勾地最前沿那些事(三)

上回留了个引子，

集体土地开发模式

。不征地，利用集体产业

收益来解决老百姓的

长期生活有保障问题。

第三篇 集体土地开发

集体土地的开发，最重要的是集体土地可以入市，还有集体经营性建设钱怎么来。

2015年，

中央办公厅和国务院联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，全国人大《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》意味着在试点地区利用集体经营性建设用地可以直接进行开发建设的起点。

2016年，

原银监会、原国土资源部出台了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，解决了农村集体建设项目融资难和融资渠道有限问题。

2017年，

原国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并在北京、上海等13个城市开展试点，以建立租售并举的

住房

制度。算是将住宅用地纳入了集体经营性建设用地的范畴。

2019年，

《土地管理法》修正案，将集体建设用地入市流转正式纳入法律层面规定。

到此，大家纷纷猜测，集体土地入市将全面放开。

但是什么是集体经营性建设用地呢？

按照《土地管理法》第63条规定土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

所以，我们可以大胆的畅想与土地所有权人一起进行集体土地上的开发建设

。

当然必须是建设用地。

如果规划批复为集体产业用地，那就可以大刀阔斧的开展建设；否则，可以试试更新改造的式。

工业、商业等经营性用途，明确的给出了工业、商业性质，同时“等”字又给了人无限遐想。

对于土拓狗来说，拿一块集体土地到底有什么好处，勾地的过程中这种土地开发模式究竟可不可选呢？

如果我们拿地的目标是工业、商业类型。

那么按照《土地管理法》就可以通过出让、出租的方式从土地所有权人手中获得。

而出让除了参照国有经营性建设用地使用权交易的模式从土地市场通过招拍挂方式获取外，我们需要注意到是《土地管理法》第63条中规定的出让、出租行为，

并没有规定需要人民政府审批。

而集体经营性用地的土地所有权人为农民集体，由集体经济组织、村委会等主体代表行使所有权。当然，具体操作要结合各地的实际。

此外，我们来看《土地管理法》第43条“单位和个人需要利用集体建设用地的，可以通过与集体经济组织合作设立乡镇企业的方式来使用集体建设用地”；

第60条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；”

成立乡镇企业、集体经济组织通过联营、入股举办企业，这些集体经营性建设用地的使用方式，不知道有没有为土拓狗打开一扇艺术殿堂的大门……

我们再来聊聊这扇门外——“等”字里包含的内容，等里面如今可以明确为“住宅”的目前有“公共租赁住房”。

在坚持房住不炒的大原则下，集体土地租赁住房制度作为落实“租购并举”、加大住房保障的创新机制，可谓给想盖房子的企业无限的可能。

国家层面：

原国土资源部、住房和城乡建设部《集租房试点方案》第二部分第（二）节指出:“村集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”。

在地方层面：

北京市规自委、住建委《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》和《关于我市利用集体土地建设租赁租房相关政策的补充意见》通过对项目主体的规定。

确定了三种开发模式：

第一，集体经济组织自主开发建设；

第二，集体经济组织与国有企业新设联合体，合作开发建设；

第三，由集体经济组织以外的其他主体（土地竞得者）进行开发建设。

北京市将合作开发的主体限定在国有企业，对土地竞得者则没有主体限制。同时，集体经济组织可以项目经营权出租的方式与社会资本合作。而其他部分试点城市，则允许非国有企业与集体经济组织合作开发建设。

说了这么多，小伙伴们看懂了么……

还有什么需要深入探讨的可以后台留言哦……

下回我们来讲一讲，土地入市前那些事。

(本文转自地产星探公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)

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