆迁阶段,涉及村落高达16个。
北京城市副中心未来要打造“9个特色小城镇”,要实现“新型城镇化”的城市全面复兴。亦庄经济开发区在扩区成为255平方公里之后,也要开始进入大规模的建设。
所以未来五年,不管城市副中心,还是亦庄经济开发区,都会进入“拆”时代,大量的村落拆迁,大量的农民变市民,大规模的城市基建植入,城市面貌必然焕然一新。
在这个“拆”时代的过程中,必然会产生大量的居住需求,就像当年的北京新机场的拆迁户,确实让大兴楼市“火”了一把,房价迅速上升。
总体上看,亦庄不再是单纯的亦庄,而已经变成了副中心的一部分,亦庄的副中心时代正在到来。
作为京东唯一的大型居住组团,将大量承接北京城区外溢人口,而作为副中心的一部分,与北京城市副中心的一体化发展和大规模的拆迁,都将会带来城市面貌的巨大变化。
未来,是属于亦庄的“副中心”时代!
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