龙头房企为何集体降速?

 截至3月底，万科、碧桂园、恒大的2019年报均已公布。南方日报记者注意到，三家房企多项业绩指标仍在上涨，但涨幅明显收窄，增速回落成为年度主题。与此同时，碧桂园和万科一直将债务控制在一定的规模范围内，负债率颇高的恒大也明确了“降负债”的目标，“减负”成为这些龙头企业今年工作的重中之重。

    主动放缓目标

    万科2019年销售金额为6308.4亿元，同比增长3.9%，连续第二年销售额增速下滑，2017年、2018年增速分别为45.3%和14.5%。与万科情况相似，碧桂园去年权益销售额为5522亿元，同比增长10.0%，与2018年相比增速下降21.25个百分点。恒大通过去年下半年的全员营销活动带来了一波销量，全年合约销售额6010.6亿元，但增速同样从2018年的10.1%降至9.0%。

    营业收入上，增速降幅最大的恒大营收4775.61亿元，仅比2018年多了113.65亿元，增速也从2018年的49.89%降至2.44%，下滑超过47个百分点。碧桂园营收4859.08亿元，但增速同样下滑38.89个百分点至28.18%。万科成为仅有的营收增速提升房企，2019年营收3678.94亿元，同比增长23.59%，增速提高1.04个百分点。

    三家房企利润表现出现分化。在年报披露前，恒大一度发布盈利预警公告，宣布上年度净利润预期为335亿元，相较2018年下降约50%。碧桂园和万科利润指标保持着同比增长，其中归母净利润增速分别只有14.25%与15.09%，与2018年相比，速度也在下降。

    不过，2019年的集体“降速”，也是三家房企有意为之的结果。

    碧桂园在2018年中发生多起安全事故后，提出“提质控速”。万科同样在2018年喊出“活下去”，并在2019年削减了拿地支出。而恒大在2017年就提出销售规模降速，去年9月、10月销售额达到顶点后，恒大从11月起调整营销节奏，销售规模一直维持在较低水平。

    降负债提上日程

    受房地产行业特征和开发周期的影响，房企通常都保持着一定程度的负债率。不过，如今“减杠杆”“降负债”已成为企业发展的主流趋势，减负被房企越来越重视。

    从净负债率来看，万科比2018年增长2.98个百分点，即便如此也只有33.87%，在房企中处于低水平，中短期借款和一年内到期有息负债合计占比为36.4%，短期偿债压力并不大。碧桂园2019年净负债率为46.3%，同比下降了3.3个百分点，而且维持着连续12年低于70%的成绩。

    与万科和碧桂园相比，恒大159.3%的净负债率就显得有些高了，这一比率同比还增加了7.4个百分点。恒大并没有回避这一现实，在业绩会上宣布了“高增长、控规模、降负债”的发展战略，提出有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年将总负债降到4000亿元以下。

    恒大董事局主席许家印表示，对未来三年负债率和总负债大幅度下降非常有决心，非常有信心。根据规划，恒大计划通过销售规模“高增长”提升营收能力，并通过收紧资本支出、土地储备每年减少3000万平方米，保证现金流，从而实现负债的降低。

    保障现金流是房企减负的重要手段。年报显示，碧桂园则以2683.5亿元的公司账面现金余额，达到其有史以来的最高值。万科连续11年经营性现金流为正，但现金及现金等价物总额同比减少了9.1%。

    万科今年的焦虑或许就集中在现金流上，总裁祝九胜在业绩发布会上就表示，销售回款要做到“应收尽收”，能回的尽快回，以优化改善现金流。万科董事会主席郁亮也提出土地及开发层面“不囤地、不捂盘、不拿地王”，来保证足够的流动性，做到现金流安全。另外，万科今年还下调了分红比例，希望多保留现金在手，这也进一步强化了业界对于万科现金流“吃紧”的印象。

    年报中的尴尬事

    三家房企始终备受瞩目，年报细节也很容易被放大。

    万科3月17日披露年报后，西南证券发出风险提示，表示其销售回款、竣工结算、分享估值等均低于预期。克而瑞研究中心报告认为，万科利润增速放缓主要由于行业整体利润空间受到挤压，房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力，以及去年万科土地增值税大幅提升，长期股权投资中资产减值损失，以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。

    尽管克而瑞研究中心认为万科盈利能力仍维持行业较高水平，但年报披露次日万科股价遭遇下跌，其中万科A下跌6.44%，港股万科企业下跌11.42%。

    恒大的敏感点同样在利润上，作为三家房企中唯一一家利润出现下滑的企业，恒大公告对外解释的原因是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。许家印在业绩会上曾两度吐槽有媒体对恒大“利润下滑50%”予以放大的做法，“实际上今年恒大毛利润1329亿元，核心利润408亿元，我们是现在公布的所有房企中利润最好的公司之一。”

    进入2020年后，恒大成为新冠肺炎疫情下为数不多销售额不降反升的企业，业绩的“开门红”预示着恒大的竞争力仍然强劲。

    而舆论对碧桂园的关注点集中在人员减少方面。年报称碧桂园去年底员工数101784人，相比2018年底减少29603人，下降22.53%。而今年以来的几次区域架构调整和人事换防也颇被业界所关注。

    碧桂园品牌管理部相关人士曾向南方日报记者表示，去年员工实际波动比仅3.9%，属正常范畴。主要是由于约2.5万人的劳动密集型岗位（案场服务、保安、保洁等）改为以市场化方式提供服务。尽管上述人士未说明2.5万人具体流向，但南方日报记者注意到，碧桂园服务（HK.6098）年报显示，去年员工数猛增20476人至54085人，增幅60.92%。

    此外，还有部分员工调往碧桂园子公司。南方日报记者获取的数据显示，去年碧桂园子公司增加约7600人，其中博智林机器人公司就增加5657人，而这些子公司的营收和财务状况并没有和碧桂园集团进行并表，因而员工数也没有计入。

    而对于架构调整问题，碧桂园总裁莫斌在4月初召开的月度会议上表示，调整不是“拍脑袋”的决定，是“有的放矢”打造企业内部的丛林生态。

    ■相关

    三家房企掌舵者的楼市预判

    恒大董事局主席许家印：

    不会上涨也不会下跌

    3月31日，许家印在恒大2019年业绩发布会上回答媒体提问时表示，受疫情的影响，全世界经济都会受影响，各国各大银行都会想办法增加市场的流动性。他认为，流动性增加会对房地产销售、消费产生刺激。

    许家印认为，在“房住不炒”政策的指引下房价不会升，从全年水平来看销售额不至于大幅下降，“因为流动性增加，需求同样也会增加，对全国房地产总成交量来说，我认为不会下降。房价不会上升，但也不会下跌。”

    碧桂园总裁莫斌：

    提高交付比率对冲毛利下滑

    莫斌在3月27日碧桂园业绩发布会上表示，疫情带来一些不确定性，对房地产市场持审慎乐观态度，他认为整个市场份额在去年达到了高点，今年会在去年基础上有所回调。

    “我希望我们不是以规模来论英雄，更多的是追求有利润的现金流，疫情既是挑战也是机遇，通过现金流腾挪空间发挥市场机遇，现金流稳健的同时增加利润，”莫斌说。

    莫斌认为毛利下滑是行业普遍情况。疫情期间非热点地区投资溢价在明显减少，楼地面价差在扩大，将来毛利改善在创造空间。“今年我们将提高交付比率对冲毛利下滑，未来将处理掉一些沉淀资产，两三年内利润进一步提升。”

    万科董事会主席郁亮：

    不花时间去预测政策走向

    “一年半之前2018年的秋季例会，万科主题词是‘活下去’，当时只是出于居安思危考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”在3月17日召开的业绩会上，郁亮称万科始终是一家危机感驱动的公司。

    郁亮表示，万科将继续努力，保持警醒，在变化中坚持不变的东西，寻找变化中可能的机会，健康地活下去，活得好，活得久。

    “对我们来说，始终需要靠自己的一双手干活，脚踏实地、心无旁骛守好自己的本分。通过自己的努力把地种好，打出粮食、多产粮食是我们的主要工作，所以我们从来不花时间去预测政策走向会怎么样。”郁亮说。

来源：南方日报

相关知识

龙头房企为何集体降速?
恒大碧桂园万科年报悉数发布 龙头房企为何集体降速
恒大碧桂园万科年报悉数发布 龙头房企为何集体降速?
龙头房企发力“降负债”
龙头房企发力“降负债”
龙头房企集体转身：从业务多元到如何活下去
龙头房企集体转身:从业务多元到如何活下去
龙头房企上半年销售分化明显有的同比降2成,调查指市场行情乐观
降速增利成房企硬核指标
龙头房企发力“降负债” 现金流充裕