长春楼市调查:唱衰论吓不住房企看好后市

  张志强 中房报记者 郭家豪 长春报道

  市场竞争激烈,“压力大”已成为长春房地产从业人员口中的高频词。

  站在年中的时间节点,回望2021年上半年长春楼市,最重大的事件之一莫过于两次土地集中拍卖。土地拍卖在局面上给长春楼市注入了一剂镇定剂,但供应量和后市走势让一些人和个别自媒体据此唱衰长春楼市。

  “长春楼市预期是好的,开发商的压力来自竞争上。”真实的长春楼市到底是怎样的态势,中国房地产报记者数日来采访了企业、观察人士和消费者,他们给出了最一线的答案。

  土地拍卖回归理性,“桌底勾地”也行不通了

  4月份和6月份,长春推出了两次土地集中出让活动,记者以《长春第一场土地集中出让平缓收场 为试点城市“开了好头”》和《长春第二批土地集中出让“凉凉”?专家:回归理性》为题,作了全面细致的报道。

  长春首轮集中供地共成交了40宗地块,30宗地块底价成交,只有6宗地块出现多家房企竞价,仅有1宗地块达到最高限价,成交面积390.6万平方米。

  第二轮集中供地,8宗地块先后终止出让,18宗地块无企业报价,仅有3宗地块有多家房企报名参与竞拍,成交约435万平方米。

  两轮土地集中出让虽然市场整体热度不高,但商住用地总成交约825万平方米,比去年全年的商住用地总成交面积795万平方米还多了约30万平方米。专家认为,土地市场整体并没有冷,而是之前热点板块土地溢价率高,竞争激烈,现在回归理性。

  对今年长春实施土地集中出让以来的市场变化,长春本地媒体资深记者王月认为,头部房企进驻的区域更多了,拿地也更多了,本土房企拿地反而谨慎一些。

  吉林省富腾房地产开发(集团)有限责任公司副总经理李春林接受采访时说,长春今年的土地供应可以说是海量供应,上半年的商住用地供应就已经超过了去年一年的总量。“以前房企‘桌底勾地’的操作办法已经行不通了,位置好的地块几乎都被头部房企收入囊中。”

  对于土地集中出让,华润、万科等头部房企的资金成本低,相比本土房企则需要举全公司之力拿地,在对经济效益的测算和快速反应能力上,头部房企都要比本土房企要强很多,如中海去年年底在同心湖地块拿地,今年6月末就开盘了,卖了7亿多元,富腾地产也是在去年年底拿的地,现在还在报批阶段。

  消费者更看重品质和位置双好

  童女士是去年刚来长春工作,在父母的帮助下,她想在长春买套房子。她告诉记者,买房要考虑的因素很多,首先是地理位置不能太偏,最好是靠近地铁,交通便利;其次是医疗配套,“将来想和父母在一起住;第三是教育资源,房子附近如果能有个好学校,那是最理想了。

  对于长春房价,童女士觉得肯定还会涨,但可上涨空间不会很大。

  长春市民王女士去年在高新南买了一套150多平方米改善户型的房子,今年6月27日已交房。王女士说,看中的就是房企的品牌和口碑,收房时,她对于开发商的建筑质量和园区的整体景观设计非常满意。

  李春林对此向记者说,品质好、位置好的房子是“硬通货”,价格坚挺而且不愁卖。“以前鱼龙混杂的状态一去不复返了,长春房地产市场好的时候,什么房子都能卖掉,现在市场已经进入分化状态。像长春周边的文旅项目表现一般,即便是刚需的户型也卖不动,而像净月区某本土房企的项目,销售价格每平方米1.6万元左右,还是改善型的大户型,房子卖得非常好,前些天开盘销售了6亿多元。”

  在品牌和规模拼不过一线品牌房企的情况下,本土房企如何“突出重围”,这是很多人在关心和考虑的事情。“未来长春楼市一定会进入品质打造的时代,房企会不约而同在品质上竞争。”李春林说,本土房企如何跟一线品牌房企争夺市场?唯有做精、做细、做美。他列举了几个本土房企的项目,都在细节上下了功夫。“购房者的认知已经和以前不一样了,现在倒逼开发商品质升级,如将一些新古典和新中式的风格设计融入其中。”

  压力来自竞争,楼市预期是好的

  对长春楼市,万星房地产开发经营有限公司总经理李昂认为,今年上半年新房市场比较冷,上半年的两轮土地集中供应量非常大,但地价并不便宜,有地块楼面价达到了6000多元,本土房企拿地都非常谨慎,“可以说,如果要利润就是不拿地,我认为一线房企拿地都是为了完成任务” 。

  李昂说,他们公司去年拿了地,今年没有拿地计划。他认为今年上半年本土房企的观望情绪比较重,下半年的市场情况不会有明显变化,现在只能看明年二三月份的楼市表现了。

  当记者问到二手房贷款收紧的消息对新房市场有何影响时?李昂表示,这对新房市场并不是利好消息,因为很多购买新房的人,都是卖掉自己之前的房子,然后再去买新房,无房购房者相对占比要少一些。

  “市场压力肯定是有的。”克而瑞长春机构资深分析师姜峰说,2021年上半年长春新房供应量大,尤其是6月下旬很多新品上市,有的表现好,有的表现差。“今年上半年长春楼市并不太好,各开发商的销售压力很大,但总体已经比2020年的表现要好多了,根据我们的数据,基本恢复到了2019年的90%左右。”

  “开发商既然敢拿地,就表明对市场还是有信心。”姜峰说,今年上半年中铁拿了140多万平方米土地,销售压力必然不小,现正在大规模招聘销售人员,为的就是在下半年发力。“如果2022年的市场非常好,开发商手里没有产品,那就尴尬了。”很多开发商都是百万平方米的项目,比如保利和中海,无疑看好后市。

  姜峰告诉记者,根据CRIC中国房地产决策咨询系统显示,2021年1-5月,万科在长春地区实现销售金额约32.75亿元。吉林大众置业集团累计实现总销金额约18.44亿元,总销面积约19.92万平方米。华润置地(长春)公司累计实现销售金额约16.11亿元。这都是销售额最好的企业。截至5月末,长春市商品住宅可售存量为1121.2万平方米,去化周期为15.1个月,有所提高。

  “截至目前,万科在长春已经销售40多亿元,今年可能会达到100亿元,去年是60多亿元。这能说市场不好吗?开发商的压力是来自竞争层面,市场预期是好的。”

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