上海楼市:买二手房时最重要的事,你一定没想到!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问买二手房最重要的事是什么？有什么需要特别注意的？

回答：买二手房一定要确定和你谈判、交易的是房屋所有者本人，并且是这间房屋的所有所有者、一个都不能少。如果是夫妻最好确定双方都同意出售，如果是多人共有，要确定所有房东都同意出售，否则后患无穷。

一定要请卖方提供合法的身份证件以及产权证书、资格证件、其它相关证件，购房者可到房管局对产权证的真伪进行验证。

也可去房产管理部门查询二手房的产权状况。房主是谁、共有人的产权比例及拥有权形式。

强调第一点：最好要求配偶签订知情同意书；

在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益。

千万记得要做“查档”，确定房屋权属清晰、干净，没有查封、抵押等问题。有抵押的要查看抵押贷款的合同、贷款额和偿还额度，利息和租金的金额。

强调第二点：在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任。

“尽调”工作到了这一步，看上去基本完成。

其实不然，还要做购买者自己的尽调，查一下自己的征信是不是可以贷款、可以贷多少款、可不可以用公积金、贷款年限是多少、首付是几成。

不做自身的尽调，一旦过于乐观的评估自己，到时无法履约，会给自己造成损失，这一点和一手不同，某些一手开发商指定银行会事先帮你评估。

提问： 曾叔您好！请问是否需要卖掉安亭一套九几年的60多平老房子，满三不满五，纯商贷，目前亏损较大，投资换一套预算200-250万的徐泾北站的动迁房？谢谢！

回答：目前徐泾北城已经慢慢涨上来了。安亭的房子今年也会轮动到了，当然，前提是不要太偏，如果太偏话，可以置换。

提问：曾叔你好，上海徐泾一楼带地下室值得入手吗，二手市场这种户型好卖吗？

回答：地下室没有价值，可以算作锦上添花，但不会作为雪中送炭的关键决策点，按地上面积三折估价，自己算算看是否超值吧。

提问：曾大佬！这几年叠墅异势突起！我想问一下，上海北京叠墅流行背后的原因是什么？这个问题可能比较蠢，谢谢大佬！

回答：其实我没有觉得叠墅异军突起啊，反而是大平层卖的越来越好。应该说这几年定位改善需求的大平层改善需求越来越强，因为房价不涨了，大家的钱都用该享受生活了，房产的消费属性压过居住属性。

提问：曾叔，沈阳人，投资杭州，您觉得未来科技城和挨着河的萧山相比，哪个区域好一些。有人说，杭州是撕裂的城市，产业在科技城，政府是拥江发展，那应该如何选择呢？预算3-400万。另外，沈阳2万左右的新房，有河，有学校，有地铁，值得投资吗？

回答：论潜力当然是未来科技城好，有产业支撑，自然就有人口导入，进而才有购房需求，夯实房价。沈阳一般吧，主要是人口流入不是很大，且供应量不小。从你说的要素看产品还可以，中长期持有可以考虑。

提问：曾叔您好！本人第一套房还有一部分贷款(200W)未还请，目前手头有差不多480W,打算购买一套在600万左右的次新房，目前想在徐泾、南翔等地方买房，请教一下1.第二套贷款银行查流水是否要覆盖第一套200万还是只要提供满足第二套房子120万左右贷款即可；对目前资金情况是否有更好地配置方案？2. 有什么具体的小区可以推荐，南翔值得入手吗？还有其他区域小区推荐吗？谢谢

回答：你好。1、银行会查你的负债，再从现金流水来判断你的还款能力，一般流水最好覆盖月供的2倍，才更好下款。2、南翔可以的，在大虹桥辐射范围内；600万左右最有价值的板块和楼盘详见内部分享。

提问：曾叔你好，上海17号线嘉松中路边上新华联奥莱悦府，可以吗？那里还有升值空间吗？如果暂时不住的话，5-6年以后才会住过去，是现在买好还是过几年呢？

回答：属于上海主城区的边缘，略远，但还能接受的范围，有一定的升值空间，但不会很大，现在大虹桥还只有发展到徐泾，到赵巷附近至少还要10年。如果你最终一定会住过去，现在早点买好屯着问题不大，就别想着投资的事情了

提问：曾叔，您觉得青浦徐泾房价十年后会怎样？打算中长期持有，但总觉得现在新房已经透支了未来房价的涨幅.

回答：新房略高估，但也没有贵很多，二手房淘淘还有些潜力。徐泾十年后最高的高度是徐家汇，能不能成看运势了。

提问：曾叔，请教唐镇融创金融城，川沙陆家嘴锦绣观澜，外高桥阳明花园，哪边增值潜力更大？谢谢啦

回答：融创金融城受到张江的辐射是最大的，建议可以重点考虑。

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