俊发服务IPO，打磨基础服务沉淀高毛利

  起家于云南，发展于全国，素有“昆明一哥”之称的俊发集团，在步入23岁之际，终于迈开了上市的步伐。

  物业先行迈开了这一步，6月27日，俊发七彩服务集团有限公司（简称“俊发七彩服务”）在港交所提交上市申请书。业务始于1999年的俊发七彩服务，有望成为“云南物管第一股”。

  在俊发集团互利互补关系的驱动下，俊发七彩服务覆盖范围已扩展至中国多座城市，包括开远、西双版纳、玉溪、大理、贵阳及成都。

  截至2020年12月31日，俊发七彩服务合约管理面积约为3130万平方米，遍布中国三省七市的物业项目；在管总建筑面积约为2800万平方米，其中独立第三方在管面积约为290万平方米，占总在管面积的10.5%。

  5%股份用于员工激励

  从父辈手中接过权杖的李镇廷，正大刀阔斧地着墨物业资本版图。2020年底，李镇廷首次以俊发七彩服务大股东的身份出席与西南林业大学的合作签约仪式。

  2019年12月，作为家族继任计划的一部分，李镇廷通过父亲李俊转让俊发公司的全部权益而继承其父亲的业务，自此成为俊发七彩服务的控股股东。

  虽继承父业，但李镇廷并不吝惜手中的权力。在IPO前夕，他祭出5%股份用于员工激励，6月9日俊发七彩服务正式采纳受限制股份单位计划，建立信托，加强公司内部激励及薪酬机制。

  股权激励是李镇廷股权架构调整的第一步，增强股东阵容紧随其后。

  除了封赏股权外和引入战投外，李镇廷还放权予物管经验丰富的职业经理人。招股书显示，俊发七彩服务的高管包括执行董事、董事会主席及行政总裁赵光滨，执行董事以及市场拓展中心副总裁李文达，执行董事及首席人力资源官王晓刚，执行董事兼首席财务官徐晓东等人。

  其中，赵光滨曾任成都万科物业项目经理，龙湖智慧服务物业咨询中心总经理，2020年11月加入俊发七彩服务并出任行政总裁，2021年6月10日获委任为董事会主席。

  李文达曾任云南实力物业地区总经理，2009年加入俊发物业，任昆明分公司总经理。2020年9月22日起任公司执行董事、市场拓展中心副总裁。

  物业管理服务32%毛利率居前列

  2018-2020年，俊发七彩服务在管建筑面积分别增至2280万平方米、2610万平方米及2800万平方米。

  其中来自云南省的在管面积，分别约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米的物业，分别占总建筑面积约92.8%、93.3%及92.1%。截至2020年12月31日，在云南省在管总建筑面积排名中，俊发七彩服务排名第一。

  随着面积的稳步增长，其营收也在逐年递增。2018-2020年，收益分别为4.01亿元、5.93亿元及8.25亿元，复合年增长率为43.5%；纯利分别为4760万元、7630万元及1.84亿元，复合年增长率为96.4%。

  而俊发七彩服务产生的大部分收益主要来自物业管理服务，分别为3.28亿元、4.75亿元及5.84亿元，占比2018年、2019年及2020年总收益的82.0%、80.1%及70.7%。

  期间，俊发七彩服务在管住宅项目的平均物业管理费逐步提升，分别为2元/月/平方米、2.4元元/月/平方米、2.5元元/月/平方米。

  纯利的年复合年增长率高达96.4%，则很大一部分归因于物业管理服务，除了营收的稳步增长外，其服务效益迅速提升。

  2018-2020年，俊发七彩服务物业管理服务毛利率实现三连涨，其中2020年较上一年增加11.9个百分点，达到32%，整体毛利率同步提升至35.1%。

  32%的物业管理服务毛利率在上市物企中排名TOP3，仅低于碧桂园服务和恒大物业。根据中指院数据，俊发七彩服务综合实力在2021年物业服务百强企业中排名第23位。

  增值服务年复合增长率超82%

  除传统的基础物业管理服务外，俊发七彩服务还提供针对不同客户的多元化服务，非业主增值服务以及社区增值服务多样，收入来源进一步扩大。

  其中非业主增值服务包含销售办公室及项目地盘管理服务；交付前服务；交付后服务。于2018年、2019年及2020年来自非业主的增值服务产生的收入分别为3820万元、7000万元及1.28元，复合年增长率高达82.7%。2018年、2019年，其毛利率分別稳定在4.9%及4.7%，2020年增长至27.0%。

  社区增值服务主要向业主提供公共空间管理服务；社区资产管理服务；社区购物服务等。2020年，俊发七彩服务开始通过俊客APP向物业开发商提供有关一手物业的物业代理服务的社区资产管理服务以及社区购物服务。

  2018年、2019年及2020年，其来自社区增值服务产生的收入分别为3420万元、4770万元及1.14亿元，复合年增长率约为82.5%；同期毛利率分别约为81.7%、79.9%及60.3%。60%以上的社区增值服务高毛利率，在上市物企中位于前列。

  在增值服务业务的不断拓展下，非业主增值服务以及社区增值服务收入占比逐年升高，2020年其合计收入占比近3成，较2018年18%的占比增长12个百分点。

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