旭辉：2000亿后告别闽系“鹰速”

  2020年，于房地产行业而言，这是一个不平凡之年，“黑天鹅”事件笼罩全球，这一年也将载入史册。2020年，于旭辉而言，适逢成立20周年，正值青壮年期，有顺境亦有挑战。20年，旭辉完成了从起步到跨越的蝶变。

  3月25日，旭辉控股集团（以下简称“旭辉”）发布2020年度全年业绩报告。2020年公司实现合约销售额2310亿元，同比上升15%；营业收入718亿元，同比增长27%；净利润首次突破百亿，达119亿元，同比增长29%。旭辉“踩线”完成年初制定的2300亿元销售目标，销售目标完成率100.4%。

  从2012年上市第一年的95.4亿元，到2019年破2000亿，旭辉仅用了7年时间实现了业绩近21倍增长。一匹黑马到战马，成长期的旭辉，也并非一帆风顺。

  “抢八”落空

  2017年，旭辉控股执行董事兼主席林中曾公开表示五年发展战略：未来五年，旭辉地产关注规模也要兼顾利润，保持五年内复合增长率不低于40%，向3000亿销售规模、百亿利润的目标进军，同时力争在2020年之前进入行业前八。

  现实总是不如梦想圆满。2020年疫情与政策严控的叠加效应给整个行业蒙上了阴影，也让旭辉前八之路增加了更多不确定性。

  据克而瑞《销售榜TOP200》，旭辉2020年全口径销售额2310亿，排名14。虽然旭辉完成了2020年2300亿元的合约销售目标，同时也实现了百亿利润大关，但“2020年之前进入行业前八”或成一句空口。

  而第八的世茂集团，全口径销售额3003.1亿元。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）观察，与第八名之间，旭辉还有693.1亿元的差距。林中在2020年度全年业绩发布会上表示，旭辉2021年销售目标2650亿元，同比增长15%。以年目标增长15%来计算，2022年旭辉目标将是3047.5亿元。也就是说，完成这一差距旭辉还需要一些时间。

  根据旭辉2020年年报显示，2020年毛利率由2019年的29.7%降至25.1%，下降了4.6个百分点。核心净利润率11.2%，下降了1个百分点。对于现金为王的时代而言，旭辉2020年报显示，银行结余及现金511.55亿，相较2019年589.68亿，减少了13.2%。

  游走黄档 合作拿地   

  负债方面，截至期末，公司负债总额2956.57亿元，较2019年增长15.7%左右。

  在融资层面，旭辉的“三道红线”指标改善尚未降档，保持“踩一线”的状况。年报显示，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为72.5%，较上年同期下降约2.3%，仍超出阀值;净负债率为64.0%，较2019年同期下降约1.6%;非受限现金短债比为2.73，较上年同期提升约0.63。由此，旭辉控股2020年年度指标一项超阀值，保持“黄档”行列。

  旭辉控股CFO杨欣表示：“目前，旭辉‘三道红线’仅剩下一道（踩线），未来，旭辉也有信心全部达标，成为绿档企业。”

  年报显示，长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额为2020年合同销售总额分别贡献约43.8%、22.9%、22.2%及11.1%。2020年新增土地也不外乎这几大区域，截至2020年末，旭辉控股土地储备总建筑面积约为5650万平方米，集团应占土地储备建筑面积约为3080万平方米，土地储备总货值已超万亿。虽然实现了2310亿全口径销售额，而克而瑞《2020销售榜TOP200》显示其权益金额仅1339.8亿元。不难看出，在房地产市场多元化的当下，游走在黄档的旭辉，也无一例外地选择了合作求发展。

  旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰在业绩发布会上表示，“从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%，实现了能力的跨越。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。”同时指出，目前旭辉的总土储，足够满足未来三年的销售需求。

  房地产+多元发展

  当下的房地产市场，土地成本升高、行业利润收窄、竞争压力加大已是不争的现实，大大小小的房企争相多元化转型，谋求全新的利润增长点。

  作为闽系房企的战略领头羊，旭辉同样深谙多元发展的重要性及迫切度。近年来，在地产开发主业之外，旭辉构筑了涵盖商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老、代建的“1+7生态平台”，城市综合运营能力不断提升。

  《东地产》通过旭辉2020年年报可知，来自住宅项目的合同销售金额占2020年合同销售总额约90.7%，来自办公楼及商业项目的合同销售金额占余下的9.3%，房地产住宅项目依旧是集团主营项目。

  对于商业项目布局，林峰表示，未来将走开发与持有并举的路子。目前旭辉控股商业项目总建筑面积约237万平方米，其中，一线城市约70万平方米。旭辉目前已储备30多个商业综合项目，按当下基础及未来发展，到2023年旭辉的租金收入预计会超过50亿元。“未来我们商业的策略会更加多样化，一线开发精品，在二线则希望能获得更多IP。”林峰表示。

  与此同时，旭辉也是行业内较早涉足长租公寓的企业。根据克而瑞《2020年度房企长租公寓规模排行榜》显示，旭辉瓴寓位列房企长租公寓TOP3。2020年，旭辉瓴寓实现了轻重结合，双轮驱动战略实质性落地。托管端占领大社区头部，累计完成将近30个大社区签约，5个大社区开业。资管端实现了从1.0重资产平层持有模式到3.0全资管模式的快速迭代。

  旭辉旗下的绿明建科也于2020年完成全国化布局，目前6家工业化绿建产业园已投产，2家在筹建中。其中8家产业园皆位于装配式建筑核心发展区域，年设计产能60万立方米。

  值得一提的是，旭辉还紧抓时代行业脉络，布局了康养业务。2020年11月，作为旭辉集团旗下旭辉健康打造的CCRC(持续照料退休社区)康养社区系列产品在全国的首个项目，“旭辉·太湖彩园”在苏州正式揭幕。目前，该项目已布局北京及上海、苏州等长三角核心城市，未来也将持续布局一二线城市及发达地区，以满足养老市场持续增长的巨大需求。“旭辉·太湖彩园”的落地意味着其多元化布局的生态平台力再度升级。

  后黑马时代的突围战

  房地产行业的“天花板”逐渐显现，强者恒强、大鱼吃小鱼成为普遍现象。闽系房企也正在告别他们的黑马时代，如何实现下半场的突围，将是旭辉未来发展重点。

  对于身处2000亿俱乐部中的旭辉而言，林中表示，未来将陆续把多元化的业务推向资本市场，“这也是布局明天、后天的过程中，十分关键的一步”。按照旭辉的计划，对资源的配置进行了分配。比如，90%以上的资源都会配置在主业上，有7%的资源配置在明天的业务方面，最后还会拿出3%的资源来配置后天的业务。

  在房地产主业上，旭辉将不断迭代更新，2020年推出的CIFI-7，以打破城市人对家的想象为出发原点，致力于创造超出预期的美好生活。据了解，基于对疫情背景下新时代人居需求的重新思考，CIFI-7体系从生活细节出发，探寻现代城市人群心中会心一笑的诸多场景，找到微笑曲线的“两个端点”和“一个开口”，即CIFI -7核心发布的三个拳头产品：special空间、主题乐园和操作系统。旭辉还联手阿里，首次将居家、物业、社区及城市四大维度进行互联互通，发布HUMAN智慧健康生活2.0操作系统，打破行业壁垒，为家拓展边界。

  林中说过，“房地产市场容量巨大，未来年度交易额会突破20万亿元，每年平均销售额预计会超过17万亿元，在未来的市场里面，都是高手对决，只有千里马没有黑马。”

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