长春楼市调查：唱衰论吓不住房企看好后市

  张志强 中房报记者 郭家豪 长春报道

  市场竞争激烈，“压力大”已成为长春房地产从业人员口中的高频词。

  站在年中的时间节点，回望2021年上半年长春楼市，最重大的事件之一莫过于两次土地集中拍卖。土地拍卖在局面上给长春楼市注入了一剂镇定剂，但供应量和后市走势让一些人和个别自媒体据此唱衰长春楼市。

  “长春楼市预期是好的，开发商的压力来自竞争上。”真实的长春楼市到底是怎样的态势，中国房地产报记者数日来采访了企业、观察人士和消费者，他们给出了最一线的答案。

  土地拍卖回归理性，“桌底勾地”也行不通了

  4月份和6月份，长春推出了两次土地集中出让活动，记者以《长春第一场土地集中出让平缓收场 为试点城市“开了好头”》和《长春第二批土地集中出让“凉凉”？专家：回归理性》为题，作了全面细致的报道。

  长春首轮集中供地共成交了40宗地块，30宗地块底价成交，只有6宗地块出现多家房企竞价，仅有1宗地块达到最高限价，成交面积390.6万平方米。

  第二轮集中供地，8宗地块先后终止出让，18宗地块无企业报价，仅有3宗地块有多家房企报名参与竞拍，成交约435万平方米。

  两轮土地集中出让虽然市场整体热度不高，但商住用地总成交约825万平方米，比去年全年的商住用地总成交面积795万平方米还多了约30万平方米。专家认为，土地市场整体并没有冷，而是之前热点板块土地溢价率高，竞争激烈，现在回归理性。

  对今年长春实施土地集中出让以来的市场变化，长春本地媒体资深记者王月认为，头部房企进驻的区域更多了，拿地也更多了，本土房企拿地反而谨慎一些。

  吉林省富腾房地产开发（集团）有限责任公司副总经理李春林接受采访时说，长春今年的土地供应可以说是海量供应，上半年的商住用地供应就已经超过了去年一年的总量。“以前房企‘桌底勾地’的操作办法已经行不通了，位置好的地块几乎都被头部房企收入囊中。”

  对于土地集中出让，华润、万科等头部房企的资金成本低，相比本土房企则需要举全公司之力拿地，在对经济效益的测算和快速反应能力上，头部房企都要比本土房企要强很多，如中海去年年底在同心湖地块拿地，今年6月末就开盘了，卖了7亿多元，富腾地产也是在去年年底拿的地，现在还在报批阶段。

  消费者更看重品质和位置双好

  童女士是去年刚来长春工作，在父母的帮助下，她想在长春买套房子。她告诉记者，买房要考虑的因素很多，首先是地理位置不能太偏，最好是靠近地铁，交通便利；其次是医疗配套，“将来想和父母在一起住；第三是教育资源，房子附近如果能有个好学校，那是最理想了。

  对于长春房价，童女士觉得肯定还会涨，但可上涨空间不会很大。

  长春市民王女士去年在高新南买了一套150多平方米改善户型的房子，今年6月27日已交房。王女士说，看中的就是房企的品牌和口碑，收房时，她对于开发商的建筑质量和园区的整体景观设计非常满意。

  李春林对此向记者说，品质好、位置好的房子是“硬通货”，价格坚挺而且不愁卖。“以前鱼龙混杂的状态一去不复返了，长春房地产市场好的时候，什么房子都能卖掉，现在市场已经进入分化状态。像长春周边的文旅项目表现一般，即便是刚需的户型也卖不动，而像净月区某本土房企的项目，销售价格每平方米1.6万元左右，还是改善型的大户型，房子卖得非常好，前些天开盘销售了6亿多元。”

  在品牌和规模拼不过一线品牌房企的情况下，本土房企如何“突出重围”，这是很多人在关心和考虑的事情。“未来长春楼市一定会进入品质打造的时代，房企会不约而同在品质上竞争。”李春林说，本土房企如何跟一线品牌房企争夺市场？唯有做精、做细、做美。他列举了几个本土房企的项目，都在细节上下了功夫。“购房者的认知已经和以前不一样了，现在倒逼开发商品质升级，如将一些新古典和新中式的风格设计融入其中。”

  压力来自竞争，楼市预期是好的

  对长春楼市，万星房地产开发经营有限公司总经理李昂认为，今年上半年新房市场比较冷，上半年的两轮土地集中供应量非常大，但地价并不便宜，有地块楼面价达到了6000多元，本土房企拿地都非常谨慎，“可以说，如果要利润就是不拿地，我认为一线房企拿地都是为了完成任务” 。

  李昂说，他们公司去年拿了地，今年没有拿地计划。他认为今年上半年本土房企的观望情绪比较重，下半年的市场情况不会有明显变化，现在只能看明年二三月份的楼市表现了。

  当记者问到二手房贷款收紧的消息对新房市场有何影响时？李昂表示，这对新房市场并不是利好消息，因为很多购买新房的人，都是卖掉自己之前的房子，然后再去买新房，无房购房者相对占比要少一些。

  “市场压力肯定是有的。”克而瑞长春机构资深分析师姜峰说，2021年上半年长春新房供应量大，尤其是6月下旬很多新品上市，有的表现好，有的表现差。“今年上半年长春楼市并不太好，各开发商的销售压力很大，但总体已经比2020年的表现要好多了，根据我们的数据，基本恢复到了2019年的90%左右。”

  “开发商既然敢拿地，就表明对市场还是有信心。”姜峰说，今年上半年中铁拿了140多万平方米土地，销售压力必然不小，现正在大规模招聘销售人员，为的就是在下半年发力。“如果2022年的市场非常好，开发商手里没有产品，那就尴尬了。”很多开发商都是百万平方米的项目，比如保利和中海，无疑看好后市。

  姜峰告诉记者，根据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1-5月，万科在长春地区实现销售金额约32.75亿元。吉林大众置业集团累计实现总销金额约18.44亿元，总销面积约19.92万平方米。华润置地(长春)公司累计实现销售金额约16.11亿元。这都是销售额最好的企业。截至5月末，长春市商品住宅可售存量为1121.2万平方米，去化周期为15.1个月，有所提高。

  “截至目前，万科在长春已经销售40多亿元，今年可能会达到100亿元，去年是60多亿元。这能说市场不好吗？开发商的压力是来自竞争层面，市场预期是好的。”

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