南京不再审批建别墅：多年限墅令终不再是“一纸空文”？

五月末，南京不再审批建别墅的消息，一出就引起轩然大波，在房地产领域激起了不小的水花，引起广大网友热烈讨论。光看这消息一度强势登顶微博热搜第一，就可知其受关注程度之高。

为什么这次南京的消息，能够引起如此大的反响？首先，在长三角都市圈，南京算得上是重点城市，所以当其新出政策，往往都会被赋予一定的代表意义，理所当然也会收到更多关注。其次，是政策本身的内容：这是省会城市首次明确提出不再审批别墅，南京的态度也非常坚决。其实在限墅令之后，少批、不批别墅已经成为各个城市心照不宣的“规则”，虽然没在明面上提出来，但近几年一二线城市别墅的大幅减少，南京是首个严令禁止的省会城市，从源头断绝。

在下一步讨论之前，我们先来温习一下历史话题：限墅令。这个看似陌生的冷门名词，其实“自古有之”，别墅禁令广泛的说法是源于2003年，但其实最早是上个世纪的1995年——已经有十多年的历史了。

国土资源部对别墅的定义，是指独门独户独院，两至三层楼形式。占地面积相当大，容积率又低。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

一种调控政策或者说手段出来，目的得到不同程度实现的过程中，也总会伴随着其他不同方面的大小改变。相应的，自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

近年来，“禁墅令”的通知不少、规定很多，但效果似乎不容乐观。早在南京之前，上海就发布相关公告，限制别墅类土地出让。据《公告》表示：上海已经执行国土资发(2010)204号文，叫停了容积率1.0以下的住宅用地出让。

不过该政策并未减少联排、双拼和叠加别墅的出现，因为聪明的开发商有的是方法规避该政策。据不完全统计，仅京沪等地周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个，而在全国各地，各种形式的别墅更是不计其数。这意味着，“禁墅令”颁布10余年来，基本上就是一纸空文。

所谓上有政策下有对策，最直接的方式就是“高低配”的规划方式，让别墅部分的容积率可以“想做多少就做多少，无非就是在地块内部做文章。”某别墅销售人员说：“一个项目内部不同区块的容积率可以调整，假如别墅部分的容积率还不到0.7，那么盖上高密度商业配套，整个地块容积率就能达标。”

据业内人士透露，目前更多在售的“擦边球”别墅项目中，可以把容积率做到1.01以规避限制；在规划中将别墅的间距缩减至1米内，宣称“不是独栋别墅是联排建筑”以规避限令。

限墅令应不应该推行，答案是肯定的。限墅令对市场有什么影响？

从土地供应角度来看，土地资源日益紧张，人口居住密度较高，中小户型是发展的长期的趋势，政策更偏向于土地供应在普通商品住宅上的开发。

从供需角度来看，开放二胎的情况下，普通家庭120-140平米之间可满足基本需求，豪宅大户普遍呈现供大于求的局面，政策上避免开发过剩，推高豪宅类产品库存。

从房价角度来看，开发商高价拿地的压力下，希望通过低密度的高溢价的产品，取得高回报率，但同时高端住宅价格上涨，周边低端楼盘也跟风上涨，拉高了整体房价。

限墅令已推出多年，别墅售卖却屡禁不止，仿佛限墅令并未从根本上起到立竿见影的限制效果。那么这次南京限墅令，和以往相比有什么不同？

5月25日，南京市规划和自然资源局发布了《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，《规划》明确，规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

同时，严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。

这一独特的举措，根源在哪里？其实南京今后不再审批建别墅，不让建造别墅，原因是有很多的。众所周知，别墅的占地面积比较大，相应的，空间利用率就会减少，别墅的建造会让城市缺少更多的发展空间。另外，说说南京这个城市本身，较高经济水平城市，当然会有更多拥有较高经济实力的购房人群，有需求，别墅的市场空间肯定不会小，反之也是一样，如果别墅越建越多，买房子的人也会越来越多，未来南京一城的土地发展，可能会面临不那么均衡的失控状况。

另外，高楼层是未来的一个城市发展趋势。此前也屡屡有政策出台，如2021年3月29日，住建部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。虽然还是意见稿，但是这代表了未来的主流方向。

别墅的利用率低，占地大，而在城市的发展中，土地的利用率是非常重要的一个指标，从长远来看，如果无法遏制别墅兴建的速度，肯定不利于城市的发展。伴随着社会经济的发展，土地开发程度越来越深，一个可以预见的趋势，就是别墅的数量会越来越少。在未来，别墅真的会成为房产市场中的“稀缺商品”吗？和方方面面的因素有关，还是要看影响供需市场的几个必要条件。

无论如何，南京此次明确限墅令的出台，因为是首个省会城市就别墅问题发声，或多或少，有一点点里程碑式的起始意义。这个意义是值得被肯定的，毕竟城市的发展，说到底也息息相关着百姓的切实生活。限墅令，一定是有益于城市未来发展的。禁令向来不会无缘无故就“形同虚设，一定是有客观原因的。”要让“禁墅令”露出牙齿，必须将当前的“禁令”效力进行提升。

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