勾地最前沿那些事(一)

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-22 14:44

见多了土拍江湖招拍挂湖面上的刀枪剑戟，明挣暗抢，今天来聊聊一个土拓狗们是如何在暗流汹涌的水下潜泳的。

勾地这词看似粗俗，可干的都是“技术活”，首先要搞定规划，后面还要分摊好土地整理成本，土地整理过程中也有着无数的艺术，且听探姐娓娓道来：

第一篇规划那些事

规划先行

土地开发规划先行，探姐也不记得从什么时候开始要求必须先有街区控规，才能启动项目，然后在入市前完成地块控规编制。貌似十年前，都是边干边编，这不得不说，时代在进步，活越干越精细。不过自从北京市规划和国土合并成如今的规自委，2019年完成机构调整的规自委，提出了一个新玩意叫《规划综合实施方案》。与之对应的储备中心也提出了一个方案，叫《土地资源整理实施方案》。与此同时，还有一个审查平台叫多“规合一平台”。多年事土地开发工作的小伙伴们都被整懵圈了，不禁发出灵魂拷问：这是啥，

这要干啥，

这干啥用……

多规合一

多规合一这事，要从优化营商环境这个大命题说起，鉴于太长探姐就简单说。多规合一平台就是搞了个网站，把本来要见面开会解决的事，放在网上，本来要串联的手续变成并联，在网上同时推送到相关单位征询意见，各单位又有办结期限要求。所以，看似这是个非常高效的方法。可是所有跑过前期的小伙伴们谁不知道，所有的“同意，无意见”之前，经历过多少轮的提前沟通呢！否则，万一哪个部门出个不同意，你试试……

土地资源整理实施方案

2018年9月，北京市印发了《北京市土地资源整理暂行办法》该办法要求“确定规划实施单元后，各区政府应组织编制土地资源整理实施方案，对规划实施单元内的土地开发类与非土地开发类项目实施模式、实施时序、实施主体和资金筹措等进行统筹安排。”

探姐解读：经过这些年的开发，大部分拆迁少、条件好的项目都已经基本开发完成，剩余了一些历史遗留问题：如整建制转居、代征代拆等，这些问题一旦由一个项目来背，那将成本过高，怎么算账都算不平；

同时根据发改委的要求经营性用地项目之间不能相互分摊成本。

为了解决这个难题，感谢土储的小伙伴们提出了“规划实施单元”这个创新名词，有了这个词后，所有纳入同一个规划实施单元的项目都可以统一进行资金平衡测算。

当然，这个测算包含的内容非常多，有土地开发和非土地开发（市政基础设施）。这种情况下规划实施单元划的大了，筐大装的多，但是装的太多就容易说不清，于是这就变成一个非常艺术的事情！

规划综合实施方案

???????《规划综合实施方案》这个东西是规自委进行项目规划审批而要求做的一个新事物。

从诞生至今，全北京市成功通过审批的项目一只手就数的过来。据说通过这个方案可以成功的实现从街区控规到地块控规只报市政府审批一次。但鉴于目前，还没拿着规划综合实施方案入市的项目，所以后面流程我们还要拭目以待。探姐解读：规划综合实施方案一般以街区为规划编制单元。根据分区规划先论述街区功能定位，然后论述规划指标的配置合理性，有了规划指标还要确定开发模式，论述开发时序，进行成本测算，以及市政配套设施相关内容。相当于进行了这个规划单元全生命周期的论述。不仅如此，如果该区域有已经开发的项目，还要讲历史故事。当然所有的一切都要结合分区规划。

???????

最重要的放在最后讲，《分区规划》是个什么鬼。

分区规划是城规和土规的终结者。

从此终结了自有规划以来，两规不符的痛，但究竟是真的不痛，还是以为不痛，就仁者见仁智者见智了。2017年北京市公布了新总规，在新总规“一张蓝图干到底”的指导下经过近2年打磨，各区纷纷公布了分区规划。分区规划中明确了各区新的功能定位，人地房的控制指标，并基本确定了土地使用性质是建设用地还是非建设用地。如果恰好一块土拓狗垂涎已久土地被规划为建设用地，那么恭喜你大有可为了；如果是非建设用地那基本可以死心了；如果是战略留白，嗯，那2035年以前大概率动不了了。

区县政府根据《分区规划》编制《乡镇域规划》确定每个乡镇的建设指标体系。在这个指标体系下，组织开展具体项目（街区）《规划综合实施方案》的编制报审，此时具体的土地使用性质，建设指标等事宜也基本确定了。

确定了规划性质及指标，就可以说有了一个好的开始，紧接着的土地整理阶段，咱们就且听下回分解……

(本文转自地产星探公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)