明年起，“公摊面积”将全面取消？已购房者有补偿吗？答案清楚了

“公摊面积”坑人，早已是人尽皆知的事实。

知名主持人老梁曾经在一期节目中痛斥，因为目前中国尚无法律对公摊面积加以约束，所以一栋房子的公摊面积到底是多少，完全是开发商说了算，这就给了开发商暗箱操作的机会。直白点说，公摊面积就好比是专门替开发商巧立地赚取额外利益的名目。此外，购房者除了要被动接受开发商公布出来的公摊面积外，还不得不缴纳对应面积的税款、物业费、取暖费等。对于这样一项“劳民伤财”的制度，早就应该取消了。

这话说得一点没错。现在不同类型的房屋公摊系数完全不同，从8%-30%都有涉及，尤其是超高层住宅，公摊系数甚至可以高达40%。这意味着购买一套100平米的房子，套内可使用面积将仅有60平米。除此之外，购房者每年还要缴纳40%公摊的物业费、取暖费等。更重要的是，随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者还将遭受更大的不公。

事实上，近几年，也不乏专家学者公开怒斥“公摊面积不合理”。法治专家董楠曾直言不讳道，每平米动辄数万元的商品房交易中，不该有如此草率的“公摊”规定存在。何况，购房者花钱买来一笔糊涂账，本身就不符合法律对消费者知情权的保护；重庆大学建设管理与房地产学院教授王林也表示，全球基本都以套内面积计价，只有中国才把公摊面积列入计价范围。由于公摊面积计算太过专业和复杂，很容易给开发商和测量机构钻了空子。

此外，网红经济学家马光远更直言揭露，公摊面积里的猫腻和腐败太大了，水太深了。购买100平米的房子，公摊可能有30平。而且公摊究竟多少，完全是开发商说了算，这就等于开发商可以胡乱增加公摊面积，在购房者身上捞油水。

专家学者们纷纷建议取消公摊面积，还公道于民，那么数以亿计的购房者又是如何看待公摊面积的呢？笔者两周前在多个平台发布的在线调查问卷结果显示，在收回的19874份问卷中，有超过17895人认为应该“全面取消公摊面积”，赞成取消公摊的占比高达90.4%。此外，另一项关于“公摊面积真的能取消吗”的调查问卷结果显示，62%的网民认为“公摊面积一定会取消”。

现实中，为什么绝大多数人都赞成取消公摊面积？其实一句话就解释清楚了：我们宁肯房价在实际面积的公开价格中涨，也不希望购房者们不清不楚地处在消费暗区。这本质上其实是对公摊面积制度存在合理性的质疑。

开发商诡辩：取消公摊没好处，房价会上涨

绝大多数国人坚决赞同取消公摊面积，但也有开发商及利益驱使者“诡辩”认为，公摊面积取消没有好处。一则取消公摊面积可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量；二则，去掉公摊面积，总价不变，单价就会涨上来，开发商涨价的幅度甚至会更高。如此一来，相当于建筑公共区域的费用，最终还是购房者来承担。

显然，少数人的“诡辩”是站不住脚的。首先，在市场经济体制下，开发商和购房者的博弈一直都存在，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不是吃素的；其次，聪明的开发商不会因为贪图公摊面积的“蝇头小利”而得罪更多购房者，未来房企最大的优势是勤修内功，靠造成高质量的好房子换取购房者的信任。

取消公摊面积是民心所向，而且事实证明公摊面积制度并不合理。那么公摊面积真的会取消吗？5月6日，山东省住建厅发布通知要求，从2021年6月1日起，购房合同要标明套内建筑面积和公摊面积。此新规的发布，被很多媒体解读成为是“打响了公摊面积制度改革的第一枪”。我们注意到，也有不少媒体哗众取宠地预测“明年起（2022年），公摊面积将全面取消”，不仅如此，在取消公摊面积后，国家还将要求开发商对已购房者进行补偿。

事实真的如此吗？明年起，公摊面积真的将全面取消吗？已购房者真的会人在家中坐，补偿从天上来吗？据我们了解，这个消息完全是捕风捉影，不切实际。不得不承认，国人对公摊面积早就不待见了，但没有任何证据显示，明年起公摊面积会全面取消。

我们调查发现，网络上很多媒体之所以会得出“公摊面积将全面取消”的结论，原来是基于一条信息：2019年2月18日住建部在《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到了16个字：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

对此，我们要详细给大家解读一下了：首先，住建部发布的该《住宅项目规范》是“征求意见稿”，也就是说，现在只是征求阶段，并未正式施行。具体什么时候实行，现在也不得而知，因此断言明年起，公摊面积将全面取消，显然为时尚早；

其次，官方也就取消公摊面积给予了回应。央媒新华社在《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》文章中直言，公摊面积虽长期存在，但并不一定意味着这种做法是合理的。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。但全面取消公摊面积，仍需时日。换言之，想要让公摊面积彻底地取消的话，绝非一日之功。

此外，西南财经大学教授、博士生导师刘璐发表观点认为，类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。言外之意，有些公摊面积是不能取消的。因为具有公区属性，取消将影响住户的居住体验。值得一提的是，取消公摊可能涉及工程建设、装修交付等多个方面，所以这个政策即便从今年开始制定，5年内也很难落地。首经贸大学教授赵秀池认为，取消公摊面积，未来将会先期试点，不可能一刀切全面取消。

明年起，公摊面积会全面取消吗？到此答案已经很清楚了：不会。国人虽然苦公摊面积久矣，且绝大多数人都赞同取消公摊，但因为其涉及的层面较广，改革耗时耗力，所以并不是一项速成的政策。换言之，我们大家可能都意识到了公摊面积未来必然会取消，可能是5年后，也可能是10年后，但肯定不是明年。

既然明年公摊面积全面取消不可能，那么再谈已购房者的补偿问题，就失去意义了。退一万步说，即便公摊面积真的全面取消了，开发商也不可能对已购房者进行补偿。原因有两个：其一、法不溯及既往。这是法律法规制定和执行的基本依据。以公摊的发源地香港为例，在2012年公摊面积取消的时候，所有的已购房者并没有得到任何的补偿；其二、补偿不起。我们算一笔账大家就明白了：一个1000户的小区，每户公摊面积按20平，房子单价按5000元/平计算，仅公摊面积这一项开发商就要退回1亿元，还不包括已经收取的公摊对应面积的物业费、取暖费等，试问哪个开发商有实力退，又会愿意退？所以，不管取不取消公摊，都不会对已购房者进行任何补偿，大家也就别幻想着“天上掉馅饼”了。

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