中海79亿拿下亦庄不限价宅地 7万+项目如何突围

在限竞房的包围下，亦庄迎来“突破”进展。8月3日下午，北京市规划和自然资源委员会出让两宗位于亦庄的地块，一宗为不限价住宅用地，一宗为多功能用地，总起始价133.93亿元。其中，中海以79亿元竞得亦庄的不限价住宅用地，溢价率23.44%，楼面价约39211元/平方米。

分析指出，中海首次进入亦庄便以79亿的“大手笔”刷新今年总价地块记录，未来项目售价或将达到7万+的水平，但在区域配套几乎相同的条件下，7万+项目如何突围仍考验中海的操盘能力。

7万+时代

北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块无疑是今日土拍的重头戏，该地块共吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建等6家房企及联合体参与竞拍，经过66轮的激烈角逐，最终中海以79亿元竞得，溢价率23.44%。

根据出让文件，上述地块建设用地面积约8.51万平方米，最大规划建筑面积约20.15万平方米。除了一块建设用地面积为6674.4平方米，建筑规模约5339.5万平方米的幼儿园用地外，其余均为R2二类居住用地，不再配建保障性住房，住宅容积率为2.5。

“该地块楼面价约4万/平方米，未来项目售价或将达到7万+的水平。”业内人士指出，目前亦庄河西区处于限竞房扎堆的状态，在区域配套几乎相同的条件下，7万+项目如何突围仍考验中海的操盘能力。

记者了解到，目前亦庄河西区新房在售项目有7个，且均为限竞房，项目销售均价约5.2万/平方米。以金隅旗下项目为例，其2017-2018年先后取得2宗限价房用地，目前已形成2个在售新房项目，分别为金隅·金麟府、金隅学府项目，于2019年1月、2019年10月开盘。2宗项目均价限制在52695元/㎡（带装修），最高限价为55330元/㎡（带装修）。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，限竞房在户型打造上相对偏小，价格偏低，因此在产品打造上可以丰富面积段、扩展客群。中海项目在未来入市时将面临众多限竞房项目的竞争。

贝壳研究院高级分析师潘浩同样表示，除限竞房项目外，中海今日所竞得地块周边2公里范围内，还有2013-2014年集中成交的一批地块，目前也多数转为成熟小区，未来存在二手住宅交易竞争。

“客观来说，商品房与限竞房并不处于一个产品维度，因此未来二者的竞争关系并不会太强烈。”合硕机构首席分析师郭毅则认为，早在限竞房出现之前，亦庄河西区域已经是一个改善型市场，所以该区域也有改善型需求去支撑，而区域内改善型住宅价格也远高于限竞房价格水平，这对于中海产品未来入市是利好的。

改善型“成长”

“从区域发展来看，目前该板块区域配套正在不断完善，这也需要差异化产品的出现，中海79亿入局亦庄也是看到区域成长的潜力。”郭毅称。

公开信息显示，作为国家级经济技术开发区，亦庄定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。以凉水河为界，又划分为河东和河西两部分。河东区重点承载国家高新技术产业园区和商务区；河西区则被定位了生活服务生态休闲配套区。

受区域定位影响，亦庄河西区配套服务正不断发展壮大，今日出让的不限价地块正毗邻建设中的亦庄龙湖天街。记者了解到，亦庄龙湖天街是去年8月份龙湖以9.65亿元竞得的一宗商业地块，总用地面积约4.2万平方米，总建筑面积约16.27万平方米，地上6层，地下3层，共计1470余个车位，包含餐饮、零售、影院和超市等功能，目前该项目最新进展是工程证已办结，正处于施工状态。

除大型的商超可以期待，亦庄河西区也主打教育概念。此次出让的不限价地块也与亦庄实验中学互为“邻居”，该学校由北京市十一学校与大兴区政府共同创办，包含初中部和高中部，可容纳3000余名学生。除此之外，该区域内还引进了亦庄人大附中，涵盖小学、初中和高中，周边还有中芯学校、耀华国际学校等私立国际化教育，亦庄河西区也被称为未来南城第一学区。

不过，记者注意到，目前该区域唯一的短板在于交通。据测算，中海此次竞得的不限价地块距离8号线瀛海站约4.6公里，距离亦庄线荣昌东街站约5.5公里，这点对于有公共通勤需求的购房者来说并不友好。但更多的业内人士则认为，以中海今年的产品特点，未来这宗地块应以高端改善为主，从这一点上看，公共交通配套的缺点可能会被弱化。

产业带动去化

在新盘供应井喷的同时，亦庄区域内的产业用地也提速。

同日出让的北京经济技术开发区路东区G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地块F3其他类多功能用地，由亦庄国投旗下全资子公司北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿底价竞得。

天眼查显示，北京通明湖信息城发展有限公司为北京亦庄国际投资发展有限公司（以下简称亦庄国投）的全资子公司，注册资本30亿元，是定位于产业园区开发运营的一家国有企业。记者注意到，上述地块附近就是北京经开区国家信创园，而北京经开区国家信创园则是北京通明湖信息城发展有限公司的重要园区项目之一。有业内分析，未来上述地块或将与经开区信创园“连体”发展。

今年5月8日，北京经开区信创园开园举办首批入园企业签约活动，30家重点企业签约落地。记者了解到，目前该园区已落地信创核心企业近50家，对接生态企业400余家，项目2022年达产后，预计实现营收1000亿元以上。

“受产业规划带动，未来亦庄对于住房的需求会进一步提升。”郭毅称，目前亦庄的限竞房存在去化问题，这也是外界对于中海入局的担忧之一，不过从在区域布局大的框架下，亦庄未来的成长空间是毋庸置疑的，购房需求也会在后期持续释放。从今日土拍情况来看，产业用地“扩容”必然带来居住的需要，中海的入驻也将带来差异化的产品，这些都是亦庄楼市“成长”的表现。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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