上海楼市:买新房最“要命”的三个问题,劝了无数遍还有人不听!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，如果是买新房了，有没有什么重要的建议给我？感谢！

回答：买新房最要命的三个问题。

第一是不知道新盘的大概价格是多少。

不知道价格，就不知道自己子弹该准备多少。

第二是不知道项目什么时候会开盘。

总是担心突然开盘了，自己抽不出时间，措手不及。

第三是搞不明白这个新房到底适不适合自己。

既担心手慢错过，又担心拿错吃亏。

这三个问题搞明白其实并不难，我用一个当下比较热门的新项目“九庐”举例，看完你们就全懂了。

这个项目是在陆家嘴，正宗的内环。

第一个问题，大概价格是多少怎么算？

当下内环新房开出来的价格基本都要13万接近14万了，比如龙盛福新里号称要13.8万，同一个板块的新房价格也都是这个水平，以此推算大概率九庐三期出来，均价也是要在14.5万以上的。

第二个问题，开盘时间：

一般来说，大多数新盘的售楼处开放了以后，最多2-3个月，这个项目就要开盘了，按照这个节点算就不会错过。

最后一点，适不适合自己，还是以九庐举例，这个项目几乎没有短板，又可能是在上海陆家嘴买新房的最后机会，交通、配套、增值、价值认同都是一级棒的。

唯一的缺点，可能就是太贵了……

具体哪个盘最适合你，我建议还是要把专业的事情交给专业的人去做。毕竟房子是大宗资产，不能马虎。

自己省下精力，专心攒首付，这样要划算的多。

提问：你好，曾叔，松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的。

你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。

提问：曾叔你好，600万刚需上海二手房板块推荐！

回答：这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。

提问：曾叔，现在的上海楼市还能上车吗？

回答：我判断当下的的上海楼市处在大牛市的中后期。目前来看，该置换的还是可以继续置换，不过一定要掌握两点阶段性的操作方法。

①逢三退一原则。现在如果你手里有三套房，挑最差的那一套，坚决卖掉。

保持手里有钱，子弹充足，去买更好的房子，不断优化自己手里的房子。

还有一定要记住，挑到满意的房子，手里的房子再出手，避免踏空。

②五三原则静下心来，算一下自己现在的贷款还有多少，再算一下如果现在把手里的房子全部卖掉，能不能还完全部贷款，并且还有50%的现金剩余？

如果可以，恭喜你，你的抗风险能力很强，如果不可以，说明你应该调整一下在前进了。

另外，假设一个情况，如果现在失去所有收入，用自己现在所有的存款、证券等资产还房贷，能不能撑过3年？如果不能，你就要保持警惕，一旦市场转冷，你可能会很难受。

提问：你好曾叔，有问题请教，自己计算 ，上海二套7成首付投资 、持有10年 、感觉房产每年涨幅不超过5%，还不如理财5% 。如房产年升值7%及以上，10年翻倍 、那很多优质板块（如前滩 徐滨）单价将达到25-30。请问您认为在目前这种fangzhubuchao的背景下会是怎么样的发展？

回答：徐滨差不多就是你说的每年7%差不多了，所以我们投资从不买单价超过10万的盘。大家所谓的优质板块，配套好，但是价格也好，在我们看来有稀缺价值却无投资价值。我们投资都喜欢在近郊找5万左右二手次新房，这种房子翻倍机会比核心区的高价房大多了。其实这样的打法之前说过无数次了，但懂行的粉丝不多。

提问：你好曾叔，700万预算，刚生小孩，父母来带孩子，想置换大一些的房子。莘庄的二手房，值得买吗？

回答：既然生了小孩，就买个学区房吧，这个方案不带学区，不是最佳方案，可以看看春申和古美板块，你这个预算买个三房有点吃力，可能要加预算。虽然现在困难了，但带了学区，未来没有二次置换的烦恼了。

提问：您好，动迁房和商品房有什么区别吗？

回答：动迁房第一次交易的时候，不用付上家的税费，之后交易税费上和商品房一样了。

另外动迁房品质一般不如商品房。

提问：曾叔，请问金融家这个楼盘怎么样呀？刚结婚，工作原因想在唐镇置业，想买三房一步到位，但资金有限500多万的预算，金融家和唐镇的动迁三房，你推荐哪个呢？动迁房飞机户型且配套完善，金融家地段不好，怕买了以后不好出手。另外，唐城外国语的学区需要重点考虑吗？

回答：怎么说呢，金融家所在的王港相当于唐镇外侧，一般只适合卡园工作通勤方便的同志购买。未来卖出时接盘侠的确有限。但唐镇这个地段不缺好房子，你买个动迁房未来出售的竞争力的确也是有问题的。买唐镇一定要考虑唐城福外，否则将来有娃会后悔。

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