闽系房企全员降速 昔日“黑马”难再现

  世事几经回合,举棋难为输赢。

  每年的年报季，都如一场不见硝烟的比拼，除了销售排行榜上的规模之争，TOP100房企不同派系间也暗自较量。

  截至4月6日，闽系房企中仅有阳光城集团股份有限公司（000671.SZ,以下简称：阳光城）和厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称：建发股份）2020年业绩报仍未发出，两家房企将业绩报发布时间分别定在了4月15日和4月30日。

  3月31日午间，闽系房企融信中国控股有限公司（03301.HK，以下简称：融信中国）发布2020年度业绩公告显示，期内实现营业收入约483.0亿元，同比下降约6.1%；毛利约为53.1亿元，较上年下降约57.4%；毛利率为11.0%，同比减少13.2个百分点；归属公司拥有人净利润约24.3亿元，同比下降23.0%。

  报告期内，实现合同销售约1552亿元，较2019年增长约9.8%；合约销售面积725万平方米，同比增长10.7%。

  截至4月1日，港交所上市闽系房企中，已有10家发布2020年业绩报告。

  如果将这10家闽系房企2020年的“成绩单”放在一起，以闽系房企的高光时刻2016年为观测起点，会发现，4年的时间里，这些曾高举“千亿”大旗打破地产江湖格局的闽系“黑马”们，在2020年开始悄然变速。

  全员降速

  2020年，营收和利润增幅下滑似乎是闽系房企普遍出现的现象。

  以旭辉控股集团有限公司（00884.HK，以下简称：旭辉控股）为例，3月25日午间,其发布2020年业绩公告，公告显示，期内集团实现营业收入约718.0亿元，同比增长约27.2%；公司毛利约为156.1亿元，较去年增长约10.6%；毛利率为25.1%，同比减少4.6%；核心净利润率约为11.2%，同比减少1.0%；归属公司拥有人净利润约80.3亿元，同比增长16.3%。

  如果将时间线拉长会发现，旭辉控股总营业收入增幅自2018年起开始下滑，据中国房地产报记者统计，2017年至2020年，其营收增幅分别为43.16%、33.13%、29.34%、31.02%；同期下滑的还有归母净利润增幅，分别为85.85%、-19.36%、45.16%、21.42%。

  此外，其在拿地方面也在发生微妙变化。

  数据显示，旭辉控股2020年全年共新增60个项目，较2019年减少了19个；新增项目的总规划建筑面积约为1310万平方米，较2019年减少了13.82%。

  从拿地成本上来看，较往年有所上升。数据显示，旭辉控股2020年新增货值中，有90%位于一二线城市，平均土地收购成本约为每平方米7001元，较2019年增长了29%。

  在拿地方式上，旭辉控股明显减少了招拍挂拿地方式，而是增加了多渠道拿地方式比例。资料显示，在其2020年1310万平方米新增土储中，51%是通过一级开发、商业勾地、收并购等渠道获取，2019年这一数据仅为33%。

  在闵系房企中，世茂集团也是一家有代表性企业。2019年，世茂二代许世坛正式接掌这艘巨轮，接手后短短3个月内，先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰10多个项目的收购，累计斥资超过100亿元。时至一年交出的成绩单，对于许世坛来说无疑有着特别的意义。

  3月30日，世茂集团控股有限公司（00813.HK,以下简称：世茂集团）发布2020年度业绩报告数据显示，2020年世茂集团营业额为1353.5亿元，同比增加21.4%；核心业务净利润为191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心业务净利润上升17.2%至122.8亿元，股东应占核心业务净利润率为13.6%。加上出售部分世茂服务权益，股东应占税后收益为29.40亿元，年内股东应占核心业务净利润达到了152.2亿元，提升45.2%。

  尽管数据一片盈喜，但却难掩营收和净利润增幅连续下滑的隐忧。

  根据中国房地产报记者统计，世茂集团2017年至2020年总营收收入分别为704.26亿元、855.1亿元、1115.33亿元、1353.53亿元，同期增幅分别为：18.78%、21.42%、30.43%、21.36%。可以看出，自2019年起，营收增幅开始逐年下降。

  扣非后归母净利润也不例外，2017年至2020年其扣非后归母净利润分别为：73.37亿元、85.46亿元、105.62亿元、127.04亿元；同期增幅分别为：67.78%、16.48%、23.59%、20.28%,其增幅下滑的时间出现的更早一些，是在2018年。

  2017年~2018年几乎成为多数闽系房企营收、利润增幅的一个转折点。正荣地产集团有限公司（06158.HK，以下简称：正荣地产），2017年营收增幅由2016年的238.8%降至36.92%，此后一路下行，2018年至2020年营收增幅分别为：32.3%、23.09%、10.95%。2016年至2020年扣非后归母净利润增幅也出现同样的下滑曲线，分别为：183.38%、18.91%、43.84%、22.06%、-5.67%。

  近日,陷入”股债双杀”事件的禹洲集团也不例外。3月30日晚间，禹洲集团控股有限公司（01628.HK，以下简称禹洲集团）发布2020年全年业绩报，报告显示：2020年禹洲集团的收入为104.11亿元，同比下降55.2%；毛利4.79亿元，同比降92.12%；归母净利1.17亿元，同比降约97%。

  此前，禹洲集团曾发布盈利预警，提前引爆了这颗“雷”。

  梳理其历年数据会发现，业绩下滑早有端倪。数据显示，自2018年起，禹洲集团营收增幅开始下滑，2018年至2020年分别为：11.66%、-4.38%、-55.25%；同期扣非后归母净利润增幅分别为：15.82%、-33.33%、-85.81%。

  齐降杠杆，“黑马”难以再现

  以杠杆在短时间内撬动“千亿规模”，几乎是近年来闽系黑马屡试不爽的方法。如果在2019年以前，把主流闽系房企的资本负债率和净资产负债率都梳理一遍，几乎没有一家可以身处“三道红线”安全线以内。

  但今年这些闽系房企的两项负债指标，几乎整齐划一的出现了同步下降，且不论是用了什么方法，至少大家都意识到曾经的“规模利器”如今已变成“杀器”。

  根据贝壳研究院数据显示，2020年，旭辉控股三项指标均有改善。依照“三道红线”融资新规，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为72.5%，较上年同期下降约2.3个百分点仍超出阈值；净负债率为64.0%，较2019年同期下降约1.6个百分点；非受限现金短债比为2.73，较上年同期提升约0.63。由此旭辉控股2020年年度指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

  世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.1%；净负债率为50.3%；现金短债比为1.16。2020年年度指标全部达标，较2019年成功下降一档，“由黄转绿”跻身“零踩线”阵营。

  正荣地产剔除预收款后的资产负债率为76.6%，较上年同期上升约0.4个百分点超出阈值；净负债率为64.7%，较2019年末下降约10.4个百分点；现金短债比为2.2，较上年同期提升约0.4。由此正荣地产2020年年度指标一项超阈值，与2019年情况一致，继续保持“黄档”行列。

  3月25日，在旭辉控股的2020年业绩会上，旭辉控股董事局主席林中感慨：“在这样的背景下，未来行业出现黑马的几率很小。因为黑马多少都是要加杠杆的，但在三道红线下，很难加杠杆了。”

  百强榜上的沉浮

  每年的房企百强榜，如同另一个名利场，有新人笑，也有旧人退场。

  2016年是闽系房企的高光时刻，彼时，中国地产百强榜上闽系房企占了百强的20%，更强势的是，前50强名单中，闽系军团更是“霸”住14席。

  那一年，也是闽系房企开启香港上市的元年。2016年1月，融信中国成功登陆港交所，同年，福晟集团也借壳佑威国际开启上市进程。两年后，正荣地产于香港联合交易所主板正式挂牌上市。

  2019年后，地产百强榜上的格局逐渐生变。那一年，仅有9家闽系房企入围百强，分别为：阳光城、世茂集团、正荣地产、泰禾集团、金辉集团、宝龙地产、融侨集团、福晟集团、大唐集团控股。

  2020年地产百强榜上，入围闽系房企仅余7家。

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