为什么总有人唱衰南昌房地产?

最近有不少自媒体有唱衰南昌楼市，各种狗血标题充斥朋友圈。有朋友问我，南昌房价真要“量价齐跌”了吗？整个1月份，一线城市如北上广深，核心二线城市如杭州南京成都合肥都在涨，上海据说有房东任性地一个月提价了30％，加价都是三十万、五十万地加的，深圳、杭州抢筹又现，所以也就导致了调控政策又在1月份频繁推出。那么南昌呢？

从成交量来看，整个2020年是下滑的，不管是新房还是二手房，2020年南昌全年新房成交37887套，同比下降28.78％，二手房成交22027套，同比下降19.33％，在全国商品房销量迈上17万亿，再创新高的大背景下，确实是乏善可陈。但有一点又必须说，南昌作为这样一个并无太大区域竞争优势的二线城市，下降并不意外。大家想想，去年的销售热点在哪里？是不是还是北上广深、杭州、南京、成都、重庆这样的区域中心城市或者核心城市？但南昌去年并非没有亮点。

去年南昌卖地可不少，房企在南昌拿地的积极性非常高，品牌房企很多都在南昌拿了地，2020年土地成交金额创下新高。据乐居江西统计，2020年，南昌市（含赣江新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交123宗经营性用地，出让总面积约12784亩，同比上涨124.49％；土地出让金总额约641.78亿元，同比上涨76.79％，创下近8年新高。

房企愿意拿地，不管它是马上开发还是捂着，至少还是因为看好，这没问题吧！销售方面，南昌近两个月也走出了一波行情。从2020年12月开始，南昌的房地产市场开始走俏，据南昌房地产信息网发布的数据统计，2020年12月南昌新房共成交4663套，创下全年新高，环比涨幅22.97％，同比涨幅16.87％；12月新房成交面积56.35万？O，环比上涨23.41％，同比上涨19.08％。二手房方面，12月成交量为2298套，环比上涨9.9％，同比上涨11.34％；2020年12月，南昌二手房成交面积为22.96万？，成交面积环比上涨11.03％，同比上涨19.03％。也就是说，一线城市在涨，南昌其实也没闲着。

当然，不同的区域冷热不均是必然的，你不能拿湾里和红谷滩中心比，更不能和现在的热点九龙湖比，九龙湖是2020年南昌的C位，在2020年南昌市单盘销售面积排行榜前十名中，九龙湖占据5席。但很多人就是盲人摸象，只摸到了自己手上那一块，就开始危言耸听。1月份的销售数据还没有看到，我猜大概率不会太差。价格方面，2020年12月南昌新房价格止跌回升，环比涨幅为0.5％，二手房环比涨幅为0.5％。到今年1月份，新房价格微涨0.14％，二手房微跌0.02％，考虑到经历了去年底房企集中推盘后，1月大多数重点城市整体推盘量有所回落，多数城市去化表现一般，所以南昌这样的表现基本在可承受的摇摆范围之内。

根据中指院的估计，2月中旬是春节，受新冠肺炎疫情影响，多省市倡导“就地过年”，居民返乡置业意愿或将有所下降，就地买房意愿可能提升，预计部分热点城市房价仍有上涨压力，南昌也将大概率迎来一波春节行情。再回到前面，为什么又有人唱衰南昌呢？

说到底，唱衰南昌是很多人的一种“肌肉惯性”。作为江西省会，南昌确实与周边省份的省会相差甚远，这也是江西作为一个落后省份不得不承受的痛，所以你拿南昌和杭州、广州、武汉比根本没有可比性，长沙、合肥呢？不好意思，确实也比不上，所以南昌还是得跟自己比，和过去比，你看到江西在进步，南昌在成长，这其实就足够了。但很多人看不到一个城市的成长，非蠢既坏。还有一种误解，很多人认为房价跌了才好，希望市场“开倒车”接他们上车。这恐怕还是一种美好的愿望。遇到新冠疫情这样的黑天鹅可能会打压房价，但单方面希望市场大跌，然后你在最低点买入再涨的，大多都要失望了。

再说一下南昌的情况。南昌的房地产，老实说投资升值的潜力不会很大，但核心区域、地段的价值仍值得持有，2015年九龙湖区域的房价在五六千，你现在来九龙湖看看是什么价位。整体来看，全南昌的房价其实与经济水平相比是算高的，这也是城市发展给买房人带来的红利。我不觉得南昌的房价会量价齐跌，全国楼市来看，除了某些资源枯竭城市，人口净流出的北方小城，都还不到那个时候。但波动肯定会有，不必惊慌。江西今年的GDP到了全国的15位，进入了2.5万亿门槛，和“十三五”相比GDP总量排名前进了两名，这对于江西这样的积贫积弱的省份来说是很有意义的。江西省“十四五”规划目标是全省GDP要上四万亿，作为领头羊的南昌，有没有机会在“十四五”期间进入“万亿俱乐部”呢？如果你相信，就更应该对南昌有信心。

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