关于二手房的那些事,你知道多少?

近日关于楼市信贷收紧的消息很多，尤其是“二手房停贷”、“放款时间延长”等，频频引起广大购房者的关注，可以看出二手房的市场需求还是很大。

说到二手房，前不久朋友刚入手了一套二手房，按照她的原话是“看上的新房，太贵买不起，只能退而求其次了。找了一个离工作地点不远，周边配套设施都还不错的二手房。也算完成了一件人生大事”。看来只要买对了二手房，就能轻松拎包入住，还省去了等待期。

接下来我们来聊聊关于二手房容易踩坑的那些事：

1、看房子的产权是否清晰，不然可能买到有纠纷房子甚至是“假”房子。

重点查看三大问题：抵押、查封、析产。

和房东一起带上身份证和产权证去当地产权交易中心查询，可以拿到一份非常清晰的产权报告，这样就行了吗？

风险往往就发生在这里，如果房子正在抵押或者正准备被查封，产权中心的信息是体现不了的。此时可以在买卖合同里，增加一条：如果房子被抵押或查封，原业主要全额退款并做出一定金额的赔偿。

2、看入学名额是否被占用。

很多人买房是为了解决小孩读书问题，现在很多城市会对入学名额有限制。比如六年才有一个上学名额，如果被用了的话，那得再等6年。

那怎么查清楚呢？不是去派出所也不是教育局，而是去房子所在的区教育局，找到基础教育科，在这里查询到的信息才是最准确的。

3、看房子有没有在出租。

这一点很容易被忽略，最后就造成了房子是你的，但你却住不了。《合同法》第229条规定

买卖不破租赁。如果房东卖房之前和租客背后签了10年租约，你是没有权利赶走租客的。

虽然很多二手买卖合同会要求房东承诺目前没有租赁，但没有写清楚违约责任。所以这里还是要提醒一下你，一定要把违约责任和赔偿细节加上去。

4、看房子有没有设立居住权。

很多人都不知道这点，因为这是2020年《民法典》中新增加的政策。如果刘老大爷在遗嘱中明确写明房子由他的儿子刘某继承，但让服务多年的保姆小翠居住直到去世。如果买到这种情况的房子，那怎么办呢？和上条一样，在合同里写明这方面的承诺和赔偿细节的约定。

5.查户口是否迁出。

目前没有任何一条法律规定，房子转手之后户口必须要迁出。对于那些只有一套房子的房东

房子卖了之后，他的户口没有地方迁，基本上就会继续呆在原房产上。你去法院起诉都没有用，所以签合同时候一定要明确户口迁出的时间以及违约的责任。

二手房交易产生的税费

二手房交易，买卖双方缴交的税费很多，有十多种税。这里我们主要说下住宅类税费的大头，主要是契税、增值税及附加、个税。

1、契税

是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。由买家承担，并在过户当天交给房管局。

2、增值税及附加

按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。

注：1.含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，即除以1＋5％，增值税的税率是5.3％；

2、增值税计算方式：增值税＝房价／（1＋5％）＊5.3％，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

假设一套不满2年，总价350万住宅，

卖方原需缴纳增值税及附加税：3500000／1.05＊5.6％＝186667元

现只需缴纳：3500000／1.05＊5.3％＝176667

可以省下税费约10000元

3、个税

买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。

那满五唯一是什么意思呢？指卖方购买房屋满5年且家庭唯一住房。

如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，需要按照转让收入的1％核定征收。

例如：原购价格100万的房子，现售价300万，中间产生了200万的差额，但没有凭证能证明当年购买时的价格，那个人所得税应征收：300万＊1％＝3万。

4、其他费用

交易手续费：2.5元／平米＊建筑面积，买卖双方都要付。

权属登记费：80元／本，每增加一个产权人增收10元。

权证印花税：个人取得房地产权证按5元／件缴纳。

配图费：25元／本。

贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元／套；纯公积金贷款100元／套。

合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。

评估费：办贷款一般要评估，费用几百到几千，可协商，交给评估机构。

公共维修基金：上家账户中的结余会过户给下家，是免费赠与还是收费赠与，需要双方协商决定。

写到这里，大家也对二手房的税费有了大致了解吧？祝大家都能买到满五唯一的房子！

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