勾地最前沿那些(二)

上回说编制《规划综合实施方案》，但是在规划综合实施方案中要论述土地开发模式，及资金平衡。而这些内容，是土地整理阶段的重要工作。今天咱们就接着说土地整理那些事。

第二篇 土地整理阶段通过土地整理把“生地”做成“熟地”，然后进行出让。以前出让的只能是国有建设用地。根据新《土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。也就是说集体土地也可以上市出让了。转回正题说开发模式，既然集体土地可以入市，我们的开发模式就有两种，一种是传统一级开发(棚改)（征地模式）；一种是集体土地开发（不征地模式）。一级开发（棚改）模式经过若干年的折腾，从以前的企业为主体，到政府购买服务，再到储备机构为主体委托专业单位实施。主要流程都是前期手续—征地—拆迁—大市政—入市的流程。前期手续前期手续包含的内容非常多，一般是从实施方案的编制开始，下图以北京市一级开发为例列出了可以计入成本的科目项。前期工作一般以取得项目立项为节点，取得立项后开始征地、拆迁工作。征地，老百姓上楼转居征地补偿的形式这些年花样不断翻新，比如实物补偿（由二级竞得人代建），比如留地安置（划出部分土地留给村集体经济组织）。但是对于二级竞得人来说，最好的当然是纯货币补偿，这样拿到的土地最干净，最纯粹，大家懂的……根据新《土地管理法》征地费科目进行了调整：将人员安置费与土地补偿进行了合并，并将原本拆迁费中的村民住宅补偿纳入了征地费的计算范畴中。但是随着时间推移，各地政府发现转居的人口进入社保的大盘子，给社保带来的压力越来越大。而且，失去土地的农民，无所事事，家里拆迁换来30套房，天天挨个去收房租；拆迁补偿款买了辆大奥迪，去地铁口趴黑活……（这可是多少人梦想的生活啊，有啥不好呢……）ZF开始想，怎么能够让失地农民长远生计有保证呢。勾地的最高境界是想ZF所想，一步迈进别人心坎里。集体土地开发模式就恰恰解决了这个心结，土地不征，农民不转居，靠集体产业收益来长远供养。（这个咱们下回分解，还是先回来把征地模式说完。）征地模式进行土地整理，除了土地征为国有这一工作，还有拆迁和回迁安置房建设。征地说白了更多的是手续流程，开村民代表大会，编一书四方案。如今根据新土地法，还要提前开展稳定性风险评估，对征地范围进行公告。但是制约征地进度的一个重要指标就是耕地占补平衡指标。一个项目很难不占耕地，如果在项目范围确定时，就能够尽量避开耕地肯定是最理想的。但如果一旦有，就需要补。怎么补，可以指标调剂，可以买指标，可以挂钩项目。区域内调剂肯定是最简单快速的，这个权限一般在区县政府（国土部门）。征地之外还有两件大事，一是安置老百姓，货币补偿或者可以给老百姓盖回迁安置房，这活属于出力不讨好，不过对于有些企业来说，聊胜于无不是，好歹还有个管理费可以赚。安置房可以占地、可以参经、可以自征自用、可以三定三限，对应的又有大小产权之分，这些完全是花多少钱办多少事。当需要去库存的时候，就纯货币补偿。当需要抑制房价时，就盖回迁安置房。感兴趣的小伙伴，可以后台留言。还有一件就是拆迁，拆迁前编制拆迁方案，确定补偿标准和范围。对于拆迁范围内有国有工业用地，加油站等，根据《土壤污染防治法》要开展土壤污染评估，这活原则上是谁污染谁治理，要被拆迁腾退的企业自己出钱干，进不了土地整理成本，关键这活还不便宜。所以这笔钱究竟怎么来，怎么处置还是要提前想好。至于拆迁中遇到的各种奇葩故事，有兴趣的小伙伴也可以后台留言，没准忠叔会出一个《我干拆迁那些年》的童话故事连载……好了，今天就写到这里吧……下一期咱们聊聊集体土地开发那些事……(本文转自地产星探公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)

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